투자에서 시드의 비율을 정할 수 있는 것... 특히 부동산에서도 건물 투자가 자기자본비율을 정할 수 있습니다. 아파트 같은 경우에는 갭으로 매수 시에는 투자금이 정해져 있습니다. 매수가 - 전세가... 그렇기에 나의 자본 비율을 정하기가 어렵습니다. 그리고 주택의 대출은 규제 등으로 인하여 거의 정해져 있죠 ... 그럼 건물은 어떨까요? 건물은 약 80%까지 대출이 가능합니다. 다시 말하면 나의 자본금이 20%만 있으면 매수가 가능하다는 것이죠... 그런데 자기 자본 20%에 대해서 위험하다는 의견이 많습니다. 먼가 리스크가 있다는 것이죠... 그런데 건물의 경우에 자기 자본에 따라서 리스크?라고 할만한 것은 주택보다는 덜합니다. 역설적이게 주택은 전세 세입자가 나가고 그다음 세입자가 안 구해지면 온전히 전세금을 다 줘야 합니다. 혹은 역전세가 나면 그만큼 돌려줘야 하죠... 건물은 어떨까요? 건물은 보증금 자체가 주택의 전세 보증금 보다 대체로 적습니다. ( 전체 매매가 대비입니다. 저 같은 경우도 어떤 건물은 보증금이 3억입니다. ) 그렇다면 건물 투자의 리스크는 무엇이 있을까요? 크게 2가지인데 세입자가 나가고 다음 세입자가 안 들어 올 때 이때는 보증금도 돌려줘야 하는데 월세를 받을 수 없습니다. 그러면 매달 은행에 내야 하는 이자가 큰 부담이 됩니다. 2. 금리가 올라서 이자가 오를 때 원래는 3%의 금리로 이자가 600 정도 되었는데 이게 5~6%로 올라 버려서 이자가 천만원이 된다면 내가 내야 할 이자가 400이 늘어나는 거죠. 그런데 난 이미 월세를 800으로 세팅해 놨다면??? 그러면 다달이 내가 200을 채워 넣어야 합니다. 여기서 자기자본비율이 낮으면 금리 상승에 따른 리스크가 더 증가합니다. 대출을 조금만 받았다면??? 그러면 금리가 올라도 이자가 조금만 오르기 때문이죠. 모두가 알지만 시드가 부족하기에 무리하는 거 아니겠습니까? ㅎㅎㅎ 주식에서 신용 쓰면 안 좋은 거 알지만 레버리지 효과 때문에... 그래서 얼마가 안전한가는 나의 자산 체력과 연결해서 생각해 봐야 합니다. 무조건 50%가 안전하다. 아니다 80% 해도 괜찮다. 그런 것이 아니라 혹시나 잘못되었을 때 그걸 수습할 수 있는 나의 자산 체력... 그렇기에 이건 뭐라고 딱 잘라 기준을 정하기 어렵습니다만... 그래도 정한다면 저는 80% 대출보다는 70% 정도... 이것도 제 기준이지만요 ^^;;; 이럴 수밖에 없는 게 다들 돈이 많은 건 아닌데 건물은 사고 싶으니 적절한 타협점? 이러고는 저는 85% 대출받고 ㅎㅎㅎ
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