이 글은 그저 제 개인적인 생각을 메모할 겸 쓰는 아주 개인적이고 주관적인 글입니다. 혹시라도 매매 관련 문의사항 등이 있으면 쪽지로 보내주셔도 됩니다. 그러나 저는 닉네임부터 선택은본인몫이니 제 쪽지 답변도, 제 글도 맹목적으로 받아들이지마시고 각자 알아서 걸러서 들으시길 바랍니다. 반대 의견 사람들하고 굳이 부딪히기 싫고 인기글 가기 싫어서 댓글창은 활성화 안 합니다. ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 1. 부산은 서울 토지허가제에 영향을 받았는가? 2월말 기준금리가 인하 되었으며 토지허가제 해제로 모든 언론이 일제히 상승 펌프질을 했고 실제로 서울 주요지역은 상승했다고 합니다. 그러다보니 40여일만에 토지허가제 확대 재지정되었습니다. 그 사이 부산은 어땟을까요? 부산도 여기저기 톡방 등에서는 펌프질을 해댔지만 토지허가제 해제 및 재지정하고 크게 영향이 없었습니다. 앞으로도 크게 영향 없을 겁니다. 현재 부산 부동산은 부산 울산 경남 사람들로만 굴러가고 있는 중 입니다. 제가 이전 글에서도 남겼지만 당분간 수도권 사람들 진입은 크게 기대하지마세요. 현재의 똘똘한 한채 기조로 보나 전세가율로 보나 지방 규제 풀린다해도 수도권 사람들 전세가율 턱없이 낮은 부산에 바로 진입할 이유 없습니다. 지방 부동산 규제 완화를 기대하시는 부산 분들이 많으신데 먼저 정부에서 해결하려는 가장 심각한 지방 부동산 문제는 미분양 아파트들이기 때문에 정책이 나와도 미분양 아파트들만을 위한 정책이 나올 확률이 크다고 생각합니다. 결국 핵심은 서울 규제 추가확대 또는 다주택자 취득세 문제뿐입니다. 취득세는 국회에서 법 개정으로 가능한 사안이므로 쉽지않습니다. 부산 부동산 상승이 없다는 뜻이 아니고 당분간은 부산 울산 경남 사람들만의 투자수요와 실수요로 흘러가는 시장이니 되도안한 수도권 타령은 그만하시고 부산 울산 경남 사람들의 관점을 예측하고 투자하시라는 말 입니다. 2. 부산 최근에 거래가 많이 되었다는데 불장아니냐? 네 실제로 부산은 설날전후부터 지난주까지 선호지역 위주로 거래가 꽤나 많이 되긴하였습니다. 그러나 여기는 몇가지 이유가 있고 약간의 착시현상도 있습니다. 먼저 부산 부동산은 전체적으로 작년 가을 이후 급매들이 서서히 빠졌고 급매들이 빠지다보니 전체적으로 호가가 오른건지 오른거처럼 보이는 건지 올해초부터는 눈에 보이는 매물들 호가가 올라간 상태였습니다. 설날 전후로 금리인하 기대감에 발빠르게 움직인 실수요자들이 디딤돌/신생아대출을 활용하여 그나마 시장에 남아있던 작년 가을~겨울에 거래된 수준의 가격의 급매 위주로 거래가 이루어졌습니다. 그래도 3월초까지는 여전히 시장에는 작년 가을~겨울 수준 가격의 급매들이 일부 남아있었습니다. https://cafe.naver.com/kmhking/1960125?tc=shared_link https://cafe.naver.com/kmhking/1960125?tc=shared_link 그러나 3월초에 계기가 하나가 터지는데요. 위 글은 제가 3월 6일날 쓴 글 입니다. 맨 처음부터 3/24일자로 디딤돌/신생아 개악되는 거를 다뤄놨습니다. 요새 시장의 주 수요층은 디딤돌/신생아 대출 사용자들입니다. 우대금리 축소 및 기간 5년 고정으로 디딤돌 신생아 대출이 개악되는 소식을 들은 당사자분들 3월 둘째주 셋째주에는 디딤돌/신생아 대출 사용자들이 약간 마음이 급해져서 그나마 마지막까지 남아있던 시장의 급매들을 쓸어가버리긴했습니다. 특히 디딤돌 구간이 거래가 많이 되는 것은 저도 체감할 수 있었습니다. 5억 이하, 6억 이하 구간대에서 좀 괜찮은 입지좋은 구축 및 괜찮은 준신축들은 적어도 제가 보던 매물들이나 동네에서는 실제로 거래가 많이 되었습니다. 그러나 저는 여기서 2가지를 주목할 필요가 있다고 봅니다. 먼저 실거래가 등록 부분인데요. 저는 갑자기 거래량이 확 늘었다고 하는 부분에서 의문점을 하나 가지게 되었는데요. 최근 실거래가에 공지되는 거래량이 늘어난 건 사실이나 최근들어 금리 0.1% 혜택 때문에 전자계약을 하다보니 실거래가가 엄청 빨리 뜹니다. 어제그제 실거래 뜬 것들 3월 20일 이후 실거래들이 2~5일 이내로 실거래가 와르르 뜹니다. 통상 실거래 신고기간이 1달인데 전자계약들은 빠르면 2~3일안에도 실거래가 뜹니다. 그니까 전자계약이 늘어나는 추세를 보면 3월 실거래들이 바로바로 뜨니까 4월에는 3월 실거래 뜰게 많이 줄어들거라는 얘기입니다. 현재까지 거래량 뜬거를 보고 거래량이 폭등했다고 판단하기에는 섣부르다는 점을 하나 지적하고 싶구요. 2번째는 여전히 급매만 거래가 되고있다는 겁니다. 요새 네이버 호가를 보면 솔직히 좀 어이가 없습니다. 실거래가 뜨는 거 보면 더 어이가 없습니다. 동네마다 케이스바이케이스겠지만 금액대가 큰 7~9억대 구간에서 3~4천 조정은 당연하다고 할 정도로 흔한 일이고 5~6억대 구간에서도 3천 정도 조정되는 일이 비일비재합니다. 뻥호가가 너무 많다는 것이죠. 사람들이 급매만 찾는다. 깎으려고만 한다는 것 입니다. 이거는 오히려 몇몇 매도하신 분들이 너무 큰 폭으로 조정을 해주고 매도하다보니 그걸 본 매수인들도 나도 이 정도 깎아봐야겟다하고 달려드는 모양새입니다. 어찌보면 줄다리기가 이어지고 있는 모양새인데 대부분 매도인들이 양보해주는 상태입니다. (일부는 매수인들이 양보하는 경우도 있구요. 여기서 보합으로 갈 거 같다고 생각합니다. 우선 이제 진짜 당장 남아있는 급매가 거의 없습니다. 그리고 살 사람들 거의 다 샀습니다. 다시 호가가 내려오지않는 이상 지금 이 높은 호가에 추격매수? 뭔가 큰 계기가 없는 이상 당분간은 쉽지않다고 봅니다. 오히려 단기적으로는 다시 급매가 나올 계기들이 더 많아보이는 게 사실입니다. 요약하자면 >> 최근 거래량이 많아 보이는 것은 전자계약으로 인한 착시효과일 가능성도 있다. >> 여전히 급매 위주로 거래된다. 근데 급매가 이제 거의 없다. 오른 호가에 추격매수? 글쎄.. 난 비추천 3. 그래서 앞으로 전망은? 3월 24일 이후 디딤돌 / 신생아 대출 개악 되기 전에 디딤돌 / 신생아 대출 사용자들을 땡겨 쓴 느낌이 있어보입니다. [이제 디딤돌 / 신생아 쓸 사람 다 썻다.] 라고 하기까지는 어렵지만 원래 살 사람들이 좀 일찍 우르르 산 느낌이랄까요? 막상 금리인하를 했다고 하지만 생각보다 줄어들지 않는 가산금리도 그렇고 디딤돌 / 신생아는 우대금리 축소로 사실상 금리가 더 올라가버렸고 하반기에는 dsr 확대시행도 있고 5월부터는 전세대출 규제도 조기시행됩니다. 악재가 적진않습니다. 호재라고 할만한 것은 25년 부산의 적은 입주물량 지방 규제 완화 기대감 금리 인하 기대감 정도 되겠구요. 언제나 말하지만 지금 영끌할 시기는 아닙니다. 그렇다고 무주택으로 있어도 안심될 정도로 준신축들의 가격이 고점도 아니구요. 다만 수차 말씀드리지만 일부 고분양가 분양권들이나 후분양 아파트들, 초기재재 가격은 고점이 맞으니 이런데는 리스크가 굉장히 큽니다. 본인이 고수라고 생각하지않으면 촉수엄금하세요. 저는 올해 들어 실거래가 대비 오른 호가에 추격매수는 아직은 위험하다고 보긴 하지만 장기적으로 보면 나쁘지않은 가격이니 여유가 많은 분들은 집이 너무나 마음에 든다면 사셔도 된다고 생각합니다. 다만 저한테 여쭤보시는 분들에게도 항상 말씀드리지만 금리가 낮아서 리스크가 적은 디딤돌이나 신생아 대출이 아닌 분들은 무리하지마시기 바랍니다. 비싼 집을 비싸게 사면 아무 의미없습니다. 현재는 여러가지 면에서 시장 왜곡이 발생하고 있습니다. 시장 왜곡의 틈새를 잘 노리면 좋겟죠? 본인이 가진 이점이 있다면 그 점을 잘 활용하시구요. 각자도생입니다. 결국 부동산은 장기적으로 우상향합니다. 단기적으로는 운칠기삼 입니다.
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