옥수하이츠, 광장극동은 온라인 상에 많은 분석자료들이 있지만
한강삼성아파트는 시장의 관심에서 조금 비껴나 있는 느낌입니다.
동일한 급지와 훌륭한 한강 조망권을 갖췄음에도 불구하고, 그 가치가 상대적으로 덜 조명된 면이 있습니다.
다른 단지들에 비해 시장의 주목도가 상대적으로 낮은 지금, 한강삼성아파트의 투자가치에대해서 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
[단지 개요 및 입지 분석]
한강삼성아파트는 456세대 규모로, 1997년에 준공되어 어느덧 30년 차에 접어든 단지입니다.
입지 면에서는 마포역 역세권이라는 교통 편의성에 염리초등학교 배정, 인접한 대흥동 학원가까지 갖추고 있습니다. 여기에 마포 특유의 풍부한 직장인 배후 상권까지 더해져, 실거주와 투자 측면 모두에서 매우 준수한 입지를 자랑합니다.
현재 용적률은 387%로 재건축은 현실적으로 어렵지만, 리모델링을 통해 약 500세대 규모의 신축급 단지로 변모할 예정입니다. 특히 2025년 10월에 리모델링 조합설립이 인가되며 사업의 불확실성도 상당 부분 해소되었습니다.
[리모델링의 이해]
일각에서는 리모델링을 재건축에 비해 부정적으로 보기도 합니다.
하지만 편견은 잠시 내려두고,
투자 측면에서 실익을 냉정하게 따져볼 필요가 있습니다.
1) 단점
정비완료 후 시세가 재건축보다는 낮습니다.
그러나 그 낮은 정도가
아파트의 평면, 동배치가 무난하면
같은 규모, 같은 입지 재건축아파트의
90% 정도로 시세가 형성됩니다.
2) 장점
재초환 부과대상에서 제외되며,
전매제한규제에서도 자유롭습니다.
분담금은 재건축과 비슷하지만
종후평형이 한 단계 업그레이드됩니다.
마포삼성 및 대부분의 경우
24평은 30평으로
32평은 40평으로 면적이 확대 됩니다.
[마포삼성 가치평가]
사진 설명을 입력하세요.
마포는 크게 대로변을 중심으로 4개 권역으로 나뉩니다. 한강삼성의 적정 가치를 평가하기 위해 대장주들이 포진한 1번 권역(염리·아현)과 비교해 봅니다.
1번 지역 마프자, 마래푸 마포대장들이 탄생한 곳
마프자 2021년식 1694세대 최근 국평 실거래 29.6억
신축가를 역산하면 29.6억÷94%(6년차), 31억
2번 지역은 e편한세상 마포리버파크 2016년 식 547세대
최근실거래가 25년 9월 103동 4층 27억(비한강뷰)
신축가를 역산하면 27억÷89%(11년차), 30억
1번 지역의 1694세대인 마프자의 신축가 31억과 비교하여
2번 지역의 547세대 e편-마포리버파크의 신축가는 30억으로
세대수가 열위인 상황에서도 신축가의 차이가 거의 없습니다.
결론적으로 1번과 2번지역 입지는 동일합니다. 꼭 숫자가 아니여도
역과의 거리, 마포에서 가장 선호하는 초등학교인 염리초 배정, 학원가와의 거리, 한강뷰 소유까지 1번지역보다 유리한 것들이 많습니다. 같은 3000세대 대단지끼리 1,2번지역이 붙는다면 2번지역이 조금 더 우위에 있을 것으로 봅니다.
한강삼성도 신축 시 500세대급으로
34평 신축기준가를 30억으로 결정.
기준가에서 리모델링 할인 10%를 해주면 27억,
34평을 30평과 40평으로 변환해주면
30평 비한강뷰 24억
40평 비한강뷰 29억
[리모델링 공식]
위의 계산들이 피곤할 수 있음으로
리모델링 신축가 공식을 알려드립니다.
대략적으로
리모델링 후 30평은 주변 일반 신축의 24평 물건과 가격이 비슷하고
40평은 주변 일반 신축의 34평 물건과 가격이 비슷합니다.
신축급 마프자 실거래 34평 29.6억 24평 24억
위의 계산된 30,40평 신축가와 비교해보세요.
본론으로 돌아와서 위 계산된 신축기준가에
최종적으로 한강뷰프리미엄 30% 더해주면
30평 한강뷰 31억
40평 한강뷰 38억
여기까지 마포 한강삼성의 입지와 리모델링 가격 논리를 살펴보았습니다.
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