1. 신축 vs 리모델링 → 신축 win 신축비용 연면적 평당 1,100만원, 리모델링비용 700만원으로 비용차이가 크지 않고 임차인의 만족도 면에서도 신축건물이 압도합니다. 층고, 계단코어, 승강기 설치 위치 등에서 기존 낡은 건물은 에러가 날 경우가 많습니다. 다만, 용적률, 건폐율등 이득을 본 낡은 건물은 리모델링을 추천드립니다. 2. (무주택자) 아파트 vs 건물 → 아파트 win 1주택 slot은 비과세, 장특공등 세제적인 장점이 많고 수요가 안정적이고 환금성이 좋아 시세차익을 보기에도 좋습니다. 다만, 대출이 DSR 40% 규제로 인하여 많이 나오지 않아서 현금 투자비중이 높아서 공격적인 투자를 할 수 없는 단점이 있습니다. 3. (1주택자) 아파트 vs 건물 → 건물 win 1주택자가 이미 최상급지 아파트로 똘똘한 한채를 채웠다면, (혹은 아직 장특공 10년을 못채웠다면) 건물을 사시는 걸 추천드립니다. 건물은 대출이 70%이상 나와 레버리지가 우수하고 법인매수시 양도세(49.5%)대신 법인세(22%)를 내기 때문에 exit 면에서도 유리합니다. 4. 강남 vs 성수동 → 강남 win 성수동이 대한민국 no.1 핫플레이스인 상황에서 강남에 대적할 만하지만, 아직 손님들의 수요는 강남이 많습니다. 은행 감정평가도 강남이 더 잘 나옵니다. 5. 역세권 주택가건물 vs 비역세권 상권있는 건물 → 비역세권 상권있는 건물 win 역세권이라 할지라도, 주택가에 올근생 건물을 짓거나 매수하는 것은 공실 위험이 있습니다. 비역세권인데도 의외로 상권좋은 곳이 많습니다. (ex. 테남 역삼동, 연희동, 장안동 등) 6. 연남동 vs 홍대(서교동) → 홍대(서교동) win 두 곳다 같은 홍대입구역 상권이며, 엄청난 유동인구를 자랑하는 핫플레이스입니다. 공항철도 라인으로 외국인들 유입이 좋고 2호선 라인으로 서울내 유동인구 흡수가 좋습니다. 그러나, 연남동 상권은 최근 매물이 많이 나오고 시세가 주춤한 면을 보이고 있습니다. 연트럴파크를 중심으로 좋은 접근성을 지녔으나, 최근 유행을 탄 모습을 보이고 있습니다. 아무래도 전통적으로 상권이 좋은 홍대를 선택하는 게 안정적으로 보입니다. 7. 강남 자루형건물 vs 노도강 금관구 대로변건물 → 노도강 금관구 대로변건물 win 용의 꼬리와 뱀의 머리의 대결입니다. 흔히, 노도강 금관구라는 서울 외곽지를 표현을 하는데요. 노원역, 창동역, 미아사거리역, 가산디지털단지역, 신림역, 신도림역 등 나름 유동인구가 많은 대장지역들이 있습니다. 해당 지역의 유동인구를 흡수할 수 있는 노도강 금관구 대로변건물이 우수하다고 봅니다. (vs 강남 자루형건물은 매수자 우위시장에서는 잘 매도가 되기 어려워서 환금성이 떨어집니다.) 8. 1층부동산 10개 vs 강남대형중개법인 1개 → 강남대형중개법인 1개 win 저희 원빌딩부동산중개법인을 예를 들면, 60개 팀이 있어서 60곳의 부동산에 의뢰한 것과 마찬가지 입니다. 또한 빌딩매매를 전문으로 진행하여 원활하게 진행됩니다. 1층부동산은 매매뿐아니라 원룸-점포 임대 등 다양한 일을 수행하다보니, 빌딩매매에서 취약한 부분이 많습니다. 9. 통임대 vs 층별 개별임대 → 층별 개별임대 win 최근 매매시에 맞춰두었던 통임대 임차인이 나가는 경우가 발생하곤 합니다. 사무실용 통건물이 많이 공급되어 공실인 신축건물이 많기 때문에 개별임대로 맞춰서 공실 risk가 분산된 건물을 추천합니다. 10. (몰락상권) 이대 vs 경리단길 → 이대 win 몰락한 상권으로 유명한 두 곳입니다. 그나마 이대 상권의 부활을 기대하고 있습니다. 교통인프라가 우수하고 연세대-이대 유동인구가 base가 되어 있습니다. 향후 홍대상권의 인기가 주춤할 경우 이대상권의 부활을 기대합니다. 반면, 경리단길은 심한 언덕과 비역세권의 인프라 특성상 상권 부활이 쉽지 않아보입니다. 11. 성수동 전략정비구역 재개발 입주권 물건 vs 성수동 꼬마빌딩 → 무승부? 무주택자라면 입주권물건, 1주택자이상이면 꼬마빌딩을 추천드립니다. 성수동은 어떤 형태의 투자라도 정답이라고 생각합니다. 12. 강북 수익률 3% 건물 vs 경기도 수익률 5% 건물 → 강북 건물 win 강북도 천차만별이고 (홍대상권 ~ 도봉구) 경기도 천차만별입니다. (분당 서현역~ 평택,안산) 이에 정확한 분석이 어렵습니다만, 대체적으로 시세차익도 기대하고 추후 exit로 환금성도 우수한 인서울 강북건물을 추천드립니다. 13. 1층 점포 vs 1층 필로티 주차장 → 1층 점포 win 최근 사옥형 건물 붐으로 인해 1층 필로티 주차장 형태의 물건이 많아졌습니다만, 1층을 점포로 이용하여 수익률을 개선한 물건을 추천합니다. 보통 1층의 임대료는 2층이상의 1.5배 이상 받을 수 있을 만큼 우수하고 공실위험도 제일 적기 때문에 최대한 1층 상권을 이용하는 것이 좋습니다. 14. 지방 스타벅스 통건물 vs 서울 개인카페 건물 → 서울 개인카페 건물 win 스타벅스는 이미 검증된 상권에 들어오기 떄문에 아무리 지방이어도 안정적입니다. 그러나 스타벅스라는 임차인이 혹시라도 나갈 경우에 건물의 가치하락 risk가 큽니다. 서울 개인카페건물은 혹시 공실이 되더라도 대체할 수 있는 업종이 많기 때문에 risk가 적습니다. 15. 대학 상권 vs 직장인 상권 → 직장인 상권 win 대학생과 직장인의 씀씀이 차이도 있지만, 대학생상권은 방학기간(연 4개월)+시험기간에 한적할 수 있습니다. 직장인은 토,일 주말 상권이 한적한 단점이 있습니다만, 대학생 상권도 마찬가지입니다. https://blog.naver.com/buildingsrg/223577516828 https://blog.naver.com/buildingsrg/223577516828
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