안녕하세요 작지만 절대 깨지지 않는 돌맹이의꿈 입니다. 과거 투자를 하면서 전세를 너무도 힘들게 뺐던 경험이 있어서 나눔글로 적어보게 됐습니다. 전세를 빼면서 큰 위기가 아주 많이 생겼었는데요, 어떤 위기들이 생겼었고, 그리고 그 위기들을 어떻게 넘겼는지 그 과정들을 겪으면서 어떤 점을 깨달았는지 작성해보겠습니다. 제 경험이 이 글을 읽는 누군가에게는 꼭 도움이 됐으면 좋겠습니다. "집을 보여주지 않는 기존 세입자" 당시 저는 1호기를 했다는 기쁨에 취해있었습니다. 투자를 했던 지역은 지방 중소도시였고, 공급이 없음 & 단지 내 전세 매물 엄청 적음 & 선호도 높은 단지에 투자함 이런 조건이었기에 전세 빼기를 전혀 걱정하지 않았습니다. 1호기 투자부터 전세 맞추기를 하니 오히려 제 경험치도 쌓이고 오히려 잘됐다는 생각뿐이었습니다. 강의에서 알려준대로 전세를 빼기 위해 해야 하는 것들을 하나씩 해나갔습니다. 1. 매일 전세 트래킹을 했고 2. 다른 부동산에도 매물을 내놨고 (물론 이 과정에서 매수 부사님이랑 사이가 틀어짐) 3. 전세 가격도 내려서 가격으로는 1등이었고 4. 부동산에도 자주 연락을 드렸습니다. / 투자했던 매물은 기존에 살던 기존 전세 세입자가 있었는데, 2개월 반 뒤 만기라서 다른 집으로 이사나갈 예정이었습니다. 그러나 ... 걱정없을 것이라 생각했던 전세에 문제들이 생겨났습니다. / 그 중 첫번째 문제는 바로 기존 세입자가 집을 보여주지 않았습니다.... 기존 세입자에게 처음 집을 매수했을 때 제가 했던 말이 실수가 되었습니다. 당시에 집을 매수하고 세입자와 관계를 좋게 해야지 집을 잘 보여주실 것 같아서 새로 전세입자 못구하더라도 전세 만기시에 전세금 꼭 돌려드리겠다고 말씀 드렸었습니다. 그게 화근이었습니다. 그 뒤로 임차인은 거짓말을 하면서 집을 보여주지 않았습니다. / 임차인은 저에게 "오늘 부동산에서 집 잘 보고갔습니다^^" 라고 말을 했는데, 막상 부동산에 전화를 해보면 "그 세입자가 오늘도 시간 안된다고 해서 집도 못봤어요.." 라고 말하시는 것이었습니다. 임차인은 저에게 집을 잘 보여주었다고 거짓말을 하면서 부동산에다가는 오늘 시간이 안되니 집 못보여준다고 말하고 당일에 약속 시간 직전에 파토를 내는 식으로 계속해서 전세를 새로 맞추는 일에 훼방을 놓았습니다. 당시 저는 온라인TF를 하고 있었기에 담당 튜터님이셨던 밥잘 튜터님께 이 상황을 해결할 방법을 여쭤보았고, 튜터님께서는 저에게 세입자 분께 "이렇게 협조를 안해주시면 전세 만기때 돈 못돌려드립니다" 라고 부드럽게 돌려서 전달해야 한다고 말씀해주셨습니다. 그래서 바로 세입자 분께 전화를 해서 제가 새로 전세를 맞추지 않으면 전세금을 만기때 돌려드리기 어려울 수 있다고 설명하고 집을 잘 보여주시기를 다시 한번 더 간곡히 부탁드렸습니다. 그렇게 일단 이 상황은 겉으로는 해결이 된 듯 했습니다. 그러나 또 다른 문제가 있었죠 ^^ ㅋㅋ "이유없이 전세가 빠지지 않는 경우도 있다 " 임차인이 집을 보여줘도 전세가 나가지 않았습니다. 공급은 여전히 없었고, 단지 내 전세 매물도 거의 없었고, 제 물건이 1등이었지만, 제 마음속에서만 1등이었던 것인지 제 단지는 나가지 않았습니다.. 제가 투자했던 단지보다 상위 단지들도 전세가 빠지지 않기 시작했습니다. 이유가 있었냐구요..? 아뇨 특별한 이유는 없었습니다. 지방의 중소도시를 투자하게 되면 충분히 생길 수 있는 일이라는 것을 이 때 처음 깨닫게 됐습니다. 사실 중소도시 뿐 아니라 어느 지역에 투자를 해도 이렇게 이유가 없이 전세가 빠지지 않는 경우도 있다는 것을 알게 됐습니다. (모든 일에 이유가 있지는 않다..) "2500만원만 깎아주세요" 그렇게 그 지역 전체적으로 전세가 잘 빠지지 않는 그 시기에 기적적으로 약 전세 만기 한달을 남기고 새로운 세입자를 구할 수 있었습니다. 단. 2500만원 낮은 가격으로 말입니다.. 기존에 생각했던 투자금 6000만원에서 8500만원까지 투자금이 확 늘어났습니다. 싱글투자자이면서 1년에 단 2000만원도 안되게 모으는 저에게 8500만원은 너무 큰 돈이었는데, 그 돈을 중소도시에 넣는다는게 마음이 쉽지 않았습니다. 그럼에도 전세금은 결국 돌려받을 수 있는 금액, 대출을 내서 이자를 갚게 되는 건 돌려받지 못하는 금액 이었기 때문에 저는 낮은 전세입자를 받아서 맞추게 됐습니다......... ??? 맞춘 줄 알았죠? ㅋㅋㅋ 그렇지 않았습니다. 또 하나의 난관이 있었습니다. 바로 전세 계약서 작성 3일 전 기존에 거주중인 임차인의 한마디 때문에 모든게 다 뒤집혀졌습니다. "못나간다고 선언하고 잠수탄 임차인" 기존에 살던 임차인은 분명 새로운 집으로 이사를 나간다고 말했었는데, 기존 임차인이 갑자기 나가기로 한 날짜보다 더 뒤로 미뤄서 나가야 한다고 통보한 것입니다. 이미 나가기로 한 날짜로 새로운 임차인과 조율을 하여 전세 가계약금을 이미 받은 상황이었는데 새로 계약하기로 한 새 임차인과 날짜가 틀어지게 됐습니다.. 그렇게 충격적인 말을 남기고 기존 임차인은 잠수를 탔습니다... 진짜 충격적이었습니다. 이 계약이 틀어지게 되면 이미 가계약금으로 받은 금액을 배액배상으로 물어내야 하는 상황이었고, 전세는 맞추지 못했기 때문에 대출을 받아서 기존 세입자를 내보내야 하는 상황이 생겨버렸습니다. 대출 이자도 나가고, 배액배상 금액까지 제가 생각했던 것 보다 더 많은 금액이 나가게 될 것으로 예상이 되자 다시 저는 패닉에 빠졌습니다. 이 자세한 이야기를 하려면 사실 3박4일 날밤을 새야 하기에 이 이야기는 나중에 다른 글로 다시 찾아오겠습니다. / 결론적으로 전세 계약서 작성 바로 전날 저녁이 되어서야 기존 세입자와 연락을 할 수 있었고, 계약서 작성 단 12시간을 남겨두고 다시 이야기를 잘 해서 다시 날짜 맞춰서 나가는 방향으로 이야기가 마무리 됐습니다. 그렇게 2500만원 낮은 금액으로 전세를 맞추는 것이 성공적으로 이뤄졌습니다! "투자에 당연한 것은 없다" 당연히 전세가 쉽게 빠질거라고 확신했던 제 마음이 가장 큰 리스크로 돌아왔습니다. 공급이 없고, 단지 내 전세 매물이 없고, 제 물건이 1등 물건이고, 투자한 단지가 선호도가 좋다고 해도 전세는 나가지 않을 수 있다는 것을 인지한 채로 투자를 진행했어야 했는데, 그런 마음이 없이 무조건 잘될거라는 근거없는 긍정 마인드를 가지고 투자를 진행했습니다. / 저는 이 글로 드리고 싶은 이야기가 전세는 맞추기 어려운 일이니 투자하지 말라 이것이 아닙니다. 투자는 내가 생각하지 못하는 리스크가 참 많다는 것을 인지해야 한다는 것이고, 리스크 대비를 아무리 철저히 해도 예상치 못한 리스크는 생겨날 수 있다는 것입니다. 그럼 리스크가 많으니까 투자하면 안되나요? 아니요. 대응 해나가면 됩니다! 밥잘튜터님께서 해주신 명언이 있습니다. "돈으로 해결할 수 있는 일이 가장 쉬운 일이다." 진짜 전세를 못뺀다면 대출내서 잔금 치면 됩니다. 이미 저환수원리에서 리스크 대비 부분을 통해 잔금 가능여부를 확인을 했는데, 대출내서 잔금치는게 저에게 문제가 될까요? 제 인생이 망하나요? 안 망합니다...... 당시에는 죽도록 힘들고 왜 나는 1호기부터 이런 운 없는 일만 잔뜩 생기는거냐면서 원망도 했는데요, 그거 다 필요없는 마음들입니다. 제가 선택해서 한 투자이고, 돈으로 해결할 수 있는 문제들이고, 제가 원하는 인생의 목표가 있기에 진행한 투자입니다. 투자는 예측할 수 없는 리스크가 있기에 두렵기도 하지만, 그렇기에 더 재밌는 것 같습니다. 저는 이 글을 보시는 모든 분들이 꼭 투자를 해내시고 원하시는 목표를 모두 이루셨으면 좋겠습니다. 물론 저도 목표를 꼭 이룰겁니다^^ 길고 길었던 제 글을 읽어주셔서 감사합니다. ~! ㅎㅎ <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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