안녕하세요, 꾸준히 오래가는 투자자 "꾸오" 입니다. 오늘은 "앞마당이 많을 때 투자 물건 찾는 방법" 이란 주제를 나눠보고자 합니다. 앞마당이 1~3개로 적었을 때는 싼 지 (저평가) 판단 하고 투자금이 맞는지 확인하여 매물을 털면 되었지만 앞마당이 많아지면서 투자 매물을 찾는 과정에서 손품이 많이 들어가게 됩니다. 어디서 부터 어떻게 투자 가능한 단지들을 추려나갈 지 막막한 경험을 해보셨을 거예요. 앞마당이 많을 때는 투자 물건을 찾는 방법에 관하여 같이 탐구해봅시다. 앞마당이 많은 경우 최선의 매물을 찾기 위해선 전략이 필요합니다. 단순히 개별 임장지를 분석하는 것이 아닌 여러 지역을 동시에 고려해야 되기 때문에 효율적으로 필터링 할 필요가 있습니다. 1차 필터링 : 투자금 기준 설정 투자를 고려할 때 가장 먼저 할 일은 '투자금 기준을 설정하는 것' 입니다. 예산이 3억이라면 단순히 투자금을 3억으로 필터링하는 것이 아닌 약간의 여유 (+a) 를 두어 필터링 하는 것이 필요합니다. 이는 시장 상황에 따라 가격 협상이 가능할 수도 있고, 저평가 된 좋은 매물을 찾을 기회를 늘릴 수 있기 때문입니다. 여유 금액은 임장을 통해 현장의 분위기를 파악하여 3천~1억 까지 기호에 맞게 설정합니다. 가령, 여유 금액이 너무 광범위 하여 투자 물건을 찾는데 지치거나 막막할 경우 5천 만원 이하의 금액을 여유 금액으로 설정하는 것을 추천드립니다. 서울의 한 단지의 실거래가 입니다. 누구는 8억에 매수를 하지만 기회에 따라 7천만원 저렴한 7.25억에 매수할 수 있는 기회가 있습니다. 부담이 되지 않는 선에서 여유를 두고 투자금을 두고 필터링을 진행해봅시다. 2차 필터링 : 불필요한 매물 제거 1차 필터링이 완료되었으면 비선호 요소가 있는 매물을 제외하는 과정을 거칩니다. 2차 필터링은 '같은 투자금 으로 가장 가치가 좋은 물건' 을 매수하기 위한 과정입니다. 가치가 있다고 하더라도 상대적으로 가치가 적은 단지들을 추릴 필요가 있습니다. (대부분의 서울/수도권의 경우 모든 단지가 가치가 있지만 상대적으로 저가치인 매물들이 있다는 의미입니다.) 아래와 같은 특징을 지닌 단지는 비선호 매물일 확률이 높습니다. ① 세대 수가 지나치게 적은 소규모 단지 (200세대 미만) ② 입지가 떨어지고 수요가 낮은 단지 ③ 90년 미만 연식의 단지 ④ 나홀로 단지 ⑤ 1년 이상 거래가 없는 단지 (저가치 예시) 이러한 요소를 고려하여 단지 소거를 진행한다면 가치가 있는 단지들만 남게 됩니다. 3차 필터링 : 저평가된 매물 분석 3차 필터링은 2차 필터링을 거쳐 남은 매물 중에서 '저평가 된 매물을 찾는 과정' 입니다. 일반적인 방법으로 저평가를 판단할 때 전고점 대비 가격을 분석 하는 방식으로 투자 매물을 찾았을 텐데요, 전고점만을 기준으로 삼으면 좋은 매물이 걸러질 위험이 있습니다. 예를 들어 보겠습니다. A 단지는 20년식 중심 신축 B 단지는 18년식 외곽 신축으로 현재 거래량과 실거래가 흐름을 보면 A 단지의 선호도가 B 단지보다 높은 것을 알 수 있습니다. 그러나 전고점만 본다면 B 단지가 A 단지보다 1억 이상 가치 높다고 단정 지을 수 있습니다. 전고점으로 자를 경우 특히, 투자금 규모가 큰 경우 신축 단지의 투자를 고려해야 하는데 전고점이 없어 투자에서 걸러질 위험이 있습니다. 이러한 경우를 방지하기 위해 저평가를 판단하기 위해 시장 평균 가격과 비교하거나 주변 시세 대비 저렴한 매물을 는 방식을 활용하는 것이 유리합니다. 우리는 1,2차 필터링을 통해 투자금 범위에 속하지 않는 단지와 저가치 단지를 걸렀기 때문에 충분히 단지들을 살펴보며 저평가된 단지들을 솎아낼 수 있습니다. 최종 검증 : 현장 조사 및 가격 검증 3차 필터링까지 완료하였다면 TOP 10 의 단지가 추려집니다. 최종 검증 단계는 추려진 단지들의 가격이 실제 거래되는 가격인지 검증하는 단계입니다. 네이버 부동산 가격과 실제 매물 가격이 다를 가능성이 높으므로 전화 임장과 매물 임장을 병행하여 좋은 단지부터 순서대로 실제 거래되는 가격을 파악합니다. 이 과정에서 급매가 있거나 주전세, 높은 세 안고 를 포함하여 장부 물건 까지 추가로 부동산에 물어 놓친 부분이 있나 확인합니다. 이 과정에서 모든 단지 매물 털기를 진행하기에 부담스러울 수 있기 때문에 적극적으로 전화임장을 병행하는 것을 추천드립니다. (매물 털기할 때 모든 매물 볼 필요 없습니다. 가장 저렴하거나 조건이 좋은 매물을 기준으로 부동산에 방문하여 더 좋은 매물을 보유하고 있는지 문의하고 없으면 다음 부동산으로 넘어갑니다.) (시간적으로 한계가 있으니 전화 임장을 추천드리고 괜찮은 매물을 찾으면 방문하여 매물을 보면 됩니다.) 최종 결정 : 후보 매물 선정 및 투자 실행 최종 점검을 통해 5~6개의 후보 매물을 추려냅니다. 이후 내 조건에 가장 부합하거나 가치가 가장 좋은 매물을 순서대로 결정하여 협상을 통해 목표 매수가를 만들어 투자를 진행합니다. 이 과정에서 물론 시간이 걸리긴 하겠지만 많은 앞마당을 전부 보는 것보다 효율적입니다. 동시에, 가치 대비 저평가된 매물을 싸게 매수할 기회를 놓칠 확을 낮출 수 있기 때문에 보다 안정하고 수익성 높은 투자 결정을 내릴 수 있습니다. 결론 여러 개의 앞마당을 동시에 고려할 때 체계적인 필터링 과정은 필수라고 생각됩니다. 투자금을 기준으로 1차 필터링 불필요한 매물 제거를 위한 2차 필터링 저평가 여부를 판단하는 3차 필터링 을 거친 후 현장 조사를 통해 최종적으로 투자 대상을 결정한다면 보다 자신에게 부합하는 최적의 매물을 찾을 수 있을 것이라 생각합니다. 모두 성투하시길 바랍니다. 행복 투자 하세요 : ) 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 꾸오의 투자가 궁금하다면? #1. 2000% 수익률을 얻게된 투자 코칭 : https://cafe.naver.com/wecando7/10516462 #2. 남들이 놓친 투자를 할수 있었던 계기 : https://cafe.naver.com/wecando7/10824505 #3. 수도권투자하자마자 5000만원 벌수 있었던 이유 : https://cafe.naver.com/wecando7/11307648 #4. 내가 부동산 투자를 투자 자산으로 고른 이유 : https://cafe.naver.com/wecando7/11372830 #5. 앞마당이 여러 개인 당신을 위한 투자 물건 찾는 방법 : https://cafe.naver.com/wecando7/11466493 <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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