간만에 글을 쓰게 되네요. 근래 영양가 없이 바쁘고 신경 쓸 일이 나름대로 있어서 카페에 한동안 발을 들이지 못했습니다. 근래 들어서 주변에서 여러 제안이 들어왔었는데. 부동산 강의 좀 해달라거나, 왜 책을 안쓰느냐부터 등등. 코로나 이후로 강의라는 걸 해 본 적이 없어서 거절. 책은 실력도 딸리고 귀찮아서-_- 거절. 아무튼 근래 상가투자에 관한 이야기보다. 중개사로서 좀 안타까웠던 에피소드 좀 풀어볼까 합니다. 저도 아직까지 많이 배우고 있고. 그런 와중에. 임차인 입장에서 물건을 보게 되더라구요. 제가 회식할 때 자주 가는 프랜차이즈 치킨 집이 있습니다. 그 치킨집은 전용 50평을 쓰고 있고.(임대료는 비밀) 한 달 매출액이 약 7,500만원이 나오고 있고요. 영업시간은 15시부터 시작하고 있습니다. 저 매출액으로 임대료를 감당하기 힘듦니다. 임대료를 내고 적당한 수익을 업주가 가져가려면 한 달 매출액이 1.2억은 나와줘야 하거든요. 어느 날 사장님이 저에게 점심장사를 하면 어떠냐며 조언을 구하더군요. 그래서 어떤 업종을 할 거냐며 물었는데... 라멘집을 해보고 싶답니다. 제가 간단하게 조언을 해줬습니다. 이 근처 경쟁업체에 대해 말하면서. 인근 라멘집. 쌀국수집, 우육탕면집 등 몇 개가 있는지 파악했냐고 물었더니. 눈만 끔뻑 거리시더군요. 아울러 점심시간에 경쟁업체에 들러서. 남자가 많이 이용하는지, 여자가 많이 이용하는지. 테이블 회전을 따지려면 남자가 최고거든요. 그럼 남자가 원하는 메뉴를 골라라. 근처에 돈까스집이 3곳 정도가 있는데. 점심시간에 들러서 맛보면서 파악해 보시고. 인건비 조금이라도 줄이려면 테이블 몇 개 빼고 셀바 하나 만들 공간 마련해서. 남자들이 좋아하는 제육볶음 같은 것도 같이 구비해 놓으라고. 그리고 원가 따지고 마진 파악해서 가격책정 잘 하셔야 한다고. 답 안나오죠. 차라리 저 같으면 한식뷔페 쪽으로 전대차(깔세) 주라고. 유튜브도 참조하시고. 결국 지금은 고민만 많으면서 조용히 지내시더군요 ㅋㅋ 제 사무실 근처에 역세권청년주택이 신축되었습니다. 바로 옆 건물에 편의점이 있어서 당연히 그 건물에는 편의점 입점이 안되며. 현재 1층 상가 중 카페 2곳. 정준하의 너마늘 안동갈비집이 들어왔구요. 카페는 그렇다 쳐도. 안동갈비집 메뉴판을 보니. 사장님이 한우갈빗살에 대한 자부심이 엄청나십니다. 가격 한 번 보겠습니다. 한우안동갈비 120g에 2.9만. 한우생갈비 동일용량 3.2만. 그나마 저렴한 수입 양념소갈비 150g 1.5만.(단 3인분 이상 주문가능) 소주 6천!!!!!!!!!!!!!!!! 역세권청년주택이 뭔지 아시죠? 거기에 저런 비싼 갈비집이 당당하게 들어왔다는 게. 흠... 그래도 저녁에 가봤더니. 알바생들이 핸드폰만 보고 있습니다. 그만큼 사람이 없다는 거죠. 먹자골목 쪽에 장사가 잘 되는 갈빗살 식당이 있는데. 180g에 1.7만에. 멸치된장찌개가 무료로 제공되지만. 저 식당은 된장찌개도 8천원을 따로 받지만 무료로 제공되는 멸치 된장보다 맛이 훨씬 떨어집니다. 제가 물었습니다. 이 사업 전에 어디서 하다 오셨냐. 아니면 처음 하시는거냐. 뭐 지역에서 시원하게 말아드시고 오셨더군요. 제가 보건데. 짧으면 6개월. 길어봤자 1년 못 버틸 거라 예상이 듭니다. 이렇게 따져보면. 좋은 상가를 보려면 그 상가에 들어와 있는 임차인들이 어떤 업종이냐도 봐야 하고. 업주님들이 장사를 잘 하셔야 임대인도 편한데. 상가를 투자해 까먹지 않으려면. 여러가지로 공부해야 할 것이 많은 거 같습니다.
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