설마 싱가포르까지 가서 부동산 얘기를 할 줄은 상상도 안했는데 문재인정부때 생각하고 있다가는 낭패를 볼 것 같은 예감이 드네요.
그래서 싱가포르의 부동산 정책에 대해서 이것저것 찾아봤더니, 2주택자부터 세금이 무지막지합니다.
1. 다주택자에 대한 징벌적 세제 (ABSD)
싱가포르는 주택을 여러 채 보유할수록 취득 단계에서부터 감당하기 힘든 수준의 세금을 부과합니다. 이를 추가 구매자 인지세(ABSD, Additional Buyer's Stamp Duty)라고 부르는데,
특징: 한국은 조정대상지역 여부에 따라 취득세가 달라지지만, 싱가포르는 국적과 주택 수에 따라 전국적으로 강력한 세율을 적용합니다.
외국인 규제: 특히 외국인에게는 집값의 60%를 세금으로 매겨 투기 자본이 주택 시장에 들어올 엄두를 내지 못하게 합니다.
2. 보유세의 차등 적용 (실거주 vs 임대)
재산세 산정 시, 주인이 직접 사느냐 아니면 임대를 주느냐에 따라 세율이 확연히 다릅니다.
실거주용: 공시지가에 따라 낮은 누진세율을 적용하며, 저가 주택은 면제 혜택도 큽니다.
비실거주/임대용: 주인이 거주하지 않는 주택은 비거주용 세율(12%~36%)을 적용받습니다. 다주택자가 집을 비워두거나 임대 수익을 올릴 때 세금 부담을 대폭 높여 기대 수익률을 낮추는 구조입니다.
3. 강력한 대출 규제 (TDSR)
한국의 DSR과 유사한 총부채원리금상환비율(TDSR)을 운영하지만, 기준이 매우 엄격합니다.
모든 부채의 원리금 상환액이 월 소득의 55%를 넘지 못하게 엄격히 제한합니다.
다주택자가 추가 대출을 받을 때는 LTV(담보인정비율)가 급격히 낮아져(예: 2주택자는 45% 이하 등), 자기 자본 없이는 추가 매수가 거의 불가능합니다.
4. 공공주택(HDB) 위주의 공급 구조 (핵심 정책)
싱가포르 모델의 핵심은 세금뿐만 아니라 전체 주택의 약 80%를 국가가 공급한다는 점에 있습니다.
소유와 투자의 분리: HDB 아파트는 국가로부터 99년 임대 형식으로 분양받으며, 실거주 의무 기간(통상 5년)을 채워야만 매매가 가능합니다.
다주택 원천 차단: HDB 주택을 소유한 사람은 추가로 민간 주택을 살 수는 있지만, 반드시 본인 주택에 거주해야 하며 여러 채의 HDB를 가질 수는 없습니다.
가격 통제: 공공주택 가격을 소득 수준에 연동시켜, 민간 주택 가격이 폭등하더라도 서민들의 주거는 안정하게 유지됩니다.
문재인때 경험으로 평소 부동산에 대한 지론은 수요공급>경제상황>사람들의 심리>정책 순으로 움직인다고 생각하고 있어 정책 아무리 때려봐야 쉽게 못바꾼다는 생각을 가지고 있는데 이번 이재명 정부는 솔직히 좀 쫄리긴 하네요.
코스피 5000소리 할때 정치성향 관계없이 저 포함 다들 코웃음쳤는데 6000에서 놀고 있으니 좀 당황스럽긴 합니다.
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