이제 하루만 지나면 어느덧 3월이 시작이 됩니다. 하지만 아직 날씨가 추우니 모두들 감기 조심 하십시오!^^ 안녕하십니까? 항상 방긋 방긋 웃으면서 투자생활을 해나가고 있는 방긋웃어요 입니다! 저는 23년 7월 부터 매월 임장보고서 마지막 장에 모의 투자를 진행 했던 단지들의 가격이 어떻게 변화를 하고 있는지, 그리고 어떤 단지가 가격이 오르고, 어떤 단지가 가격의 변화가 없는지에 대해서 고민해보고 기록하는 장표를 작성하고 있습니다. https://cafe.naver.com/wecando7/9626070 양식은 버린돌님이 나눔글에 작성해주신 양식을 사용하고 있습니다! 그럼 이제 제가 총 13건의 모의 투자를 하고, 트레킹을 하면서 느낀 부분을 이야기 해보고자 합니다. 참고로 저는 투자금 5천~1.5억 사이의 투자금으로 매월 지방 소도시 / 광역시만을 대상으로 투자 단지를 검토 하였습니다. # 매매/전세 모두 상승한 단지 특징 매매가 상승한 단지 매수를 할 때부터 버는 투자 였습니다. 매수를 검토 했던 시기와 현재를 비교 했을 때 가장 많이 상승한 단지 2곳은 네이버에 게시 되어 있는 가격이 아닌 현장에서 만들어진 가격이 었습니다. 그래서 실제 네이버에서만 가격을 확인하고 전임 / 매임을 하지 않았더라면 절대 매물 상황 및 가격을 알 수 없었을 것이고 가격 협상 할 수 없었을 것입니다. 한 건은 과한 대출로 인하여 빨리 대출을 상환하지 않으면 경매로 집이 넘어 가는 상황. 다른 한건은 새로 매수 한 집의 잔금 날짜가 임박했는데, 집을 보러 오는 사람이 없어서 가격 조정이 많이 되는 상황이 었습니다. 집주인 분은 매임을 하는 동안 옆에 붙어서 제 옆에서 계속 본인의 집의 장점을 어필하였습니다. (이 분 빨리 집을 매도 하고 싶어 하시구나.) 매매가가 상승한 단지를 보면서 느낀 것은 우리가 현장에 나가서 집주인/세입자의 상황 그리고 협상의 포인트를 고민한는 것의 중요성을 다신 한 번 알 수 있었습니다. 더우나, 추우나 현장에 나가서 분임/단임/매임 하는 현장파 투자자 월부인 모두 응원합니다!!! 홧팅!! 전세가 상승이 있었던 단지 투자를 검토했던 단지들은 전부 지방 투자였기 때문에 확실히 공급이 부족해 지는 곳에 있는 단지가 전세가 회복이 빨랐습니다. 23년 08월 지방 광역시 00구를 지투 임장지로 배정을 받았습니다. 해당 지역은 같은 년 5월 2,700세대 규모의 대단지가 입주를 하였습니다. 매임을 하면 공실이 많았고, 매도의 사유도 많은 분들이 입주 하는 단지를 들어가기 위해서 매도를 하려 했었습니다. 15만 규모의 작은 지역구 였기 때문에 전세 가격이 완전 무너져서 해당 광역시에서 후순위 지역구 였지만, 이렇게 전세가격이 싸도 되나 싶을 정도 였습니다. 하지만 해당 지역 공급이 마무리 되면서 전세 가격은 급하게 상승 하였습니다. 공급이 줄어 드니깐 확실히 전세 가격 상승이 가파르게 상승했습니다. 물론 해당 지역구 뿐만 아니라 해당 도시의 단지마다 선호도 차이에 따라서 전세 상승 폭은 다르지만, 대부분 23년 08월 보다는 상승한 모습을 확인 할 수 있었습니다. 투자 공부를 하면서 지방은 전세가격이 오르면서 전세 가격이 매매가격을 밀어 올린다라는 내용을 강의에서 배우고 실제로 그렇게 될까? 라는 생각을 했었는데, 실제 해당 지역에 투자를 하고서, 공급이 줄어드니 전세 매물갯수가 줄어들면서 전세가격이 상승하고, 상승한 전세가격이 매매 가격을 밀어 올리는 모습을 볼 수 있었습니다. 이제 더 이상 공급이 많은 지역이 투자의 위기가 아닌 기회가 될 수 있다라는 것을 알 게 되었습니다. 단, 공급이 계속 된다면 조심해야 합니다! # 매매/전세 여전히 보합인 단지 해당 지역에서 1등으로 뽑은 단지들은 2년 가까이 지났지만 여전히 매매가는 보합하고, 오히려 전세 가격은 더 떨어 졌습니다. 무슨 일이 있었던 것일까요? 모두가 예상 하셨겠지만 해당 지역은 몇 년 동안 공급이 엄청나게 진행되고 있는 B 광역시 입니다. 나름 투자를 검토 했던 시기에 제가 생각 했던 부분은 이 정도 규모의 도시에 이 정도 가격이면 정말 싸다. 비록 공급이 남아 있지만 가격이 싸니깐 투자를 해도 괜찮지 않을까? 하고 고민을 했었습니다. WHY? 가격이 싸니깐.. 하지만 아무리 가치 있고, 가격이 저렴하다고 해도 과한 공급 앞에는 장사가 없었습니다. 2년 전 모의 투자를 했던 그 단지는 전세가격은 오히려 하락을 했습니다. 만약 그 때 실제 투자로 진행이 되었더라면 25년에 전세 재계약을 진행한다면 OR 신규 전세를 맞춘다면 전세금을 2~3천만원 돌려 주어야 했었을 수도 있습니다. 제가 공급이 몇년 동안 많은 지역에 모의 투자를 하고 느낀 것은 지방에서는 공급이 많은 지역에 투자를 고려 하고 있다면 가격이 싸고, 리스크가 감당이 가능하다고 한다면 투자를 해도 괜찮다고 생각 합니다! 하지만 생각보다 전세 가격 회복 늦게 되서 전세금을 올려려 받는 시간이 조금은 더 걸릴 수 있다고 생각을 해야 할 것 같습니다. 2년간 모의 투자를 하면서 느낀점을 짧게 정리해 보았습니다. 여러분들도 임장보고서 마지막 장표에 모의투자 단지 트레킹 단지 장표를 넣어서 내가 실제 투자를 하지 못했더라도 꾸준한 트레킹을 통해서 변화하는 시장과 가격을 알아가는 시간을 가졌으면 좋겠습니다!! 2월 모두 수고 하셨고, 3월도 화이팅해보자구요!
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