사람들은 여전히 강남 같은 상급지만 오르는 부동산 양극화에 대해서 맹신을 하고 있던데, 지금껏 부동산 시장을 지켜봐온 입장에서, 매번마다 들어온 이야기라 지겨울 지경이다 시장을 오랫동안 지켜오신 분은 아시겠지만, 부동산 양극화는 오늘내일 이야기가 아니다 포털 사이트에 부동산 양극화라고 검색하고, 검색기간을 수십 년 전으로 한번 돌려보셔라 불과 몇년 전에도, 심지어 20-30년 전에도, 매번 사람들은 상급지만 오른다고 난리였다 근데 이거 참 웃긴게 뭔지 아시는가? 상승이 시작되고 시간이 지나면 싹 사라진다 왜? 지금껏 상급지만 계속 오르는 상승장은, 부동산의 역사상 단 한번도 없었기 때문이다 대부분의 자산엔 수익률이란 것이 존재한다 그것이 주식의 배당이든 부동산의 월세이든, 또는 주식과 부동산을 매도했을 때 수익이든 대부분의 자산엔 수익이란 것이 발생하기에, '수익/가격=수익률'이라는 꼬리표가 붙는다 쉽게 말해 주식을 100만원 어치를 샀는데, 한 해동안 내게 떨어진 배당금이 5만원이면, 5만원/100만원=5%짜리의 자산인 셈이고 1년 뒤에 가격이 올라 120만원에 매도하면, 20만원/100만원=20%짜리 자산인 셈이다 자, 그러면 부동산을 한번 예로 들어보자, 여기 월세 300만원인 강남 아파트가 있다 그럼 1년 동안 받는 월세는 3,600만원이다 그런데 이 아파트의 가격은 현재 10억이다 그럼 아파트의 수익률은 3,600만원/10억, 즉, 현재의 월세수익률이 3.6%란 이야기다 그런데 사람들이 계속 양극화를 이야기하며 '강남'만 계속 오를 것이라는 이야기를 하자, 10억이었던 아파트 값이 20억으로 올랐다 그럼 아파트 연 수익률은 3,600만원/20억 즉, 월세수익률이 1.8%로 '반타작'이 난다 그럼에도 사람들이 부동산 양극화를 말하며 강남불패를 믿고 계속 강남을 추격매수한다 그러자 20억인 아파트가 30억으로 오른다 그럼 아파트 연 수익률은 3,600만원/30억 즉, 월세수익률이 1.2%로 1/3타작이 난다 그럼에도 시장엔 강남불패 신화가 계속된다 그러자 30억인 아파트가 40억으로 오른다 그럼 아파트 연 수익률은 3,600만원/40억 즉, 월세수익률이 0.9%로 1/4타작이 난다 어? 잠깐만? 이거 뭔가 이상하지 않은가? 옆에 마용성 아파트는 가격이 아직 안올라서 월세 200만원에 매매가 10억이라고 하던데 그럼 수익률 2.4% 인데다 가격도 훨씬 싼데, 그래도 마용성 안사고, 강남을 사는게 맞나? 아니 주변에 가격이 안오른 곳들이 널렸는데, 강남보다 수익률이 높은 단지가 바로 옆인데, 강남은 아니어도 마용성광, 과성하광 정도는 강남보다 수익률이 훨씬 더 높으니 즉, 강남보다 가격이 훨씬 더 저렴하니 강남보다 더 낫겠다는 생각이 들지 않으신가? 그럼 그 사람들이 또 마용성, 과성하광을 사서 마용성과 과성하광의 수익률까지 떨어진다면 그 아래 사람들은 당연히 자연스럽게도, 수익률이 높고, 가격이 싼 지역을 찾지 않겠나 그럼에도 여러분은 계속 강남만 고집할건가? 10억짜리 마용성을 두고 40억 강남만 산다? 이게 정말 가능할 것이라고 보시는가? 미국 주식만 봐도 작년까지 M7이라 찬양하다 가격이 천정부지로 뛰어오르니 어떻게 되었나 다들 유럽이네, 중국이네 몰려가지 않았었나? 당연히 처음 상승이 시작될 땐 엔비디아처럼, 가장 비싸고, 좋은 자산이 무섭게 오르겠지만, 자산의 가격이 너무 올라 수익률이 떨어지면, 아무리 좋은 자산이라고 해도 상승을 멈추고, 더 수익률이 높은 더 저렴한 자산들로 이동해 자연스럽게 균형을 맞추게 되는 법이다 쉽게 말해 사람들이 말하는 부동산 양극화는, 상승이 상급지에서 먼저 시작된 것일 뿐이지, 상급지만 오르는 '양극화'가 아니라는 뜻이다 여러분은 벌써 아래의 순서를 잊으신 것인가? 이거 몇년 전에도 똑같이 반복했던 일 아닌가? [1] 부동산은 끝났다, 망했다 (23년초) [2] 가짜상승이다, 데드켓바운스다 (23년말) [3] 강남/신축만 오른다 (24년초) [4] 서울/수도권만 오른다 (24년말) [5] 지방도 광역시까지만 오른다 (25년초, 미래) [6] (침묵) 사람들은 맨처음에 강남과 신축만 오른다하다 서울과 수도권만 오른다고 태세를 전환하다가, 나중엔 지방 광역시까지만 오른다고 바꿨다가, 결국엔 소리 소문도 없이 사라진다 이건 부동산 시장에 수십년째 반복되온 일이고, 앞으로도 상승장이 시작되면 또 반복될 일이다 서울도 이제는 상급지만 오른다고? 이제 지방은 다 끝났다고? 말도 안되는 소리다 명심하셔라, 모든 자산엔 수익률이란 꼬리표가 붙어 있기에, 세상에 좋은 것만 계속 오르는 자산시장은 없다 24년 1월부터 부동산/경제 관련 글을 쓰기 시작해 현재 6,000명의 구독자분들과 함께하고 있습니다 매주 부동산/경제 관련 생각을 공유드리고 있으니 다음 글이 궁금하시다면, [+구독]을 부탁드립니다
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