안녕하세요.
요즘 신혼부부집 매수나 슬슬 상승장이다보니 부동산에 관심이 있어서 정보를 얻어가려고
하시는분들이 눈에 띄기 시작하는데요.
기본적으로 부동산 주기는 항상 일정한 파동을 가지고 올랐다가 내렸다가 하는데요.
약 10년여 부산 부동산의 주기를 보면 물결모양으로 약 5년 주기로 올랏다 내렸다를 하고 있습니다.
지금 현재는 상승장 분위기로 올라가고 있는데요, 몇가지 이유를 들어보자면
1. 하이엔드 르엘, 써밋이 분양가 3~5천만원대로 분양시작해서 청약으로 84타입은 완전히 마감
2. 서울에 규제로 인해 풍선효과로 인한 집값상승
등등의 많은 이유가 있겠지만 위두가지가 가장 큰 요인이 되지 않았나 싶습니다.
원재자값상승, 인건비 상승등등도 있겠지만 요 코로나 시절 금리 자체도 너무 많이 올라서
공사를 못했던 건설사들이 줄줄이 도산하면서 공급 절벽을 앞두고 있습니다.
아직은 체감이 잘 안되실지 모르겠고 서로 매도인과 매수인의 눈치싸움이 시작된거 같은데요.
부린이들이 알고 가야할 내용을 조금 간단하고 쉽게 풀어서 빠르게 움직여서 내집마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.
종종 글을 보면 제가 시드가 부족한데, 어떻게 하면될까요? 하는 글들이 많은데요.
지금 분양가들을 보면 기본적으로 부산 원도심 기축들 평단가만 따져봐도 2400만원이 훨씬 웃돌고 있는 상황이라고 생각하셔야 합니다.
그에 맞춰 후분양으로 더욱더 비싸게 분양가가 책정 되고 있습니다.
그렇기 때문에 내가 들어갈수 있는 아파트 영끌을 해도 끌고 갈수 있는 아파트를 찾으셔야 하는데요.
첫번째로, 대출력입니다.
네이버에 DSR계산기가 있으니 본인의 연봉, 대출금액 등등을 넣으시고 40프로이하 그리고 매달 빠져 나가는돈을 먼저 계산해서 내가 끌고 나갈수 있는지가 가장 이상적으로 내가 갈수 있는 부동산의 시세를 체크를 하시는 방법을 추천드립니다.
그리고 두번째로, 고려해보아야 할 상황은 기축을 갈것이냐, 분양권을 하나잡아 볼것이냐, 아예 구축으로 갈것이냐의 갈림길입니다.
모든 분들이 내집을 살때 어느정도 상승력을 기대하고 구매를 하실테지만, 잘알아야 하는것은
부산의 양극화 현상이 어느방향으로 기울어져 있는가를 잘 확인 하셔야 합니다.
해 수 동 연 남 진
부산 부동산의 공식이지요.
이중 돈만 많이 있으면 어디든 골라서 가실수 있지만,
나의 시드로 가실수 있는곳을 정하는게 참 어려우실수 있습니다. 꾸역꾸역 내가 100프로짜리는 아니더라도 내 금액에 맞춰서 가시는 분들이 대부분이고, 생각보다 KB시세대로 나오는 대출은 나의 마음과 같이 나오지 않는 현실입니다. 특히 1주택을 가지신 분들은 60%, 무주택이신 분들은 70% 신혼부부나 신생아대출같은것이 아닌이상 금리까지 계산을 하셔야 하니 머리가 벌써부터 아파오실텐데요.
일단, 부산의 가장 중요한 부분은 신축, 역세권입니다. 일단 이 두가지 공식만 가지고 있으시면 절반은 간다고 생각합니다. 내가 살면서 이자랑 원금 내면서 그만큼 아파트의 상승력을 기대해 볼만한곳을 잘 찾으셔야 합니다.
집값이 올라가는 순서는
2~3년 이내 신축>준신축>구축 순으로 가격이 움직이는데요.
평형대도
국민평수라고 하는 84>59로 가격폭이 많이 움직이는 편입니다.
결국 59타입 사시는 분들은 아이가 태어나면 84로 평수를 늘려가야하고,
내가 살고 있는 59타입이 상승력이 있어서 시세차익을 가지고 더 큰평수로 점프 할수 있는 내 자산을
늘려갈수 있는 곳, 그런곳을 골라야 원도심내에서 상급지로 갈아타기가 가능할것입니다.
현재, 공급물량 부족은 부산뿐만아니라 서울도 마찬가지로 공급이 부족한 상황입니다.
공급이 이렇게 절벽이 오면 예전 21년도에 불장처럼 버블이 가득 껴서 올라가는 집값상승이 아니라
실제로 실 주거를 찾아서 아파트를 알아보시는 분들이 많습니다.
또한, 앞으로 점점 전세, 월세물량은 여러가지 이유들로 사라지게 되면서
물량은 적어질테고 결국에는 매매쪽으로 실거주를 위한 분들이 많이 돌아서게 될 것입니다.
많은분들이 언제 집을 사야 하는지 타이밍을 보고 있다면,
앞으로 약 31년 이후로는 집이 나와도 근로 소득으로는 살수 있는 집은 외각지역의 아파트나 구축아파트 일거라 예상이 됩니다.
현재 실거주로 아파트를 알아보시는 분들은 조금더 똑똑하게 아파트를 선별해서 들어가셔야 합니다.
내가 정말 시드가 부족해서 KB시세에 대비 대출을 받아도 입지, 역세권, 평지 이런 곳을 잡을수 없다. 하지만 내가 몇년 내로는 1~2억정도 모을수 있다 하시면 분양권 길게 가져갈수 있는것을 골라서 하나 가져가시기 바랍니다. 지금 시기는 딱 분양권 줍줍이를 마지막으로 하실수 있는 타이밍인것 같습니다. 시간의 레버리지를 최대한 활용하세요!
두번째로 나는 시드가 어느정도 있다 그러니 최대한 내 시드에 맞게 아파트를 들어가고 싶다 하시는 분들은 최대한 입지가 좋고 신축, 역세권, 초품아 등을 찾으셔서 입주하시길 바랍니다.
지금 가격이 애매하게 올랐다고 너무올라서 못사겠다 하시면 나중에는 이미 그 아파트보다 더 낮은 입지로 진입하시는 방법밖에 없다고 답을 드리고 싶습니다. 아파트의 상승력을 통해 더 상급지로 나아갈수 있는 곳을 찾으시고 1세대 2주택까지 가능한 부분을 최대한 이용하셔서
다음 상급지로 갈수 있는 분양권을 하나 해서 앞으로 5년의 계획을 세워 놓으시기 바랍니다.
제가 이렇게 말씀드리는건 분양권을 해라 하는건 아닙니다. 그냥 앞으로 내 주거계획을
지금당장 현재만 보시지 말라고 말씀드리고 싶은것입니다.
나의 현재 상황을 보고 주거계획을 세우고 특히 아이들이 학교갈 시기, 졸업할시기 내가 마지막으로 가져가야할 아파트 등을 미리 플랜을 짜놓으시고 움직이신다면 성공적인 투자를
하실수 있으실것 같습니다.
현재 상황을 잘 보시고 제 글이 많은 분들께 도움이 되셨으면 합니다.
성투하시길 바랍니다. 감사합니다 |
