안녕하세요. 항상 새로운 것을 배우는 것을 즐기고 아파트 투자 자체를 진심으로 좋아하며 어제보다 더 나은 내일을 꿈꾸는 제리파파 입니다. 한동안 개인적으로 힘든 시기를 보내다가 다시 조금씩 삶을 회복해나가면서 요즘 투자자로서 매주 현장에 나가면서 많은 것들을 느끼고 배우고 있는데요. 오늘은 '전고점 대비 하락률'에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 지역과 단지에 따라 서로 조금씩 다르지만 대부분의 수도권 지역은 7년 (14년~21년) 간의 상승장을 거처 짧은 기간(22년~23년) 하락을 경험하고, 24년부터 지역과 단지마다 편차를 가지고 상승 흐름을 가져가는 곳들이 많았는데요. 어떤 단지는 과거의 전고점을 회복했고 어떤 단지는 전고점 대비 5~25% 하락하고 어떤 단지는 전저점을 경신하고 있기도 합니다. 이렇게 상승장에서의 전고점 가격 대비 현재의 가격이 어느 정도 수준인지만 파악해도 내가 보는 아파트가 많이 오른 것인지, 아닌지 일차원적으로 저평가 여부를 파악할 수 있기 때문에 많은 분들이 전고점/하락률을 많이 참고하곤 합니다. 하지만 단순히 과거에 거래된 가장 높은 가격과 현재 거래할 수 있는 호가를 가지고 평가할 때 이 하락률을 어디까지 믿을 수 있을까요? 서울 강동구 5호선 강동역 초역세권에 위치한 '래미안강동팰리스' 라는 단지를 예시로 단지의 정확한 전고점과 하락률을 파악하는 방법을 보여드리려고 합니다. 네이버부동산이나 아파트실거래가를 참고하여 정확한 거래 시기와 가격을 확인할 수도 있고, 호갱노노의 그래프를 이용하여 쉽고 빠르게 파악할 수 있습니다. 래미안강동팰리스 36평을 보면(25년 2월 기준) 21년 8월에 17.6억으로 가장 높은 가격에 거래가 되었고 (전고점) 23년 5월에 12억으로 가장 낮은 가격에 거래가 된 후 (전저점) 25년 2월 현재 14.5억으로 가장 낮은 호가가 나오는 것을 볼 수 있습니다. 결론적으로 래미안강동팰리스의 36평은 전고점 대비 -17.6% 하락한 가격을 형성하고 있다고 볼 수 있습니다. (17.6-14.5 / 17.6 = -17.6%) 동일한 방법으로 25평의 가격을 살펴보면, 21년 12월 전고점 14.95억 23년 7월 전저점 10.2억 25년 2월 호가 13.2억 위와 같은 방식으로 25평을 살펴보면 현재 전고점 대비 -11.7% 하락한 가격을 형성하고 있습니다. 래미안강동팰리스 25평/36평의 전고점, 전저점, 호가 정보를 통해 2가지 사실을 확인할 수 있습니다. 첫째, 현재 래미안강동팰리스의 가격은 25평 보다는 36평이 더 저평가 되어있다 둘째, 래미안강동팰리스의 36평 가격은 전고점 대비 -15% 이상 하락한 가격이다 여기까지가 네이버부동산, 아파트실거래가, 호갱노노와 같은 부동산 관련 어플을 이용하여 많은 분들이 흔하게 전고점과 현재의 가격 수준을 파악하는 과정이라고 볼 수 있는데요. 과연 이 과정을 통해 정확한 전고점과 하락률을 파악했다고 할 수 있을까요? 이제 조금 더 자세하게 들어가보겠습니다. 래미안강동팰리스 평형별 배치도 래미안강동팰리스 거실 구조 래미안강동팰리스는 36평이 남동/서향으로 배치되어있고, 25평은 북동/서향으로 배치가 되어있는데요. 25평과 36평 모두 거실 양쪽 방향 모두 창문이 있는 구조로 되어있습니다. 36평은 앞쪽에 오피스동이나 다른 동으로 인해 전망이 막히지 않는 101동이 로얄동이고, 그 중에서도 3,4호 라인의 선호도가 높습니다. 25평은 앞동이 가리는 101동의 선호도가 상대적으로 낮고, 102동, 103동의 7,8호 라인의 선호도가 높은데요. 실제 임장을 가서 확인해보면 물건마다 전망의 차이가 심하고 주상복합의 높은 용적률로 인해 최대 44~45층까지 층수가 올라가서 선호동, 라인 뿐 아니라 층수에 따라 1억 이상 가격 차이가 발생하기도 합니다. 래미안강동팰리스만의 중요한 특징으로 선호동과 라인, 층수, 그리고 전망에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있다는 점을 알 수 있습니다. 이제 다시 앞으로 돌아가서 보다 자세하게 전고점을 다시 살펴보면... 전고점 17.6억의 동/층 정보를 살펴보면 선호동의 고층 물건인 것을 알 수 있습니다. 비슷한 시기에 거래된 물건들을 볼 때도 101동 36층 : 17.6억 103동 9층 : 15.7억 불과 한달 사이에 거래된 가격임에도 선호동 고층과 비선호동 저층의 가격이 최대 2억의 차이가 난 것을 볼 수 있습니다. 앞서 확인한 네이버부동산에 올라온 물건들도 오피스동에 가려 상대적으로 비선호동인 저층 물건들의 가격인 것을 알 수 있습니다. 실제 임장을 가서 확인해봐도 10층 이내의 저층 물건들의 가격이 14.5억 내외로 형성되어있고 전망이 나오는 고층 물건들은 최소 15.5억~16억 이상의 가격에 나와있는 것을 알 수 있습니다. 앞에서 래미안강동팰리스의 36평의 전고점 17.6억, 낮은 호가 14.5억만 보고 전고점 대비 -17.6% 떨어진 가격이라고 생각했는데 전고점을 가격은 선호동의 고층물건이었고, 호가로 나온 물건은 비선호동 저층이므로 서로 다른 조건의 물건을 비교했기 때문에 정확한 결과로 보기 어렵다는 것을 알 수 있습니다. 이런 경우에는 단지의 특징을 반영하여 비선호동 저층 물건의 경우는 전고점을 17.6억→16억 정도로 낮춰서 보면 현재 전고점 대비 -9.4% 정도의 가격을 형성한다고 보수적으로 봐야합니다. (16-14.5 / 16 = -9.4%) 여러분은 어떠신가요? 분명 -9.4%의 가격도 그렇게 비싸다고 볼 수는 없지만 단순하게 전고점, 호가만 보고 얻은 -17.6%의 가격에 비하면 확연히 다르게 느껴지지 않으시나요? 임장을 통해 현장의 물건들을 살펴보고 단지를 깊게 분석하는 과정에서 처음에 시세를 보고 가졌던 생각과 다른 결론을 얻은 부분이 있었습니다. 첫째, 현재 래미안강동팰리스의 가격은 25평 보다는 36평이 더 저평가 되어있다 → 현장의 물건들의 조건을 고려하면 36평이 25평 보다 저평가 되어있지는 않다 둘째, 래미안강동팰리스의 36평 가격은 전고점 대비 -15% 이상 하락한 가격이다 → 36평 가격은 동/라인/층을 고려하면 전고점 대비 9~10% 수준의 가격이다 정리해보면... 아파트의 전고점과 하락률을 정확하게 판단하기 위해서는 과거의 거래된 최고 가격과 현재 살 수 있는 물건의 가격 이외에 해당 단지의 동/층/향의 특징들을 고려하여 조건을 맞춰서 비교해야 합니다. 이런 정보들은 단지 분석과 임장을 통해서만 파악할 수 있기 때문에 더 나은 투자자가 되고 더 좋은 투자를 하기 위해서 지역의 입지를 정확하게 파악하기 위해 손품을 들이는 것 만큼 단지만의 특징을 이해하고 확신을 가지고 투자하기 위한 발품도 중요하다는 것을 많이 느낍니다. 지금까지 래미안강동팰리스를 예시로 전고점과 하락률을 판단하는 과정을 보여드렸는데요. 투자는 결국 단 하나의 단지 단 하나의 물건에 하는 것이기에 지역을 알고, 생활권을 이해하는데서 더 나아가 단지의 특징과 물건에 대한 상황과 조건을 잘 파악하는게 중요한 것 같습니다. 날씨가 많이 춥습니다. 모두 감기 조심하시고 즐거운 임장하세요!
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