드디어 실전 투자 경험담을 남깁니다. 코로나 기간 벼락거지 신세로 내몰리며 내집을 꼭 사겠다는 다짐을 했습니다. 돈 기운 받자며 친구와 함께 새벽 첫차타고 여의도 가서 1월 1일 떠오로는 여명을 찍었습니다. 매서운 강바람에 손에 동상이 걸린듯 화끈함을 느꼈던 2022년 1월 1일. 그후 어느덧 횟수로 4년, 2025년 2월 27일 잔금을 이체하며 1호기 투자를 마무리 했습니다. 그 동안 돈그릇에 비해 비교적(?) 여유있던 종자돈으로 투기에 가까운 주식, 코인 투자를 했었습니다. 2억을 넣으니 1억이 남는 참담한 결과를 받아 들여야 했습니다. 절박한 마음에 아파트 청약도 수십번 지원했고 운좋게 인천지역에 0호기를 마련할 수 있었습니다. 대부분의 종자돈은 감당할 수 없는 마이너스 수익률 기록중인 주식, 코인에 묶여 있었고 그나마 모은 돈은 0호기 계약금으로 모두 소진했었습니다. 그래서 투자할 돈이 정말로 없었습니다. 보통 지방 중소도시 = 3천만 원으로 기준 잡지만 전 그마저도 없었습니다. 그래도 포기하지 않고 강의 듣고 동료분들과 꾸준히 앞마당을 넓혀 갔습니다. 다행히 좋은 동료분들을 많이 만났고, 결정적으로 그분들의 격려와 도움으로 1호기 투자에 성공할 수 있었습니다. 'ㄱ'으로 똘똘 뭉쳤던 찡님, 태싸님 감사합니다. 김해평야 함께 달렸던 국사님, 국사님의 소개로 결성했던 불랑프폴 맴버분들 특히 후랑님 정말정말 감사합니다. 멀고먼 울산까지 무려 자실로 함께했던 울집산다조 공식 AI 은님 감사드려요. 그리고 늘 아낌없이 조언해주시는 꽃을든둘리 조장님!! 늘 감사합니다:) 이만 각설하고 제가 1호기 투자하게 된 과정을 간략히 정리해 보려 합니다. #지방중소도시 #중하위 생활권 # 59타입 #신축 #전세끼고 투자 어떻게 보면 난이도가 가장 낮은 투자형태일 수도 있습니다. '겨우 중소도시, 그것도 상급지도 아닌 곳에 25평 투자?'라고 실망하실분들도 있을 것입니다. 그러나 저처럼 자금도 부족하고 여러 제한사항으로 인해 '내가 정말 투자라는 걸 할 수 있을까?'라는 부린이분들에게 조금이나 도움이 되고 싶어 이 글을 작성하게 되었습니다. 그동안 월부라는 환경에서 제가 도움받았던 것 처럼, 제 경험이 다른 누군가에게 용기를 주었으면 하는 바램입니다. 실전투자 하기 까지 의식의 흐름 제가 투자한 지역은 수도권에서 비교적 가까운 A시입니다. 수많은 월부인들과 주변 동료들도 투자를 많이 했던 곳입니다. 저는 사실 이 곳에 투자하고 싶지 않았습니다. 뭔가 더 발품을 팔고 땀을 흘려 '저만의' 물건을 건져올리고 싶었습니다. 그래서 2023년 말부터 2024년 상반기 내내 부울경 (부산, 울산, 경남) 지역을 정말 열심히 내려갔습니다. 비도 정말 많이 오고 덥고 멀고 힘들고 지쳤던 매 주, 매 월이었습니다. 그러나 생각보다 갭이 커서 투자금이 많이 들었습니다. 투자자에게 호의적이지 않은 시장의 분위기에도 위축되기도 했습니다. 그러다 2024년 8월 15일 광복절에 정말 우연히 A시에 매임을 가게 됩니다. 멀고 먼 경상도 까지 가진 그렇고 그냥 있자니 시간이 아까워 단임까지만 했었던 A시 매임이나 해서 앞마당 마무리하자라는 단순한 생각이었습니다. 그중에서도 ㅁ단지는 전고점 대비 가격이 많이 조정되었고 갭 차이도 경남쪽 단지들보다 적었습니다. 게다가 대단지 신축. 생활권이 아쉽긴 했지만 무엇보다 거래량이 매우 활발했습니다. '환금성'측면에서 매우 좋은 단지였기 때문에 'ㅁ단지 정도라면 소액이면 괜찮겠는데?'라는 생각을 했습니다. ▶복기 POINT: 앞마당은 꾸준히, 그래야 자연스럽게 앞마당간, 단지간 비교평가 할 수 있다 그 뒤 매우 적극적인 부동산 중개인을 만나 단시간에 여러 매물을 소개 받았습니다. 그러다 시세보다 1~2천 저렴한 저층 물건을 소개 받았습니다. 전세도 시세대로 방금 맞춰져서 전세자금대출 규제도 피할 수 있었고, 곧 불어닥칠 그 지역의 공급폭탄으로 부터도 안전한 물건이었습니다. '드디어 이렇게 1호기 하나?'라는 설렘에 주위 동료들에게 문의를 했습니다. 그러나 동료분들은 '뒷동인데 괜찮아요?' '저라면 더 선호되는 A타입 하겠어요' '중소도시에 신축 25평이면 주로 신혼부부가 살지 않나요? 저라면 저층 보다는 뻥뷰 있는 고층에 살 것 같아요' '정신차리세요! 이게 정말 최선인가요?' 등등 아낌없는 조언을 해주셨습니다. 시간이 지난 뒤 실거래가를 보면 당시 제가 제안 받은 물건의 스펙(타입, 층, 동)을 봤을 때 당시 가격은 싼편도 아니었습니다. 게다가 작년 말 계엄으로 인해... 하락거래가 속출하여 만약 거래 했다면 정말 아쉬움이 컸을 것 같습니다. 최선씨 찾아준 빛님, 은님 고맙습니다 ▶ 복기 POINT: 시세보다 다소 저렴한 급매와 사랑에 빠지지 말고, 정말 후회없는 투자일지 객관적으로 냉적하게 판단하기 / 동료들의 조언 구하기 사실 그 뒤로도 저는 그 중개인 분과 몇 차례 가격 협상을 했습니다. 급매에서 1천 더 깎는다 든지, 더 선호 타입 급매를 찾아 달라는 든지 여러 요청을 드렸었지만 결국 거래는 성사되지 않았습니다. 'O타입에 X.X억이요? 그건 경매 체결가 보다 낮습니다 사장님! 절대 불가능해요' 'ㅁ타입도 잘 나가요, 그 가격은 매도자분께 말씀 못드리겠습니다. 사장님도 좀 가격 감을 잡아주세요' 부동산 중개인분의 거친 피드백은 당시 저를 참 많이 지치게 했습니다. ▶ 복기 POINT: 중개인 말에 휘둘리지 않기. 거래는 매도자와 매수인의 니즈가 만나는 어느 지점에서 이루어 지는 것. 매도자의 가치판단에 내가 맞출 필요는 없다. 내가 원하는 조건을 찾아줄 수 있는 중개인을 적극적으로 찾아라 갑자기 찾아온 급매 그렇게 매임을 이어나가던 어느 날. 인상이 선하고 적극적이신 노부부 사장님들이 여러 물건을 보여 주셨습니다. 공실에서 부터 옵션이 좋은 집, 가격이 싼집 등 제가 원하는 거의 모든 물건을 소개시켜 주셨습니다. 그러다 중개인에게 걸려온 한 통의 전화. 제가 네고를 희망했던 X.X억에 급매가 나왔다고 합니다. 시세보다 약 1~1천5백만원 싼 가격이었습니다. 타입이 최선호 타입은 아니었지만 20층 이상의 고층에 동도 나쁘지 않았습니다. 좋은티 내지 않으려 노력하며 계약하겠다는 즉답은 피한체로 기존에 예약했던 매물들을 일부러 천천히 둘러봤습니다. 그리고 마지막으로 화제의 급매집에 들렸습니다. 이미 세가 껴있는 집이었고 젊은 신혼부부가 깔끔하게 살고 있어 최상의 컨디션이었습니다. 작은 방에는 아가 물건이 가득했는데 세입자 사모님이 곧 출산을 앞두고 있다고 했습니다. '집 상태도 좋고 세입자분들도 좋다(집 잘 아껴서 쓰신다). 전세 승계해서 계약하고 싶다'는 희망을 품고 사장님과 다시 중개소로 돌아왔습니다. ▶ 복기 POINT: 조건 좋다고 덥썩 계약에 임하지 않기. 아쉬운 점, 임차인 부부의 상황(자금상황, 이사계획, 출산 후 계획 등)에 대해 좀 더 알아보지 못했다 그렇게 날아간 급매 사장님께 대뜸 500만원 만 더 깎아 달라고 요청드렸습니다. 사장님은 매도인과 확인해 보신 후 답변주셨습니다. "전세는 X.X억이다 (시세보다 5천만원 이상 더 저렴한 아주 낮은 가격)" "세입자는 갱신권 쓰고 싶어하는데 매도인은 이참에 매도 하고 싶어해서, 세입자에게 500만원 이사비 지원해주기로 했다" "매도인 입장에서는 매도가에서 이미 -500만원 이기 때문에 더 이상 가격 협상은 불가하다" 믿었던 임차인이 이사를 나가는 상황. 게다가 매도인이 이사지원비를 지급해야 하는 바람에 가격협상은 사실상 불가능했습니다. 매가가 싸긴 했지만 투자비가 거의 1억 가까이 소요 되며 '중소도시에 1억을 태워?' 라는 결론이 나게 됩니다. 아쉬운 마음에 중개인을 통해 임차인부부께 '전세가가 저렴한 건 사실이니 시세만큼은 아니더라도 3~4천 만원 정도 증액해서 나랑 재 계약 맺는 건 어떠신가' 의사를 전달했습니다. 그러나 임차인 부부는 아직 만기까지 3~4달 남은 상황이고 이미 집주인에게 500만원 지원받기로 한 '확정이익' 때문에 제 제안을 거절했습니다. 아쉽지만 이렇게 제 1호기는 저 멀리 날라가 버렸습니다. ▶ 복기 POINT: 협상은 내 입장만 고수해서는 안된다. 협상자 (매도인, 세입자)의 입장도 있다. 그들의 입장을 좀 더 들어보고 내가 희망하는 바 (가격 낮추기)를 어떻게 관철시킬 수 있을 건지 좀더 면밀하게 검토해보지 못한 점은 아쉽다. (2부에서 계속)
| 
