안녕하세요, 앞으로 최소 10년간은 투자하고 싶은 10년만이라고 합니다. 작년 12월 열기를 시작으로 실준반, 열중, 서투기 듣고 이번달은 다시 실준반 들으면서 임장하고 있는 초보투자자입니다. 5개월밖에 안됐고 앞마당이라곤 고작 3개뿐인 제가 4급지 84를(아직 가계약금만 넣었지만) 투자하게 되었습니다....!!! 제가 어떻게 투자했는지 간략하게 일기겸 복기겸 써보겠습니다. 부족한 부분이 많으니 참고해서 읽어주시고 부족한 부분은 많이많이 지적해주세요..! 1.왜 여기를 투자했는지? (기준충족여부) 저희가 배웠던 저환수원리를 따져보았습니다. 1)저평가 4급지 1등 생활권, 선호도 중 이상인 구축으로 전고대비 -21%정도 빠진 물건이었습니다. 그리고 5분위 시세표를 만들면서 비슷한 가격대에 있는 물건과 비교평가해보았는데 가장 좋다고 판단했습니다. 2)환금성 지역 내에서 선호도가 중간 이상인 2000세대 이상 대단지였으며 물건도 7층으로 저층(3층이하) 탑층이 아니었습니다. 3)수익률 강의에서 투자금이 좀 들어도 좋은물건을 사야한다고 배웠는데요, 저의 경우 투자금을 모두 사용하면 제가 투자한 단지 옆단지에 더 좋은 물건을 살 수 있었습니다. 하지만 매수직전 매물코칭에서 전고나 선호도에 큰 차이가 없는 경우 굳이 모든 투자금을 투자하기보다는 그 투자금을 아껴서 내년 투자를 고려하는게 어떻냐는 피드백을 받았습니다. (이런 의사결정은 전혀 생각하지 못했었는데 좋은 조언을 해주신 자유를 향하여님께 감사드립니다.) 4)원금보전 전세가율 57%로 60%에 미치지는 못하지만 1)크게 차이가 나지 않고 2)앞으로 공급이 없는 지역이며 3)바로 옆에 신축단지가 입주중인 점을 고려할 때 적절한 전세가율이라고 판단했습니다. 5)리스크 공급, 향후 3년간 해당 4급지뿐만 아니라 인근에 영향을 주는 지역의 공급량이 부족한 상황입니다. 앞으로 전세가 상승이 기대됩니다. 2.투자과정 복기 1)기준 세우기 열기를 들으면서 저/환/수/원/리를 배웠는데요, 임장이나 임보를 작성하다보면 기준을 까먹기 쉬운 것 같습니다. 그래서 저는 임장보고서에 저,환,수,원,리와 관련된 강의자료를 장표로 넣어서 항상 기준을 까먹지 않으려고 노력했습니다. 2)임장.임보 처음에는 어렵지만 3개구 정도 임장하고 임장보고서를 작성하다보니 저만의 생각도 생기게 되고 나름? 단지를 보는 기준도 생기게 된 것 같습니다. 그리고 결국 임장과 임보의 목적은 생활권, 단지별 우선순위를 매기는 것이라고 생각합니다. 그래서 저는 임보에 항상 생활권별, 단지별 우선순위 장표를 넣고 있습니다. 3)시세따기 매월 시세를 따면서 투자기준을 충족하는 물건을 1차적으로 필터링했습니다. 유진아빠님 파일에 걸려있는 필터를 조금 수정해서 전고대비 -15%이상, 300세대 이상, 전세가율 55%이상, 투자금 +1억 정도의 단지들을 걸러냈습니다. 4)5분위표 앞서 시세 따기를 통해 1차로 필터링한 물건을 모았습니다. 그리고 이 물건들끼리 비교평가 후 투자대상을 추출했습니다. 사실 여기서 비교평가하는게 가장 어려웠는데요, 정답은 없겠지만 저의 경우 교통이 좋은 단지를 제일 우선으로 놓고 다른 단지들이 교통을 뛰어넘을 만큼 좋은 환경,학군,직장을 가졌는지 판단해보았습니다. 그리고 제일 좋은 단지 하나를 뽑기보다는 비슷하면 같이 투자대상으로 결정하고 싼걸 사자는 의사결정을 했습니다. 5)매임 관심있는 단지들은 모든 물건을 거의 다 본 것 같습니다. 그리고 평소에 투자생각 없이 매임하는 것과 진짜 투자할 생각으로 매임을 하니 물어보는 질문도 달라지고 부사님도 저를 대하는 태도가 많이 바뀌는 걸 느꼈습니다. 앞으로 매임할 때는 투자할 생각이라는 마음가짐으로 해야겠다는 걸 느꼈습니다. 6)매수직전 저환수원리 다시 검토 7)매물코칭 저는 자유를향하여님께 매물코칭을 받았습니다. 저 같은 초보들은 무조건 매코 추천합니다. 앞마당도 3개밖에 없었기때문에 투자단지에 대한 확신을 갖는 것이 힘들었는데요, 매코를 통해 확신을 가질 수 있었기 때문입니다. 그 뿐만이 아니라 앞으로 그 물건은 어떻게 관리해야하는지, 1호기 이후에 투자생활을 어떻게 이어나가야할지 등에 대해 조언을 해주셨습니다. 2.부족했던 점 1)매임 시 부동산 더 적극적으로 알아볼 것 모든 물건을 다 보긴 했지만 부동산은 4군데 정도밖에 안 가봤습니다. 혹시 단독중개할 물건이 있을 수 있으므로 적어도 투자대상 단지는 모든 부동산을 봐야할 것 같습니다. 2)임보 보충 단임 이후 임보를 키워드 없이 기계적으로 쓰는 것 같은데 이 부분을 주요사진과 함께 정리할 필요가 있는 것 같습니다. 그리고 매임 이후 투자금 별로 어떤 단지가 적절한 대상인지 작성할 필요가 있습니다. 3)협상 저는 나름 물건을 많이 보고 여러 개 물건을 협상 했다고 생각했으나 협상은 잘 되지 않았고 300 정도만 깎을 수 있었습니다. 돌이켜보면 진짜 추리고 추려서 마지막으로 투자금 범위 내의 투자할 물건을 많이 가지고 있어야 협상이 가능할 것 같다는 생각이 들었습니다. 3.앞으로의 계획 1)앞마당 늘리기 :서울,경기도 4급지(수지,안양) + 서울5급지 2)시세트레킹 지속(월별 업데이트) 3)투자한 물건과 비교했던 단지와 5분위 시세표에 올린 단지는 계속 트레킹해볼 것 4)물건 보유,관리 내년 8월 전세가 만기이므로 만기 3개월전부터는 물건 내놓을 것 물건이 기본이므로 수리도 고려해볼 것 투자는 매수보다는 보유와 매도가 훨~~씬 중요하다고 배웠습니다. 이제 시작이라는 마음으로 다시 정진해야겠네요. 저처럼 초보도 할 수 있습니다!! 다들 좋은 시기에 만족할만한 결과를 내셨으면 좋겠습니다. 이상 10년만 이었습니다. <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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