정말 오랜만에 글 남겨 봅니다. 어느덧 2025년도 2달 정도 남았군요. 다들 투자 성공하셨나요? 여러분들도 잘 아시겠지만, 지금까지는 매우 어려운 투자상황에서 다들 전전긍긍 했듯이 저도 현업에 종사하다 보니 여러가지 복잡한 문제들을 해결하다 보니, 글을 쓸 여유가 없었네요. ^^ 지금까지 재개발, 재건축, 지역별 분석, 갭 투자등 여러가지 글을 남겼지만, 부산지역의 전반적인 부분에 대한 분석에 대해서는 글을 남긴적이 없어서, 이런 부분도 투자에 도움이 되지 않을까 하는 생각에 시간내어 몇자 적어봅니다. 저는 부산지역은 전체적으로 3등분 해서 구분짓고 있습니다. (※북부산쪽은 현재 특별한 이슈가 없어 제외하였습니다.) 1. 관광과 주거가 특화된 동부산권역(해운대구/수영구/동래구) 2. 상업시설과 북항개발 권역(진구/동구/서구/영도구) 3. 산업단지와 명지 신도시 권역(강서구) 건설업에 종사하는 입장에서도 지금까지는 주택단지의 가치를 순위로 따진다면 당연 1, 2, 3순위로 나눈후 지역별로 주변입지여건이나 향후 개발, 인프라등을 고려하여 최종적인 가치를 따집니다. 즉 소비자가 선호하는 상품을 공급해야 하는 공급자 입장에서는 이런 부분에 대한 세밀한 분석이 필수적이기 때문이죠. 각설하고, 지금까지는 1, 2, 3순위였다면 이제는 부산을 조금더 넓고 세분화 시켜서 재해석 해야할 시기가 온듯해서 오늘 글을 남기게 된 것입니다. 자 먼저 3순위 였던 강서구를 봅시다. 여러분도 잘 아시다시피, 부산항이 이전되고, 강서에 위치한 부산신항이 가동한지도 꽤 시간이 흘렀습니다. 최근 거제도를 가 보신분들은 잘 아시겠지만, 현재 부산신항의 가동율은 90%에 육박할 정도로 콘테이너화물이 촘촘하게 가득차 이는 것을 확인할 수 있을 것입니다. 즉 부산신항이 이전 이후 예전보다 더 활발하게 물류를 수송하고 있으며, 가동율의 증가로 인하여, 부산신항의 추가확장까지도 계획되어 진행되고 있습니다. 또한, 부산2신항(진해신항)의 계획발표로 사실상 부산항의 규모는 이제 세계적인 규모로 거듭날것으로 모두 예상하고 있으며, 이를 증명하듯이 인접지역에는 물류보관을 위한 창고건설이 계속 늘어나고 있습니다. 여기에 추가로 가덕신공항이 내년 착공을 앞두고 있으며, 신공항의 공사가 진행되면, 약 4조의 경제효과를 가져올 것으로 추정이 됩니다. 많은 분들이 이 3가지를 따로따로 언급하거나, 개별로 그 효과를 분석하고 있지만, 제가 보는 견해는 전혀 다릅니다. 여러분들은 전세계 최고의 환적항이 어디인지 알고 계신가요? 부산항이 우리나라 최고의 항으로서 명성을 날릴때만 하더라도 부산항이 세계적인 환적항으로 그 명성을 떨쳤습니다. 하지만, 부산항만 시설의 노후화와 더불어, 인천항의 개발로 인하여 현재는 중국 상해가 세계 최고의 환적항으로 전세계 물류의 중심, 금융의 중심이 되었습니다. 하지만, 부산신항이 정상가동과 더불어 제2신항의 확장이 완료된다면, 부산이 세계 최고의 환적항이 될 가능성이 매우 커지게 됩니다. 그 이유는 항만이 수용할 수 있는 컨테이너의 적채면적과 더불어, 컨테이너선박 깊이가 상해를 넘어서기 때문입니다. 또한, 가덕국제공항까지 정상운영된다면, 항공수송 물류까지 집중되어 부산신항만과 연계된 최고의 물류 중심지가 될 가능성이 매우 높기 때문입니다. 여기에 더해 지리적으로 상해와 부산항을 비교한다면, 운송비(연료)절감 효과가 극대화 되어 전세계 최고의 환적항으로 세계의 모든 물류의 중심지가 될 것이 확실시 되고 있습니다. 부산제2신항 및 가덕국제공항은 여야를 막론하고 국책사업으로 선택되었으며, 해수부의 부산이전, 북국항로 시범사업 발표 등 부산항과 관련된 각종 언론뉴스에서 지속적으로 나오고 있기에, 단편적으로 "부산신항이 개발된다더라"가 아니라, 이런 효과로 인해 향후 부산이 어떻게 재편성될지를 고민해야 될 시기가 왔다는 것을 여러분과 공유하고 싶었습니다. 사실, 저는 몇년전부터 이와 관련된 사업에 자문함으로써, 지역적으로 단계별로 개발되고 있는 상황을 목도하고 있었으나, 현업에 종사하다보니 여건상 정보공유가 늦게된점 죄송스럽게 생각합니다. 하지만, 아직도 산업단지나, 물류단지의 개발쪽외 주거, 택지, 상업, 임대업 등 다양한 방면으로는 아직 개발여건이 무궁무진하기에 지금이라도 강서구에 관심을 가져 보심을 추천드립니다. 특히, 저렴한 임대물건이나, 저렴한 근생시설(토지포함), 저평가된 아파트 등이 인구유입시 어떻게 될지도 한번 고려해 보셔도 좋을거 같습니다. 강서구는 1년 5년 10년을 보기보다는 10년 20년 30년 장기 투자처로도 매우 훌륭한 가치가 있으며, 지금 현재 녹산공단의 슬럼화(르노 삼성을 철수)등으로 상대적으로 가치가 낮아진 물건에 대한 투자도 충분히 가치있는 투자가 될 수 있기에 다양한 부분에 대해 고민해 봐야 할 것입니다. 이 모든 계획들이 완성되었을때 부산은 관광, 주거 특화 동부산과 물류, 금융 중심의 서부산으로 이원화될 가능성이 매우 높기에, 좀더 넓은 투자시야를 가지시길 바라며 늦은밤 몇자 적어 봤습니다. 질문은 쪽지말고, 댓글로 부탁드립니다. ^^ .
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