영화 21(Twenty One, 2008)은 MIT 공대생들이 통계학과 확률을 이용해 카지노 블랙잭에서 돈을 따내는 실화 기반 영화입니다.
물론 도박이라는 소재가 자극적일 수 있겠지만,
여기서 중요한 건 수학(확률과 통계)이 실제 전략에 어떻게 이용되는지를 보여준다는 겁니다.
수학 얘기가 나오니 욕이 튀어나올 뻔한 수포자 회원님도 계시겠지만,,,
어쨌든 돈을 잃지 않으려면...
부동산이나 금융시장에서 인사이트를 가지려면...
통계와 확률에 관심을 가지셔야 합니다.
어렵다고 포기하지 말아주세요.
성진우C가 노래합니다.
(닭고기 아줌마~~)
1. 전세가 오른다고?
부산 아파트 전세 가격은 2024년 8월부터 19개월 연속 상승하고 있습니다.
보통 전세가가 상승하면 매매가 상승이 이어질 확률이 높아집니다.
(이 가격에 전세를 사느니 아파트를 매수하는게 낫지...)
전문가들은 부산의 전세가가 올라가는 이유로 다음의 네 가지를 꼽습니다.
첫 번째 이유는 전세 매물 급감입니다.
최근 3년 새 부산의 전세 매물이 78% 감소했다고 합니다.
그럼 전세 매물은 왜 줄었을까요?
그 원인이 바로 두 번째, 세 번째, 네 번째 이유입니다.
두 번째 이유는 신축아파트 공급 부족입니다.
연도별 부산지역 아파트 공급 가구수와 적정 수요가구수를 살펴보죠.
그래프에서 부산의 연간 적정 수요가구수는 약 16,195(16k) 가구로,
이 정도 물량이 시장에 공급되어야만 시장의 안정화가 이루어진다는 거죠.
그러나 2024년부터 공급량이 급격히 줄어드는 것을 볼 수 있습니다.
또한, 25년(10k), 26년(12k), 27년(15k)엔 공급량이 적정 수요가구수를 밑도는 것을 알 수 있습니다.
이런 통계 데이터를 보고
확률적으로 향후 전세가와 매매가가 어떻게 움직일지
분석과 경험을 통해 예측할 수 있어야 한다는 겁니다.
그게 시장에 대한 인사이트죠.
그냥 단순하게 경제학의 가장 기본인 수요와 공급의 법칙만 생각해보아도 예측가능하겠죠...
회원님들은 경제학의 기초가 수학이라는 걸 알고 계신가요?
물론 짬바가 있는 회원님들은 알고 계실 겁니다.
복잡한 시장을 이 한 가지 만으론 완벽하게 예측할 수 없고,
더 많고 다양한 변수들이 존재하며,
이들이 복합적으로 시장에 영향을 미친다는 걸 말입니다.
세 번째는 계약갱신청구권 사용 증가입니다.
임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제) 시행으로
기존 임차인들이 2년을 더 거주하는 경우가 많아졌습니다.
역시 시장에 매물이 나오지 않으니 전세 매물 감소로 이어지겠죠.
네 번째는 전세 대신 매매를 선택하는 사람이 늘었다는 겁니다.
전세가격이 너무 오르니 차라리 이 돈으로 사는게 낫겠다는 판단으로
매매로 돌아선 실수요자들이 많아진 겁니다.
이들이 전세 물건을 매수하면서, 전세 공급은 더 줄어들게 되었죠.
2. 그럼 전세가만 오를까?
2019년부터 부산의 매매/전세 가격 변동을 살펴보겠습니다.
그래프에서 실선은 매매/전세 가격 지수이고, 막대선은 매매/전세 지수 변동률을 나타냅니다.
전세가는 20년부터 상승해 22년에 정점을 찍고 하락 전환했고,
24년에 저점을 찍은 후 다시 상승 전환했습니다.
매매가도 전체적으로 전세가와 비슷한 거동을 보이지만,
20년부터 22년까지 전세가와 갭을 좁히며 동반 상승 후 정점을 찍었습니다.
22년부터 하락 전환 후 전세가는 24년에 반등했지만,
매매가는 계속 하락하면서 갭이 점점 벌어지는 것을 볼 수 있습니다.
그리고 마침내 26년도엔 매매가도 결국 상승 전환했습니다.
자 그러면 향후 전세가와 매매가는 어떤 거동을 보일까요?
3. 그럼 부산 전체가 똑같을까?
앞에서 언급했던 부산의 공급량을 조금 더 미시적으로 분석해 보면,
26년 이후 공급량은 대부분 남구와 강서구에 집중되어 있고,
해수동진연에는 상대적으로 부족하다는 사실을 알 수 있습니다.
그렇다면 25년 7월부터 26년 2월까지 구별 매매/전세가 흐름은 어땠을까요?
색차 도표에서 붉은색은 상승을 파란색은 하락을 나타냅니다.
파랑-옅은 빨강-짙은 빨강의 색감이 확연하게 보입니다.
회원님들은 부산 각 구별 매매/전세가의 흐름 차이가 보이시나요?
참고로 지금까지 제가 보여드린 통계 데이터는 저만 볼 수 있는 게 아닙니다,
회원님들도 마음만 먹으면 아실이라는 사이트 또는 앱에서 무료로 볼 수 있습니다.
회원님들은 향후 부산의 부동산 시장에 대해
어떤 가능성에, 어떤 확률을 가지고 베팅하시겠습니까?
(에필로그)
3월 들어 국내 주식시장이 중동전쟁이라는 지정학적 요인으로 출렁이고 있습니다.
아무리 분석하고 공부해도 이런 이벤트까진 예측하긴 힘듭니다.
혹시 작년엔 눈팅만하다 극심한 포모를 느끼고
올 어느 시점부터 국장의 개미가 되어 마음 졸이고 계시진 않는지요?
주식이든 부동산이든 투자를 너무 어렵게 생각할 필요도 없지만,
또 너무 쉽게 생각해서도 안됩니다.
결국 투자도 통계와 경험을 바탕으로 분석하고
확률이 높은 것에 베팅하는 도박 같은 것이 아닐까요?
시장은 언제나 사이클이 있습니다.
너무 급할 필요도 없으며,
준비하고 기다리시면 기회는 반드시 옵니다.
성투하세요!
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