안녕하세요. 으으음입니다 :) 임장을 다니다보면 이런 생각이 들 때가 있습니다. "이 지역에선 여기가 좋은 거 알겠는데... 다른 지역이랑 비교해서는 어떨까?" 이전의 저를 포함한 많은 분들이 임장을 하면서 '임장지'에 집중해 깊게 파고들어 들여다보곤 합니다. 하지만, 그 지역만 깊게 들여다보는 것은 오히려 지역을 제대로 이해할 수 없습니다. # '입지'는 혼자 존재할 수 없다 우리는 임장을 하고 임장보고서를 작성하면서 '입지'를 분석하여 이해하고 공감해 나가고 있습니다. 이 '입지'라는 것은 절대 혼자 존재할 수 없습니다. '입지'는 주변과의 비교 속에서 의미를 가집니다. 부동산을 모르는, 집을 처음 구하는 제 회사 동료분도 "같은 가격이면 여기보단 저기에 살고 싶더라고요" "좀 비싸긴 하지만, 확실히 여기가 좋아서요" 라며, 비교를 통해 입지를 파악하여 선택합니다. 그래서 저는 임장보고서를 쓸 때, 각 입지 요소마다 '딱 한장의 장표'를 추가합니다. 이 장표 하나로, 입지와 집값이 보이기 때문입니다. # 지역개요 - 주변 지역 집 값 저희 임장보고서 초반, 인구 파트에서 '인구 이동'을 살펴보는 장표가 있습니다. 가장 많은 인구를 주고 받는 지역을 알아야 '공급'이 있을 때, RISK 관리 측면에서 대비하고 대응할 수 있기 때문입니다. 그럼, 공급이 있을 때에만 인구가 이동하나요? 서울 수도권의 경우는 대개 그렇지 않습니다. 입주가 없어도 많은 사람들이 이동합니다. 사람들이 살던 곳을 떠나 이동을 할 때는, '내가 살던 지역에는 없는 것'을 찾아 떠납니다. 더 나은 입지일수도, 더 나은 가격일수도 있습니다. 세가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다. ✔️ 위치가 비슷한데 가격이 더 저렴한지 ✔️ 가격은 비슷한데 입지가(단지가) 더 좋은지 ✔️ 덜 좋아도 감수할 만큼 엄청 싼건 아닌지, 더 비싸도 감수할 만큼 엄청 좋은건 아닌지 이 장표를 작성하기 위해 지도를 캡쳐 하면서 주변 지역의 '위치, 입지'를 한번씩 확인해보고 '가격'을 보면서 자연스럽게 입지와 연결해봅니다. # 교통 - 역 주변 집 값 교통 파트에서는 어떤 노선이 있는지, 지하철을 통해 업무지구까지 얼마나 걸리는지 더 나아가, 역세권인지 아닌지부터 시작해서 어떤 노선과 가까운지도 확인해봅니다. 여기에서 한장의 장표를 추가함으로 인해 입지-가격을 연결해 볼 수 있게 됩니다. 두가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다. ✔️ 어떤 호선에 가까운 아파트 단지인가 ✔️ 그 노선은 어디로 갈 수 있는 노선인가 같은 노선임에도 불구하고 달라지는 집 값, 같은 접근성인데 상품성에 달라지는 집 값, 비슷한 가격인데 생활권 선호도가 다른 곳 임보를 쓰고, 임장하면서 얻은 정보 하나하나를 차곡차곡 층을 쌓아간다는 생각으로 써보시면 정리도 되면서, 시야가 넓고 깊어지는 것을 분명히 느껴보실 수 있을 거라 장담합니다 :) # 학군 - 주변 학군지 집 값 마지막으로, 학군에서도 해보겠습니다. 학군은 '실수요' 관점에서 강력한 요소입니다. '내'가 아니라, '내 아이'가 누릴 것이기 때문에 더더욱 본능적이고, 확실한 수요가 됩니다. 초등학교 배정에 따라서도 선호도가 갈리지만, 지역을 넓게 볼 이 장표에서 확인할 것은 '주변에 좋은 학군지가 있는지'에 대한 부분입니다. 두가지 포인트에 집중해서 보시면 됩니다. ✔️ 매매→전세로 돌린다면 갈 수 있는지 ✔️ 상품성(연식, 평형) 내려서 갈 수 있는지 '기꺼이 포기하고 넘어갈 수 있는 수준'인지 그게 학군이 가지는 힘의 수준이 될 수도, 지역이 가지는 가격의 수준이 될 수도 있습니다. 비슷한 급지라면 '매매'로 동일하게 확인하고 상급 지역이라면 '전세'로 갈 수 있는지도 확인하는게 수요의 이동을 이해하는 데에 많은 도움을 줍니다. # 의사 결정을 위한 도구 각 입지 요소마다 이 '한 장'을 추가하다보면 임장보고서는 단순 입지 분석을 넘어서서 의사결정을 위한 도구로 바뀌게 됩니다 '좋은 동네'는 많습니다. 하지만, '이 가격으로 더 좋은 선택'을 하기 위해서는 넓게, 깊게 비교해보는 습관을 들여보는 것이 도움이 많이 되는 방법이라고 생각합니다. 꼭 적용하여, 지역을 더 잘 이해하실 수 있길 거주민의 마음을 더 공감해 보실 수 있길 입지-가격을 더 깊게 생각해 보실 수 있길 진심을 다해서 응원하겠습니다. 글 읽어주셔서 감사합니다 :) 으으음's 대표 나눔글 [어제의 게시글] 하락장800만원으로1호기를 할수 있었던 이유 ★어게글 https://m.cafe.naver.com/wecando7/8160407 100일간 매일 임장, 100일의 기적 ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/8863202 3년전, 부동산 한번도 안가본 제가 10개의 계약을 할 수 있었던 이유 ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/11314209 임보 꼭 써야되나요? (임보 쓰는 목적) ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/9415407 시세분석에 꼭 들어가야 하는 두가지(+양식) ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/10181319 단지분석 30번 후 깨달은 돈버는 단지분석 방법 ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/10910901 시세트래킹, 계절 변화 한눈에 보는 방법 ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/8786123 Zoom Out, 실패하지 않는 1등 뽑기 방법 ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/10381022 수도권 1등 뽑기, 이제 이렇게 하세요 ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/10733525 임장보고서 잘 쓰고 싶으신가요? (임보FAQ) ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/11131961 틀 없는 단지분석 FAQ&업그레이드 (임보공개) ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/11291508 중소도시 투자, 연식 마지노선 정하는 방법 ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/9624692 서울 외곽에 투자할까? 광역시에 투자할까? ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/10755777 너나위님이 5년전, 이미 다 알려주셨던 투자 방법★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/10945896 투자금 다 써서 좋은거 사지 왜 소액투자했어? ★어게글 https://cafe.naver.com/wecando7/11004542 [투자 경험담] 10분 안에 결정해야 했습니다. (1호기 매수 경험담) https://cafe.naver.com/wecando7/8188060 1호기 하자마자 역전세 맞을 뻔하고 느낀점 https://cafe.naver.com/wecando7/8911497 신규전세 세안고 1호기... 역전세를 맞았습니다. https://cafe.naver.com/wecando7/9033445 비오면 밖에서 물 들어와요 (끝없는 1호기 경험담) https://cafe.naver.com/wecando7/9247071 [야, 너도 할 수 있'음' 시리즈 BEST] #1 비교평가, 너도 할 수 있음! (가격 고정 입지 비교) https://m.cafe.naver.com/wecando7/7911554 #2 비교평가, 너도 할 수 있음! (입지 고정 가격 비교) https://cafe.naver.com/wecando7/7980083 #3 비교평가, 저는 이렇게도 합니다 (비교 테마) https://cafe.naver.com/wecando7/8117597 #5 임장보고서에 생각을 담는 방법 https://m.cafe.naver.com/wecando7/8357765 #6 임장보고서에 생각을 담는 방법 - 공급편 https://cafe.naver.com/wecando7/8412702 #7 단지분석, 너도 할 수 있음 https://cafe.naver.com/wecando7/8495142 #8 1등 뽑기 정리 방법 (Top3 One Page 정리) https://cafe.naver.com/wecando7/8523242 #11 가격의 변화로 파악할 수 있는 것 https://cafe.naver.com/wecando7/8891160 #15 공급, 숫자에 속지 마세요(공급지도를 그려야하는 이유) https://cafe.naver.com/wecando7/9191101 첫 임장 하시는 분들 필독! 임장 내용 기억 잘하는 법 ★인기글 https://cafe.naver.com/wecando7/11382734 [임보 시리즈] #0 임보 꼭 써야되나요? 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