안녕하세요~ 부동산계의 가치투자자를 꿈꾸는 워렌부핏입니다! 각종 규제 정책이 다시 난무하고 있는 가운데 지방의 경우 일부 정책에 대하여 완화 기조를 보이고 있습니다. 그중 하나가 바로 [취득세 중과 제외]입니다. 매매가에 따라 취득세율이 다르긴 했지만 이전까지는 일괄적으로 2주택 까지는 취득세 1.1% 3주택 취득 시에는 8.4% 4주택 이상 취득 시에는 12.4%였습니다. 그런데 이제는 지방 공시가격 2억 이하 단지들에 대해서도 저가주택 시장 활성화를 위해 취득세 중과를 배제해 준다는 것입니다! 그러면 공시가격이 무엇인지 한 번 알아볼까요? 국토교통부에서 매년 1월 1일을 기준으로 공시하는 부동산 평가 가격을 공시가격이라고 해요~ 많은 분들이 공시지가와 공시가격을 헷갈려 하시는데 토지에 대해서는 이걸 공시지가라고 부릅니다. 아파트의 경우 건물과 토지값이 모두 합쳐져 있어서 두 용어를 혼동하는 경우가 많은 것 같습니다 ㅎㅎ 재산세나 보유세같은 세금 책정 기준이 되며, 각종 보험료 산정에도 사용됩니다. 올해 1월 1일 기준으로 공시가격은 4월 30일에 고시된다고 하니 참고해주세요~ 아파트의 경우 동, 층, 호실마다 공시가격이 모두 다른데요 확인하기 가장 편리한 방법은 바로 네이버부동산의 공시가격 탭을 이용하는 거예요~ 원하는 매물을 클릭하신 뒤, [동호수/공시가격]이라는 탭을 들어가시면 각 층, 호수별로 개별 공시가격이 얼마인지 확인하실 수 있습니다. 여기에서 하나하나 확인하시다 보면 알 수 있는 한 가지 특징이 있는데요 첫 번째 특징은 바로 매매가격과 공시가격의 차이 입니다. 매매가가 3억이 넘어가면 '공시가격이 당연히 2억은 넘겠거니~' 생각하실 수 있는데요 이 예시만 보더라도 매매가는 3억 중반대인데 공시가격은 2억 전후로 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 즉, 매매호가가 비싸다고 하더라도 공시가격은 직접 두눈으로 확인하기 전까지는 얼마인지 알 수가 없습니다. 취득세 때문에 투자금 범위를 타이트하게 보고계셨던 분들은 반드시 이 부분을 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다. 두 번째 특징은 같은 층이더라도 호실별로 공시가격이 다르다는 것입니다. 같은 평형이라고 하더라도 뷰나 타입(타워, 판상), 그리고 분양가격에 따라 공시가격이 다양하게 책정됩니다. 특히 향에 따라 뷰가 많이 차이나는 경우에는 당연히 실거래 가격도 많이 차이날 뿐만 아니라 공시가격에도 영향을 줍니다. 공원뷰, 한강뷰라든지 지방의 경우 강변이나 개천뷰, 오션뷰, 영구조망 등 실거래에 영향을 미치는 요소가 있다면 이또한 공시가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 그렇기 때문에 옆집 매물의 공시가가 높다고 대충 넘기지 마시고 반드시 내가 본 물건의 공시가도 확인하시는게 좋겠습니다. 거창한 투자 전략을 기대하셨던 분들께는 죄송한 말씀이지만 공시가격 2억이하 취득세 1.1%는 최종적으로 투자를 판단할 때 고려하는 요소이지 이것 자체가 선제적인 투자 기준이 되어서는 안된다고 생각합니다. 내가 가진 투자금으로 가장 가치있는 물건을 싸게 사는 것이 본질이지 취득세를 낮춰서 초기비용을 줄이는 건 그냥 기술에 불과합니다. 앞서 매매가와 공시가 차이가 많이나는 경우를 확인하기도 했지만 공시가격이 낮으면 매매 절대가 역시 높지 않습니다. 공시가 2억 이하에는 주로 2~3억대 단지들이 많이 포진해있는데요 취득세를 많이 낸다고 하더라도 그만큼 더 가치있고 더 좋은 단지들 싸게 깎아서 + 투자금 줄여서 투자하는 것이 더 좋은 선택이라고 생각합니다. 취득세를 많이 내더라도 그만큼 나중에 양도세에서 어느정도 비용처리가 되기 때문에 온전히 취득세를 다 부담하는 건 아닙니다. 무엇보다도 처음부터 공시가격으로 단지를 제한해서 보면 놓치는 투자기회가 너무 많이 발생합니다. 그러니 기존의 투자방식대로 단지를 찾고 그 안에서 개별 매물의 상황, 상태, 조건을 보며 공시가격이라는 디테일은 나중에 의사결정을 할 때 고려해보면 어떨까 싶습니다. 앞서 말했던 것처럼 공시가격이 낮은 단지들은 매매 절대가가 낮고, 상대적으로 선호도가 후순위인 단지들이 많습니다. 즉, 상승흐름이 상대적으로 늦게 올 확률이 높죠. 그런데, 과거 공시가격 1억 이하 취득세 중과 배제가 되었을 때 일시적으로 투자 수요가 몰려 저가 단지들이 급상승했던 것을 보면 이번에도 그런 양상을 보이는 단지들이 분명 있을 거라 생각합니다. 지방 취득세 중과 배제처럼 전체적으로 지방 시장 분위기가 반전되는 게 아니라 일시적으로 수요를 끌어들여 가격을 올라가는 것일 수 있습니다. 그렇기 때문에 '이것이 가치에 맞게 가격이 상승한 것인지' 내 물건 가격에 대한 메타인지가 필요하겠습니다..! 가치대비 과도하게 올라간 것 같다 싶으면 양도세율이 높은 구간이라고 하더라도 매도를 고려해볼 수 있겠죠? 이상으로 글 마치겠습니다. 궁금한 점은 댓글로 달아주세요 ㅎㅎ 감사합니다.
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