안녕하세요! 겸손하고 열정적인 투자자 험블입니다 :) 오늘은 날씨가 정말 좋네요. 이런 날은 잠시 시간 내어 산책이라도 하며 숨 고르는 시간도 꼭 가져보시면 좋겠습니다. 오늘은 23년 1월, 하락장의 절정에서 매도했던 단지는 지금 어떤 모습인지 돌아보며 지난 시장을 복기해보려 합니다. 제가 매수했던 단지는 경기도 외곽의 신축 브랜드 대단지였습니다. 정확하게는 '청약'에 당첨된 단지였죠. 제가 청약에 당첨된 시기는 입지가 좋은 단지는 물론, 입지가 별로인 단지들도 청약이 흥행하던 시장이었습니다. 모델하우스에는 늘 많은 사람들로 발 디딜틈조차 없었습니다. 유행처럼 번지던 청약시장에 저는 '어디에 있는' 단지인지도 모른채 유행처럼 청약을 넣었고, 당첨되어버렸습니다. 운이 좋게도 상승장을 만나 가격이 상승했고 역시 부동산이지! 를 외치기도 했습니다. 하지만, 저에게도 어김없이 하락장이 찾아왔습니다. 명확한 기준없이 감정에 의해 매수했던 단지는 저에게 공포 그 자체였습니다. 7~8개월 만에 3억이 넘는 금액이 순식간에 하락하는 모습을 지켜보며 두려움이라는 감정이 저를 잡아먹었습니다. 더 떨어지면 어떻게 하지...? 더 떨어질 것 같은데...? 내가 잘못산 것 같아... 그렇게 저는 명확한 매도의 기준 없이 더 떨어질 것 같아서, 내가 잘못산 것 같아서 라는 감정에 압도되어 '전저점'으로 매도하게 됩니다. 매도 후 2년이 지난 지금 월부를 만나 투자자로 성장하며 매도의 기준도 명확해졌습니다. 그리고 만약 당시에 매도의 기준을 알고 이를 지켰더라면 어땠을지 복기해봤습니다. 1. 수익/저평가 1) 보유한 단지의 가치를 정확히 알고 있는가? (+현재 저평가 되어 있는가?) 2) 현재 수익 구간인가? ➡︎ 당시엔 가치가 없는 물건이라 판단했지만 돌아보니, 당장 매도할만큼 가치가 없는 단지는 아니었다. 또한 싼 가격에 매수했기에 보유하더라도 안전마진이 충분하고, 전세금 상승분도 취할 수 있었다. ➡︎ 저평가 (O), 수익 (O) = 매도 or 보유 모두 가능 2. 리스크 1) 보유한 물건의 리스크를 정확히 알고 있는가? ➡︎ 당시엔 금리가 상승하던 분위기라 앞으로 계속 상승할 것이라 예측했고 이것이 곧 나에겐 가장 큰 리스크라 판단했다. 하지만, 이 지역은 공급물량이 지속적으로 부족하며 임차 보증금 또한 낮았기에 리스크는 굉장히 적었다. ➡︎ 리스크 (X) = 매도 or 보유 모두 가능 3. 나의 상황 1) 리스크가 있다면, 감당 가능한 상황인가? ➡︎ 당시엔 가격 하락과 금리 상승이라는 공포에 감당이 불가능할 것이라 판단했다. 하지만, 정확히 계산해보니 금리가 2% 상승했어도, 혹은 임차 보증금이 더 빠진다 해도 이미 너무 쌌기에 충분히 감당 가능한 수준이었다. ➡︎ 감당 가능 여부 (O) = 매도 or 보유 모두 가능 4. 갈아탈 물건 1) 매도 후 투자금으로 더 나은 수익을 기대할 수 있는 단지를 알고 있는가? ➡︎ 전혀 없었다. 그저 투자금이 필요했을 뿐.. 실제로 매도 후 매수할 단지가 없어 실제 투자까지는 6개월이 걸렸다. ➡︎ 갈아탈 물건 (X) = 매도 보다는 보유에 무게 2년이 지난 지금 돌아보니 매도의 기준을 알았더라면, 매도와 보유 중 충분히 고려하여 판단할 수 있었겠다는 생각이 듭니다. 당시 많은 튜터님들께서도 어떤 선택을 해도 편익과 비용이 있으니 이를 잘 알고 선택해야 한다고 조언해주셨음에도 저에겐 비용만 보였습니다. 명확한 기준이 없다면 편익과 비용을 제대로 알 수 없을 뿐더러 오로지 감정에 의거해 나의 손실에만 집중해서 제대로 된 판단을 할 수 없습니다. 따라서, 매도에도 명확한 기준이 필요하며 이를 통해 편익과 비용을 모두 계산해보고 비용 보다는 편익이 큰 쪽으로 무게를 두고 선택할 필요가 있음을 배웠습니다. 투자를 배우기 전에는 가격을 보고 가치를 판단했습니다. 투자를 배운 후에는 가치를 보고 가격을 판단하려 노력합니다. 어떻게 보면 한 끗 차이일 수 있지만 정말 중요한 부분이라고 생각합니다. 또한 2년 동안 매도한 지역을, 그리고 단지를 지켜보며 배운 것은 어떠한 의사결정을 하기 전에는 내가 정말 이 단지의 가치를 잘 알고 있는지 스스로 돌아볼 필요가 있다는 사실과 충분히 가치 있는 단지라면 결국 가격은 제 가치를 찾아간다 는 사실입니다. 최근, 내가 생각했던 것보다 오르지 않는 가격에 혹은 내가 생각했던 것보다 더 하락한 가격에 매도를 고민하는 분들이 많은 것 같습니다. 매도를 고민할 때는 반드시 명확한 기준을 갖고, 내 단지의 가치를 제대로 알아야 현명한 의사결정을 할 수 있습니다. 그리고 매수할 당시 투자 기준을 지켰다면 언젠가 가격은 가치를 찾아갈 것임을 스스로 치열하게 고민하고 판단했던 과정을 믿고, 기다리는 것이 무엇보다 중요하다는 것을 깨닫게 되어 글을 적어봅니다. 임장하기 정말 좋은 날씨입니다. 화창한 봄날 마음껏 느끼면서 임장도 즐겁게 하시고, 오늘 하루도 즐겁게 마무리 하시길 바랍니다 :) <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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