안녕하세요 총총입니다. 이번 서울투자를 하기위해 그동안 투자했던 물건을 매도했습니다. 물건을 보유하면서 느꼈던 것을 "단지선호도의 중요성" 이라는 주제로 동료들과 생각을 나누고자 합니다. 상위 생활권 선호도 꼴찌 물건 하위 생활권 선호도 1등 물건 생활권내 선호도의 차이에 따라서 매수, 보유, 매도에서 어떤 차이를 보였는지 제 경험에 비추어 이야기 드려보겠습니다. "매도까지 하고나니 알게된 것들" -단지선호도의 중요성- (작성일 : 2025.4.9.) 상위 생활권 선호도 꼴찌 21년 부동산 상승기의 끝무렵 조급한 마음에 생활권내 선호도가 안좋은 단지를 매수했습니다. 지역내 상위 생활권이었지만 선호도가 가장 낮았던 단지 # 매수 투자공부를 하면서 시간이 지나고 돌아보니 제 물건은 수도권에서도 상승의 흐름이 가장 늦게 왔던 아주아주 많이 기다려줬던 단지였고 선호도가 낮았던 단지는 가장 오랬동안 투자기회를 열어줬던거같습니다. (21년 여름까지 기회를 열어줬으니까요. ) 그래서 그시기까지 그렇게 적은 투자금으로 투자를 할수 있었던 거였더라구요. # 보유 이 물건을 보유해 나가면서 전세를 2번 갱신했습니다. 첫번째 갱신이 2023년 역전세 장..ㄷㄷㄷ 이 시기에 상급단지들까지도 매물이 풀리면서 기존 세입자를 무조건 붙잡아야하는 상황 다행이도 부사님의 도움으로 기존 임차인분과 갱신계약을 하게 되면서 반환금액을 최소한으로 줄일수 있었지만 만약 시장에 물건이 나왔다면 아찔한 상황이... 두번째 전세계약을 할 시기에는 기존보다 전세가가 많이 회복되긴 했지만 생활권내 상급단지의 시세를 계속해서 체크하며 전세가를 얼마에 설정해야할지 고민했었고 상급단지들보다 전세를 낮은 가격에 빼야했기에 투자금 회수가 더디기도 했습니다. # 매도 매도를 할때도 선호도가 낮은 단지는 제게 힘든 상황을 만들어 줬습니다. 매수세가 없는 시기에 선호도 낮은 매도물건을 일단 부사님들이 반기질 않았고요 상대적으로 세대수가 적었던 제 단지는 매매 실거래가가 찍히지 않아 매도금액을 설정에도 어려움이 있었습니다. 하위 생활권 선호도 1등 23년 여름 수도권 물건 역전세로 인해 줄어든 종자돈으로 지방중소도시 투자를 했습니다. 상대적으로 선호도가 높았던 단지 권유디 튜터님의 매물코칭 덕분에 후순위 생활권이었지만 대장 단지를 매수할수 있었는데요. 지역내 생활권은 아쉬웠지만 선호도가 높았던 단지 # 매수 하위생활권 단지였기에 상위생활권보다 상대적으로 매매가는 낮았고 후순위 생활권이지만 생활권내의 선호도가 높은단지였기에 전세가가 상대적으로 높아 적은 투자금으로 매수를 할수 있었습니다. #보유 지방중소도시였지만 연식이 좋은 단지였기에 보유하는 동안 수리비가 든다거나하는 임차인의 요구상항이 없었고 생활권 내 선호도가 높은 단지였기에 전세 수요도 풍부해 전세계약 갱신에 대한 부담도 적었던거 같습니다. # 매도 매도를 준비하면서 매도가 설정을 할때 생활권내의 상대적으로 선호도가 낮은 단지의 실거래가격을 마지노선 가격으로 잡았기 때문에 매도가 설정을 하는데도 유리한 점이 있었고 거래가 많이 되는 단지였기때문에 단지내에서 내물건과 경쟁물건과의 비교를 통해 실거래 가격을 매도가격을 설정할수 있어서 매도가 설정하기가 좀더 수월했습니다. 좋은 선호도의 물건을 매도로 내놓게 되니 부동산사장님께서도 상대적으로(?) 반겨주셨던거 같습니다. 매도까지 하고나니 배운것들 (+개선된 투자기준) 1. 제대로 아는것의 중요성 투자할때는 물론 보유해나가면서도 매도을 할때도 내물건의 가치를 알아야 한다는 겁니다. 이 물건의 가치가 요정도니까 수익이 이정도 나면 매도를 해야하는 물건이고 이 물건의 가치가 요정도니까 역전세가 나면 그냥 매도를 해야하는 거고 이 물건의 가치가 요정도니까 전세금 상승분은 요정도만 기대해야하고 이 모든것들을 매도 후에야 알게 되었습니다. 2. 이것도 경험이다. 여기서 끝나면 아쉬우니까 배운점에 대해서도 말씀드려볼께요 첫 투자가 정말 아쉬운 점이 많았기에 이번투자를 할때는 이점을 고려해서 매수를 했습니다. 두개의 물건의 매수보유매도를 경험하면서 아쉬운점들이 많았기에 이번 서울투자에서는 후회되는 일이 없도록 하기 위해 지난 투자의 부족했던 것들을 이번 서울투자 기준에 개선해서 적용할수 있었는데요. # 환금성 생활권 단지선호도가 높아 전세를 맞출때나 매도시에 환금성이 좋은 단지인가? 선호도가 떨어지는 단지는 보유해 나가는데 매도하는데 어려움이 따랐던 경험을 떠올리며 기존에는 20-30평대 300세대 이상 4층이상의 단지만 투자기준에 넣고 고려했었다면 급지에 매몰되지 않고 생활권내에서 선호도 높은 단지를 매수해야겠다는 생각으로 세대수가 많고, 거래회전이 많은 단지 기왕이면 로얄동을 매수하려고 노력했던거 같습니다. # 수익률 현재 전세가 수준이 높지가 않아 향후에 투자금이 나에게 회수되는 단지인가? 선호도가 떨어지는 단지보다 선호도 높은 단지의 전세가 상승폭이 높았던 경험 또 역전세 경험을 통해 기존 투자때는 투자금 200%가 오를수 있을까를 고민했다면 이번 투자에는 현재 전세가 수준이 너무나 높은 단지는 제외했고 다음 투자를 위해 전세금이 올라주는 단지를 매수해야겠다는 의사결정을 할수 있었던거 같습니다. 많은 가르침을 준 지난 투자물건들 이래서 멘토님들께서 "10채까지는 경험" 이라는 말씀을 하셨나봅니다. 지금까지 단지선호도의 중요성에 대해서 이야기 드려보았는데요 지금 내 종자돈으로 상급지에서 선호도 후순위 단지들만 뽑히신다면 2급지 > 3급지 > 4급지 > 5급지 다음 급지에 더 선호도 있는 단지도 함께 고려해보시는건 어떨까요? 글 읽어주셔서 감사드립니다. 총총's 글쓰기 투자에 대한 생각 어디가 얼마나 올랐길래 다시 규제를 했을까? 특올수리 vs 기본수리 어떤거 할까요? (수리된 물건의 경쟁력) 최종 TOP3의 확신을 키워주는 단 한장의 장표 (저평가 그룹핑) - 어게글 다음달 임보에 반드시 남겨야 할 단 한장의 장표 투자활동을 멈추고 싶으신가요? 별내선 수혜단지에 다녀왔습니다. (8호선 연장개통, 별내선 수혜단지) - 어게글 서울 아파트 거래량 반등과 가격상승 (얼마나 올랐을까?) - 어게글 집살때 더 현명한 의사결정을 하려면? - 어게글 서울 신축아파트 가격은 얼마일까요? (서울아파트 가격감잡기) - 어게글 서울 매매 전세가 얼마나반등했을까? - 어게글 저평가 단지가 3개인데 어떤게 1등인가요?(feat. 조건이 좋은 매물) 임장하면서 떠올려야하는 생각들 (생각하며 임장하는 방법) 지난 주말의 임장을 투자와 연결해 보세요 - 추천 너바나님 말씀대로 편익과 비용을 계산해보았습니다. 네고왕이 되기 위해서는 이런물건 유심히 봐야합니다(feat. 월부은) - 어게글 수익률 200% 가능한 단지인지 쉽게 판단하는 법 - 추천 투자와 가까워지기 위해 이렇게 한번 해보세요(feat. 단지 가격 외우는 방법) 경험담 서울 투자를 마쳤습니다. 급매만 팔리는 시장에서 0호기를 매도했습니다.(매도경험) [총총] - 어게글 그 한명의 손님을 제가 잡았습니다.(지금 전세가 안나간다면 이렇게 해보세요) - 어게글 전세증액계약으로 가계약금을 받았습니다. (작지만 소중한 전세금 증액 경험) 자산재배치를 준비하고 있다면 고려해보아야 할것들 레버리지를 통해 0호기 역전세 5천만원 아꼈습니다. 월부에서 배운대로 실행한 갚진 1호기 #2 월부에서 배운대로 실행한 갚진 1호기 #1 - 어게글 마인드 우리 조장님께 배운것들 (부제 : 동료를 통한 성장이란?) 이제 시작하는 동료분들에게 드리고 싶은 이야기 (수용성있는 자세의 중요성) 지금 나의 투자를 가로막고 있는 벽은 무엇입니까? 실력있는 동료를 만나는 방법 강의&과제팁 내집마련중급반 아파트리스트 정리 차근차근 따라하기 시세따기 완벽하지 않아도 됩니다. (feat. 시포자분들 꼭 보세요) 여유있게 과제하는법 (feat. +@하는 사람들) 열중반을 알차게 보내기 위해 미리 준비하면 좋은 것들(독서계획+도서구입+독서후기양식) 길치 극복하는 팁!! (feat. 임장할때 길 잘 찾아가는 방법, 지도 잘보는 법) 임장보고서 작성 순서별 나눔글 모음 (지역개요, 입지분석에서 1등뽑기 결론까지) 취득세 8.4%, 12.4% 아끼는 방법 (취득세 분할납부 & 카드할인) - 조회수多 <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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