안녕하세요 남천동 주민일동 입니다
2030은 어떻게 집 사나요 시리즈를 작성 하면서 제가 선택한 길이 옳다고 믿고 괜찮다는 것을 보여주기위해 실제로 하고 있는것을 정리해서 올리고 있습니다
제가 말하는것은 정답은 아니며 사람마다 가치관이 다르기에 이것은 단지 부동산 투자중 하나의 길이라 생각해주시면 됩니다.
https://naver.me/GgUtSuFp
https://naver.me/GgUtSuFp제가 남천자이를 매수했던 24년 대비 부산 상급지의 분위기가 좋아진것이 피부로 와닿고 있습니다
지겹게 듣던 똘똘한 한채를 외치며 상급지에 등기를 넣기 위해 저와같이 후순위 대출을 사용해서 매수 하시는 후기를 종종 보곤 합니다
똑똑하신 분들이 참 많아졌구나 싶긴 하지만 한편으론 걱정이 됩니다 알아서 잘 하시겠지만
후순위 대출은 실거주가 가능하지만, 월 납입금을 아낄 수 있어 대출을 빨리 줄일 수 있다는것에 포커스가 되어야지 적은 돈으로 비싼집을 살 수 있다는 관점으로 접근하다 꼬이면 하루하루 미라클 모닝을 맞이 할 수 있습니다
보통 세가 놓여진 집이 입주 가능한 집보다 가격적으로 저렴 합니다
세를 끼고 매수를 하려면, 당장의 현금이 많이 들기 때문에 매수자 입장에서 본인 집에 현금을 깔고 앉아 있다면, 당장 움직이기 쉽지 않기 때문에 쉽게 접근이 힘들 수 있습니다
무주택자 입장에서 dsr 도 확보 되고 당장 내가 깔고 앉은 돈이 작다면, 저렴한 가격에 매수하고 세입자 분이 나간다면, 전세 반환 대출을 이르켜 입주 하는 전략으로 할 수 있지만
dsr 도 확보 되지 않은 상태에서 전세금 + 후순위 대출을 받아 매수 매수를 한다면 아래의 문제가 발생 할 수 있습니다
1. 새 새입자를 받을 수 없다
보통 후순위 대출은 전세계약이 이미 이루어진 상태에서 진행되기 때문에, 살고있는 세입자가 연장하지 않고 나간다고 한다면 새로 들이는 세입자는 대출에 후순위 대항력을 가지게 됩니다
이를 감안하고 세입자가 구해지면 좋겠지만 내 전세금이 날아 갈 리스크를 안고 들어오는 세입자를 찾는것은 0에 가깝다 생각해야 합니다
2. 전세 연장을 하더라도 나간다는 의사를 보이면 3개월 이내로 반환 해주어야 한다
기존 세입자 분이 묵시적 혹은 5프로 인상 계약을 하더라도, 연장 계획 상태에서 전세계약 해지를 원할경우 3개월 이내로 전세금을 돌려주어야 합니다
3개월 내로 들어갈 dsr이 확보되지 않는다면
매일매일 미라클 모닝을 경험 해야 합니다
만약 위와 같이 갑자기 발생되는 상황에서 dsr 이 확보되지 않는다면, 집이 경매로 넘어가거나, 비과세 혜택을 받지 못하고 집을 헐값에 매도 해야 할 수 있기 때문에 아주 신중해야 합니다
아래와 같은 상황이 되지 않는다면 아무리 개꿀매가 나오더라도,( 요즘 개꿀매가 있나요?? ) 후순위 대출은 피하는것을 강력하게 권합니다.
세입자를 끼고(맞춰넣고) 매수하는 경우
1. 매수하는 집에 전세계약 만기시 바로 입주 가능한 상황일 경우
ex) 내가 부모님집 거주, 월세거주로 바로 집을 비우고 입주 할 수 있는상황 가정
2. 매수하려는 집의 전세 만기 날자 기준 dsr 30%이상 확보된 경우
집값이 오르는것을 상상 하지만 내릴것도 예상해야 하기에 dsr 도 10%이상 확보 해 두어야 합니다
정리해보자면
대출을 받아서 입주 할 수 있지만, 투자와 거주를 분리하는것이 돈을 더 아낄 수 있다 판단되어 투자 거주를 분리하거나
세입자 전세 만기시, 전세금과 후순위 대출의 대출 합이 dsr 30%를 넘기지 않는 상황에서
세입자가 나간다는 의사를 듣고 내가 바로 입주 할 수 있는
위 모든것이 대응이 되는분이 아니라면 후순위 대출을 하지 않는것을 권합니다
감사합니다
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