1. 현재 부산은 어느정도까지 떨어졋는가? 부동산원 월간 아파트 매매가격지수 기준으로 봤을때 고점대비 지수로 10정도 낮은 상황임 비교군으로 봤을때 2017년 5경 가격으로 볼수있음. 단순히 지수관점으로 봤을때 비슷한 수치임 고점이 105였던점을 봤을때 부산 전체적으로 15프로 정도 빠졋다고 볼수있음. 2. 다시 현재 그럼 투자가치가 있는지를 분석해보면 부동산 정책기류자체가 똘똘한 한채로 맞추어져있고, 지방시장은 전반적으로 모두 침체된 상태임(서울도 1,2선 강남서초송파, 마포용산성동 까지만 오른상태고 나머지 3선지역은 -5~10프로 4선은 -10프로정도 상태 유지) 5대광역시 모두 저런 상태임 3. 곧 대선이 대통령선거가 있는데, 이미 정해진 분위기임에 따라 그분이 된다는 가정하에 예상을 해보자면 한국 소득과 자산 양극화가 굉장히 심해지고 있음. 전체 소득 상위 10프로가 44프로를 들고있고 소득상위 10프로가 전체 소득의 50%가까이 버는 중이며, 하위 30프로는 자산이랄게 없는 상태. 하위50프로의 자산 전체 11프로에 불과함. 이러한 상황에서 앞으로 민주당이 집권한다면 장기적으로 집권할 확률이 매우 높다고 느껴짐 4. 현재 부동산 시황은 굉장히 나쁜 상황임. 양적완화가 아닌 양적축소를 하고 있으며, 유동성이 굉징히 매말라있는 상태이고, 수출도 줄고 있는 등 경기가 매우 안좋은 상황임. 그리고 건설업 경기가 최악인 상황에 있음 그 시발점은 전부 지방 부동산 미분양과 관련이 있음. 5. 정권이 바뀌게 된다면 아마도 돈을 풀기 시작할것인데 가장 중요한 정책점 시사점은 서울부동산은 유지하면서 오르지 못하고 있는 지방 부동산을 어떻게 상승 시킬지가 관건임(지방 미분양분 털고, 건설산업 및 금융구제). 고로 앞으로 부동산 정책은 지방 부양 시즌2이자 마지막 불꽃이 될 확률이 높음(인구구조 상이라기 보다 건축비 상승으로 인한 마지막 불꽃으로봄) 6. 앞으로 주목할것은 지방에 다주택자에 대한 세재해택을 얼마나 줄일것인가인데? 동시에 보유세를 급격히 올릴수는 없을것으로 보임(그 이유는 공시지가 현실화를 할 경우 4기 신도시 등 공공택지개발이 불가하기 때문임) 그렇다면 어떤 방향으로 올릴 것인가? 7. 다주택자에 대한 규제를 풀면서(지방 투자유도) 주택 갯수로 세금을 중과하는것이 아닌 총액으로 부과하는 방향으로 전환이 된다면 지방 주택의 수요는 증가할수 있다고봄 또한 낮은 확률로 지방 주택에 대한 양도세 완화 등의 조치가 있을 수도? 8. 그럼 다시 지방 부동산에 투자가치가 있냐고 묻는다면, 솔직하게 말하면 10억이상이 있다면 서울에 투자하는 것이 맞지만 어차피 10억이하의 돈으로 접근한다면 서울 4선에 투자를 해야하고 그럴것이라면 지방 상급지에 투자하는것도 나쁘지 않다고 봄 그리고 지금 다가올 사이클에서는 7억이상을 주고 그동네에 살 가치가 있는 동네에 한해서는 신규주택공급이 될것이고(당리더샵을 기준으로 보고) 그리고 그런 동네는 여전히 유효하게 집값이 상승할수있다고 봄 그러나 그동네가 그럴가치가 없다고 본다면 그동네는 이번 사이클을 기점으로 정리하는 것을 추천함 9.그럼 추천하는 것은 다시한번 돈이된다면 서울로 투자하는것이 맞다고 보지만 실거주의 관점으로 부산에 살아야한다면 해수남 기점의 신축을 기준으로 보고 어중간한 주택의 경우, 신축이라는 테마만 보고 접근을하는것이 잃지 않는 투자가 될 것임. 10. 결론 : 그분이 된다면 지방 주택을 올리려고 할 것이다 (양극화 해소) 세제개편을 한다는 소리가 들리는 순간이 최적의 매수기회일것이다. 그리고 전고점 정도는 회복 충분히 할 수 있다고 봄... 전고점 대비 조금 더 오를수도?.... 상위 10프로가 되지못한다면 나머지는 정말 비슷한 자산으로 살아갈것으로 보임...
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