안녕하세요. '인간은 스스로 믿는대로 된다.' 빅터용입니다. 서울 투자를 하고 싶어 서울 앞마당을 12개나 만들었지만 경기도 신축에 투자한 후기입니다. 23년 8월 1호기를 지방에 투자한 이후 서울 시장은 급격히 차가워지고 전고점 대비 30% 이상 하락한 단지들이 우후죽순 나오는 상황이었습니다. 2020년 임대차법과 코로나로 인해 막대한 유동성이 풀리면서 상승했었던 집값은 미국 금리 인상을 하면서 가격이 뚝 떨어지게 됩니다. 23년에는 특례보금자리론이 생기면서 시장에 영향을 주었지만 곧 다시 주춤하게 됩니다. 시세트래킹을 할 때마다 이런 생각이 들었습니다. '광역시 투자할 돈이면 서울투자도 할 수 있겠다.' 아직은 종잣돈이 부족했지만 조금만 더 열심히 모으면 가능할 것 같다는 생각이 들었고 23년 말부터 가족과 주변 동료들에게 공언을 하였습니다. '2호기는 서울에 꼭! 할겁니다.' 당시 서울 앞마당이 하나도 없었던 저는 24년부터 서울만 뽀개는 것을 목표로 하고 혼자서 서울 앞마당을 12개 만들었습니다. 열심히 서울 앞마당을 늘리고 있었지만 생각보다 급변하는 부동산을 보면서 미리 앞마당을 만들어 놓지 않은 것에 아쉬움을 느꼈습니다. 특례보금자리 이후 신생아보금자리가 생기면서 24년 또 한 번 서울 부동산은 단기간 상승을 하게 되고 가격 자체가 저렴했던 서울시장은 이전과는 다르게 가격이 크게 떨어지지 않고 대출규제와 함께 보합한 상태가 되었습니다. 서울 3급지도 할 수 있겠다에서 서울 4급지도 이러다가 날아가는 것 아닌가? 하는 조급함이 올라오기 시작했습니다. 동시에 0호기를 손절하고 빠르게 뭐라도 사야할까?하는 생각이 수시로 들었습니다. 하지만 이제 막 흐름이 올라오기 시작하는 0호기를 쉽게 매도할 수가 없었습니다. 아무것도 모르고 불장시절에 신고가를 찍으며 매수했던 0호기였기 때문에 아직도 매도시 손실이 컸었고 초보 투자자로서 확정 손실을 안고 갈아탄다는 것이 올바른 판단인지 스스로 확신이 들지 않았습니다. 그렇게 24년을 보내고 지난 1년을 복기하는 차원에서 당시 매월 모의투자했었던 물건들을 살펴보았습니다. 처음엔 취득세 8%내는 조건으로 소액물건만 찾다보니 그만큼 덜 좋은 단지라 그런지 차익에서 눈에 띄는 성과를 만나지 못했지만 4월 이후 투자한 단지들은 대부분 손절 금액을 매울 수 있을만큼 금새 수익이 났던 것을 보며 더이상 갈아타기를 미루지 않기로 다짐했습니다. 마침 목표했던 현금도 쌓았기 때문에 개인적으로 지금이 서울 투자하기 적기라 생각하였고 실행하기로 다짐하였습니다. 이렇게 다짐하고 저의 생각이 맞는지 구체적으로 점검 받기 위해 올해 2월 아너스 투자코칭을 신청하였습니다. 아너스 코칭의 좋은 점은 멘토님을 고를 수 있는 점인데요. 저는 3번째 투자코칭 멘토님으로 주우이 멘토님을 선택하였습니다. 왜냐하면 지난 내마기 우수조장때 주우이 멘토님을 뵌적이 있었는데 멘토님들 중 연령대와 가족구성이 가장 비슷했고 무엇보다 짧은 시간이었지만 그때 해주셨던 내용들이 저에게 큰 도움이 되었기에 선택하게 되었습니다. https://cafe.naver.com/wecando7/11418825 https://cafe.naver.com/wecando7/11418825그리고 주우이 멘토님과의 코칭에서 저는 생각하지 못한 방향을 얻게 됩니다. 이때 녹음된 것을 들어보니 저는 이렇게 대답했습니다. 왜..............? 서울투자에 매몰되어있었던 저는 코칭이 끝나고 집으로 가는 길 한참을 생각했습니다. 어쩌면 받아들이고 싶지 않았는지 코칭 후기에는 적지도 않았네요...ㅎㅎㅎ 지금 생각해보니 서울투자를 통해 지속적인 투자를 이어나간다기 보다 남들에게 보여주고 싶었던 것은 아니였나라는 생각이 듭니다. 나 벤츠샀어~ 나 제네시스 샀어~ 가 뭔가 다른 것처럼 나 서울샀어~라고 말하고 싶었던 것 같습니다. 다행히 이때는 깨닫지 못했지만 0호기 가계약금을 받고 물건을 찾는 과정에서 저는 멘토님의 말씀대로 행동하게 됩니다. 0호기가 있는 광역시는 실거주자들은 인지하지 못했지만 오랜시간 조금씩 오르고 있었습니다. 투자자들 사이에서는 목이 왜 이렇게 길어? 라고 할 정도로 조용히 오르고 있는 지역입니다. 0호기는 실거주자들이 주된 수요이고 구축이지만 한 번 들어가면 오래 거주하는 특징으로 매매/전세 물건이 잘 나오지 않는 곳입니다. 이런 이유로 더욱 귀해진 전세는 시세가 6천만원 오른 상황이라 임차인의 이사도 어려운 상황이었습니다. 매도를 하기 전 세입자 분께 상황을 말씀드리며 혹시 매수 의사가 있으신지 물어보았습니다. 임차인께서는 같은 단지에 계속 거주하길 원하셨고 만약 가장 앞동/좋은 층이 나오면 매수하고 나오겠다 하셨습니다. 그런데,,,,몇 달이 지나도 물건이 나오지 않습니다.... 부동산에 제가 물건을 찾아봐도 물건이 없었습니다. 심지어 부동산 사장님이 임차인 부모님을 설득하여 부모님께서도 그냥 살고 있는 집 매수하라고 하셨지만 소용이 없었습니다. 당시 단지내에 경쟁 물건은 저층이거나 월세 낀 물건이었는데 이 물건도 5개월째 안팔리고 있었습니다. 제 물건이 그래도 더 낫다는 생각에 같은 가격으로 광고를 하고 있었는데 이대로면 영원히,,,함께 가겠다는 생각이 들었고 1천 만원 낮추고 급해보이지 않기 위해 부동산은 여러군데 내놓지 않았습니다. 그러던 어느날 지역내 하급지에서 아이들 교육을 위해 갈아타기 하려는 매수자분을 만나게 됩니다. (선호도의 중요성!!) 매수자분의 자녀가 중학생인데 고등학교 진학을 이곳에서 하고 싶어 미리 사놓고자 하셨습니다. 이러한 상황을 통해 저의 물건이 그 분에게 딱 맞는 조건이란 것을 알고 있었고 역시나 가격 네고가 들어왔지만 결국 호가 그대로 거래하게 되었습니다. 그렇게 거짓말 같이 투자코칭 이후 약 보름만에 0호기를 매도할 수 있었습니다. 가계약금을 받고 당시 앞마당으로 만들고 있던 평촌을 포함하여 빠르게 서울,경기도 전수조사를 하였습니다. 전수조사를 마친 후 절대가격을 몇 개 정해놓고 지역내 생활권 내에서 비교 생활권별 비교 구별 단지비교를 통해 후보단지를 정리하였습니다. 총 42개 단지가 나왔고 더욱 디테일하게 보기 위해 예전 임보를 뒤져가며(임보를 잘만들어야하는 이유!) 단지의 특징과 선호요소를 정리하고 최근 매매/전세 실거래가, 거래시점,거래량 등을 종합적으로 판단해 최대한 좋은 물건을 찾고자 정리하고 비교했습니다. 최종적으로 목표매수 가격도 정리하여 실제 가격 협상시 가이드로 사용하였습니다, 정리하자면 1.전수조사 2.절대가격대별 비교평가 3.비교평가로 후보매물 정리 4.후보매물 디테일 비교작업 총 4가지 과정을 거쳐 최종적으로 12개로 후보단지를 정했습니다. 후보를 정리하고 보니 서울,경기,20평/30평대,신/구축,역세권 등 다양한 매력을 가진 물건들이 나왔고 12개 모두 투자해도 좋을 만큼 마음에 드는 단지들이었습니다. 사실 이 과정에서 가격이 애매하여 문을 두드려보고 싶은 단지들도 있었지만 속도감 있게 진행하고 싶었던 저는 모든 것을 품기보다 투자한다는 것을 우선순위로 두고 과감히 정리하였습니다. 그리고 정리된 12개 단지의 실제 상황을 파악하기 위해 전임까지 돌려보니 생각보다 투자금이 더 들어가거나 상황이 급변한 단지들도 있어 매임단지는 6개로 정하게 되었습니다. 매임은 주말이 아닌 평일 이틀 휴가를 내고 다녀왔는데요. 이유는 최근 서울/수도권 외지인 비율이 높은 점을 봤을때 주말을 이용하여 집을 보려는 점이 많다는 점에서 그렇지 않아도 토허제 해제로 뒤숭숭한 시장에서 조금이라도 매수자 우위의 분위기 속에서 진행하고 싶었기 때문입니다. 짧은 시간안에 최대한 성과를 내고 싶어 매임시 투자 우선순위가 높은 물건은 많은 물건을 보았고 비교적 후순위 단지는 기준에 맞는 곳들만 보았습니다. 그렇게 수/목 평일 이틀 서울,경기도를 뒤진 결과 투자해도 될 것 같은 물건들을 찾았고 목요일에 더 봐야할 단지들이 있었지만 우선순위 단지들은 수요일에 대충 다 보았기 때문에 매물코칭을 목요일 신청하였습니다. ※이때 서투기 수강중이었는데 자모님 강의를 듣고 간 덕분에 더욱 확신을 가지고 행동할 수 있었습니다. 매물코칭은 총 2개 물건을 올릴 수 있습니다. 저는 아래와 같은 특징을 가진 물건을 문의드렸는데요. A단지 : 경기도 신축, 브랜드 대단지, 30평대, 집주인 거주,살짝 애매한 역세권 B단지 : 경기도 구축, 대단지, 30평대, 올수리, 공실, 역세권, 재건축 이슈 서울을 비롯한 다양한 후보단지가 있었지만 가이드를 잡기 좋은 두 개 단지를 문의하면서 다른 단지들에 대한 이야기도 나눌 수 있었습니다. 서울에 접근했던 단지들은 주로 4급지,구축단지들이었고 장위,이문휘경 입주로 인해 주변 지역에 영향을 많이 미치고 있었습니다. 이렇게 공급이 일시적으로 많아 투자금이 많이 들어가는 곳은 물건을 아주 싸게 매수하고 전세도 싸게 놓던지 세낀 물건을 찾아야한다고 하셨는데 당시 현장에서도 그런 물건을 만나기가 여간 어려운 일이 아니었습니다. 더불어 지역내 대체될 수 있는 더 선호도 높은 곳들의 전세가도 내려가는 상황이라 향후 투자금 회수를 통한 재투자시 차례가 언제 돌아올지 가늠이 되지 않기도 했습니다. 다음으로 경기도 구축 역세권은 학군도 좋고 올수리도 되어있어 바로 세를 놓기 좋았는데 멘토님께서는 재건축을 바라보는 단지도 역시나 전세가 상승이 더딜 것이라고 조언해주셨습니다. 이 지역 또한 학군으로 유명한 곳이지만 지난 상승폭을 보았을 때 신축 대단지를 구축 학군지가 따라가지 못하는 것을 볼 수 있었습니다. 만약 입지가 좋은 구축이 신축으로 변한다면 충분히 그 가치를 인정받겠지만 구축뿐인 생활권에 있는 신축은 생각보다 강력한 수요를 가지고 있었습니다. 서울의 3급지 이상은 대게 지역의 선호요소를 따라 연식보다 더 높은 수익을 보여줬었는데 4급지부터 급지가 내려갈 수록 연식의 힘이 강한 것을 느끼고 있었습니다. 뉴타운이 있어 균질성에서 차이가 나는 경우에는 연식의 힘이 조금 약하지만 대부분 균질한 곳에서는 또 반대로 작용하는 경우가 있었는데 이곳이 그런 곳이었습니다. 다음으로 같은 생활권에 있고 학군지와는 떨어져있지만 신축이고 더블역세권인 후보단지도 있었습니다. 비록 후순위 생활권에 위치하지만 더블 역세권,신축인 점에서 투자 가능한 곳이라 생각했고 투자금도 반 만 들일 수 있는 곳이라 이곳에 투자하고 다음 투자를 하는 건 어떤지 질문도 드렸는데 멘토님께서는 할 수 있는 가장 좋은 것을 했으면 한다고 조언해주셨습니다. 강의에서도 지금은 가장 좋은 것을 하는 것이라고 수없이 들었는데 욕심이 판단을 흐려놓을 뻔 했습니다. 마지막으로 A단지는 역과의 거리는 조금 있지만 마을버스로 이동시 강남에 20분대로 접근할 수 있는 위치에 있었습니다. A단지가 위치한 곳은 해당 지역보다 오히려 인접한 상급지의 영향력이 미치는 곳으로 근처 고소득 일자리 주변의 아파트가 너무 비싸 대안으로 생각할 수 있는 그런 곳이었습니다. 더불어 공급이 부족한 점, 이주 수요를 기대할 수 있는 점과 신축 대단지라는 특징으로 전세금 회수도 용이해 보이는 곳이었습니다. 특히 저는 해당 지역에 한정하여 단지의 가치를 판단했었는데 멘토님께서 코칭때 상급지와 연관지어 어떤 가치를 가진 단지인지 설명해주신 덕분에 더욱 확신을 가질 수 있었습니다. 그리고 결국 저는 지속적인 수도권 투자를 위해 A단지에 투자하기로 결정합니다. 매물코칭 때 후보단지로 올린 A2외에 더 좋은 물건A1도 하나 있었습니다. 단지 내에서는 후보 물건을 3개 가지고 있었고 다른 지역에도 혹시 모를 사태를 대비하여 물건을 정리해놓고 가장 좋은 물건인 A1에 먼저 협상을 시도했습니다. A1은 A2에 비해 층과 전망,구조가 좋았습니다. 유일한 단점인 방향이 있긴 했지만 뛰어난 조망으로 그런 단점도 상쇄시킬 수 있었습니다. 더불어 A1 집주인은 부동산 중개인으로 시장 상황을 잘 알고 있는 분이라 가격을 네고하지 않고 매수하고자 바로 계좌를 요청하였습니다. 예기치 못한 상황에 저도 모르게 강하게 매수 의사를 밝혔는데요. 이때 느낀 것이 부동산 사장님의 차이였습니다. A1부동산은 집주인이 말하는데로 끌려가는 느낌이었고 A2부동산은 뭔가 물건을 만들 줄 아는 느낌이었는데 결국 A2부동산에서 정말로 1천만원 깎아 오셨습니다. 조금 더 기다릴 수도 있었겠지만 A2물건으로도 매물코칭에서 OK를 받았기에 그대로 진행하였습니다. (A1물건은 결국 계좌를 주지 않음) 3.17 떨리는 마음으로 계약서를 작성했는데,, 3.19 주택시장 안정화 방안이 발표됩니다..... '토허제 재지정' 그리고 '금융·가계대출 관리 강화' 이로 인해 조건부 전세대출이 중요한 화두가 되었습니다. 전혀 예상치 못한 이번 발표로 저를 비롯해 최근에 투자한 투자자들은 전세입자를 맞추기 더 어려운 상황에 놓이게 되었습니다. 전세대출 규제가 들어가면 전세로 들어와야하는 임차인이 한정적일 수 밖에 없기에 레버리지 투자를 하는 입장에서 큰 악재였습니다. 저는 비록 서울이 아닌 경기도였지만 은행별 대출조건이 달랐기 때문에 안심할 수 없었고 다른 동료분들과 다양한 대응 방법 이야기하며 어떻게 대응할지 고민했습니다. 1. 가장 좋은 것은 주전(주인전세) 2. 매도인이 먼저 전세계약 후 매도 3.대출 없는 세입자 찾기(이건 운,,,,,ㅠ) 4.잔금을 친다(불가능) ▶ 전세를 낮게해서 뺀다. 5. 대출 가능한 은행이 있긴 있다. 여러가지 방안을 가지고 전세계약에 대해 소장님과 의논하려고 하는데 일 잘하는 소장님이 마침 전화를 주십니다. 소장님께서 미리 시장 상황을 읽고 매도자와 전세관련 협의를 해놓으신 상태라 저는 쉽게 의사결정을 할 수 있었습니다. 게다가 투자물건이 있는 지역과 주변지역도 공급이 부족한 상황이라 전세계약을 신규로 하면 투자금 회수에 2년을 기다렸어야 하는데 그 기간이 반으로 줄어들게 되어 여러가지로 좋은 상황으로 정리되었습니다. 추가로 잔금일이 7월인데 잔금일은 일부로 당기지 않았습니다. (이유: 6.1기준 재산세 부과) 투자를 하고 23년에 만들었던 이 지역의 임보를 다시 살펴보았습니다. 그리고 당시에 이 곳을 투자할 수 있는지 살펴보았습니다. 매매가가 지금보다 낮긴 했지만 전세가 지금 만큼 받쳐주지 않아 투자가 불가능했습니다. 심지어 지금보다 투자금이 없었기에 꿈도 꿀 수 없는 단지였습니다. 하지만 약 2년이 지나고 이 단지는 투자할 수 있는 기회를 주었습니다. 15년도에 내손동에 투자했던 너나위님이 떠올랐습니다. 수도권에 2채를 먼저 투자했던 주우이님이 떠올랐습니다. 그리고 조심스럽게 나도 이렇게 시작하는 걸까? 생각하게 되었습니다. 이미 마음은 다음 투자를 향해가고 있습니다. 그리고 이번에도 할 수 있을 것 같습니다. 투자 생활 4년차 아직도 가야할 길은 멀지만 그동안 걸어온 길에서 배운 것들과 경험이 헛되지 않았음을 시간이 지나면서 더욱 깊게 이해하게 됩니다. 결과가 빨리 나오지 않더라도 왜 묵묵히 나아가야하는지 깨닫게 됩니다. '어렵지 않아 익숙하지 않을 뿐이야' 오늘도 이 말을 가슴에 품고 또 하루를 시작하겠습니다. 감사합니다. 좋은 글을 나눠주신 이웃분에게 덧글은 큰 힘이 됩니다. 서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!! <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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