이번주에 들어 더더욱 곧 여름 휴가를 앞둔 부동산은 한가하답니다. 뭐 부동산은 여름 휴가와 연말에 비수기이긴 하지만요. 밑의 글 중 읽어볼만한 게시물을 보는 중. 불연듯 생각이 들어서. 오늘은 제가 알고 있는 오피스텔이란 상품에 투자할 때 꼭 지켜봐야 할 몇 가지 요소들을 살펴보도록 하겠습니다. 1. 산업단지 인근 도보권의 오피스텔을 노려라. 제가 말하는 산업단지는 수도권 인근 대기업이 들어가 있는 곳을 의미하는 것입니다. 대기업에서 근무하는 직장인들은 다양한 편에 속하지만. 특히 젊은 층들이 들어갈 수 있는 주거용은 정해져 있는 편입니다. 우리가 월세를 받아 수익을 극대화 시키기 위해서는 공실없이 꾸준히. 그리고 공실 회전율이 상당히 빠른 곳이 유리하죠. 대기업 인근의 주거용 부동산 투자는 대기업이 망하기 전까지 절대 망하지 않는 편입니다. 예전 김포 쪽 구래역과 양촌역 중간에 오피스텔을 분양시켜 달라고 의뢰를 받았었는데요. 그 오피스텔 인근에는 이렇다 할 산업단지가 없어 수요층이 잡히지 않아 거절했었는데요. 뚜껑을 열어보니 역시나였죠. 대행사 말 듣고 투자한 분들은 원치 않는 장기투자를 하고 있습니다. 2. 역세권이라는 말에 현혹되지 말아라. 오피스텔에 지어지는 토지의 용도는 준주거지역 or 상업지역에 올라갑니다. 이 용도의 토지들은 거의 역세권에 포진되는 토지이기 때문에. 수도권 쪽 오피스텔은 거의 역세권에 해당됩니다. 주의해야 할 부분이 뭐냐면. 가령 1호선 오산대역에 분양하는 오피스텔을 봅시다. 분양 문구 중 하나가. 동탄 산업단지로 가려면 마을버스 10분 거리에 있다고 합니다. 이 같은 입지의 물건은 같은 역세권이라 하더라도 주요 일자리와의 접근성이 현저히 떨어집니다. 이런 부분은 나중에 환금성이나 수익성에 직결될 수 있으니. 주의하시길 바랍니다. 3. 산업단지에 종사하는 근로자 중 여성 근로자 비율이 높은 곳에 투자하라. 오피스텔이 다양한 평수와 구조를 띄고 있지만. 젊은 층은 원룸형 단층을 많이 선호하고 있습니다. 간혹 복층의 로망을 갖고 있는 분들이 있는데. 십중팔구 그 분들은 다시 단층을 선호하는 편이죠. 아울러 원룸 같은 경우는 다가구 원룸과 오피스텔이 있을 수 있습니다. 하지만 여성 근로자의 비율이 높은 곳은 원룸보다 오피스텔을 선호합니다. 그 이유로는 보안 때문이겠죠. 오피스텔은 다가구 원룸보다 관리비가 몇 배나 비싸지만 여성들은 안전 때문에 오피스텔을 선호합니다. 남성 같은 경우는 관리비가 저렴한 다가구 원룸을 선호하고요. (아낀 관리비로 소주 한 잔 더 사먹지... 하는 마인드입니다=_=) 때문에 근처에 공원을 낀 오피스텔도 인기가 많습니다.(마곡역보다 마곡나루 쪽을 선호함) 4. 남향만을 선호하지 말고 투자하는 곳의 근로자의 근무환경을 파악해봐라. 동탄 사례로 예시를 들어보겠습니다. 동탄 삼성전자는 3교대 생산직이 꽤 있습죠. 남향 오피스텔은 중로~대로를 낀 곳이 있어 차량 소음이 있을 수 있고. 야간에 일을 하고 아침 낮에 들어와 수면을 취하는 근로자들은 암막커튼이 아무리 잘 되어 있어도 수면의 방해가 될 수 있습니다. 그래서 동탄 삼성전자 5번 게이트 밑에 있는 오피스텔은 오히려 남향보다 상대적으로 조용하고 햇빛이 들지 않는 북향을 더 선호하고 있습니다. 이게 투자자들에게 더 좋은 이유가 뭐냐하면. 남향보다 북향 분양 시 전용 평수가 살짝 더 크거나. 분양가가 남향보다 상대적으로 낮으면서. 월세는 동일하거나 5만원 더 받을 수 있기 때문에 남향보다 수익률이 더 좋았습니다. 5. 에어컨이라도 다 같은 에어컨이 아니다. 하남이나 송파 문정동 같은 새로 분양하는 오피스텔의 냉방장치를 세부적으로 보셔야 합니다. 간혹 FCU와 에어컨을 구분하지 못하는 분들이 계신데요. 오피스텔의 전기세는 가정용이 아니라 일반용으로 적용되기 때문에 누진세 적용이 가정용과 달라서 전기세가 저렴한 편입니다. 하지만 FCU라면 얘기가 달라질 수 있습니다. FCU는 에어컨처럼 실외기도 없고요. 냉각수를 끌어올려서 순환시켜 차가운 바람을 내뿜는 것인데. 이게 골 때리는 게 바람은 시원하지도 않으면서 엄청 덥습니다. 특히 남향이나 서향이면서 에어컨이 아닌 FCU가 있다? 거르시는 걸 추천 드립니다. FCU 특성 상 개별식이 아니라 중앙식으로 적용되고. 많은 가구들이 가동을 해야 전기세가 낮아지는 구조입니다. 즉. 더위를 많이 타는 분일 경우. 여름에 쪄 죽을 수도 있고. 관리비 폭탄 맞습니다. 6. 분양대행사 직원의 말을 곧이 곧대로 믿지 말아라. 예전 광명역 초기에 오피스텔 분양을 했는데. 제 주변인이 수익률 7~8% 짜리라고 말을 하면서 분양받기 전에 조언을 구하더군요. 문의전화에 전화를 대신 전화해서 이것저것 물어봤습니다. 전용 8평에 월세 100만원!! 해서 분양을 하고 있던 오피스텔이었습니다. "제가 하나 분양받기 전 물어보려 하는데요. 그 쪽에서 100만원 월세를 받을 수 있다고 했는데. 그렇게 말하는 기준이 뭡니까? 혹시 주변에 동일평수에서 100만원을 받고 있는지? 아니면 시행사 그 쪽에서 수익률 끼워맞추기 식으로 100만원이라고 정한 건지?" 직원이 얼버무리며 상사를 바꿔줬는데. 그 역시 어버버... 했습니다. 지금 역시 뚜껑을 열어보니. 보증금 500만에 월세 60만에 매물이 많습니다. 즉 분양 시 비싼 가격에 분양 받았던 분들은 지금도 울분을 토하고 있겠죠? 모든 분들이 그렇지 않지만 대부분 직원들이 물건을 분양할 때 심도있게 물건 분석을 하는 편이 못됩니다. 그저 위에서 시키는대로 앵무새처럼 지저귀는 꼴이죠. 7. 기타 등등 투자하고자 하는 지역의 수요층을 잘 분석해 보시길 바랍니다. 미사 같은 곳의 특성은 초기 오피스텔은 원룸보다 투룸~쓰리룸 오피스텔 수요가 더 많았습니다. 원룸형 같은 경우는 건설 인력들이 달방 개념으로 쓰는 경우가 많았습죠. 그들은 원룸형에도 4~5명이 쓰기 때문에 새 오피스텔이 금방 헌 것이 되는 경우도 많이 봤습니다. 미사는 고덕주공이 재건축 하면서 이주수요가 많이 발생했는데요. 미사 아파트에 들어가지 못했던 수요들이 투룸~쓰리룸 오피스텔을 대체제로 많이 찾았었습니다. 이런 특성도 참고하시길 바랍니다. 부동산 상품 중 아파트보다 더 쉽고. 제일~~~ 쉬운 게 오피스텔 투자입니다. 제가 위에 써 놓은 부분만 잘 접목시켜 참고하신다면 크게 실패할 일은 없을 겁니다. 하지만 모든 부동산에는 목돈이 들어가는만큼. 똥인지 된장인지 꼭 찍어 먹어봐야 직성이 풀리는 분들이 간혹 계시지만. 이 글을 통해서 조금이나마 옥석을 가리는데 도움이 되었으면 합니다.
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