최근 뉴스를 보면 상가의 공실문제나 지식산업센터 등의 공실 문제, 오피스텔 투자 수익률의 하락과 그로 인한 거래 급감 등 여러가지 문제들이 나타나고 있습니다. 실제 투자를 한 사람으로서는 난감한 일이기도 합니다. 10여년 전에는 분양호텔이 이러한 전철을 밟았습니다. 그럼 앞으로 상업용 부동산에서는 어떤 상품이 유력 투자 상품이 될까요…? 아니면 상업용 부동산 투자 시장 자체가 축소되어 나타날까요…? 이러한 면을 몇 가지 짚어 보도록 하겠습니다. ■ 상가와 지식산업센터 등의 문제 현재 나타나고 있는 상가나 지식산업센터 등의 여러가지 현상은 어떻게 봐야 할까요..? 먼저 상가부터 보도록 하겠습니다. 상가의 가장 큰 문제는 실수요와 분양가격 두 가지가 있습니다. 여기서 수요는 투자수요가 아니라 실수요입니다. 고객이 지출할 수 있는 수요를 기반으로 하는 수요량을 나타내는데 이 측면에서 상가의 공급이 과다했습니다. 신도시를 만들면 가능한 유효수요에 비해 상가공급이 과다하고 매장주들은 매출을 올릴 수 없다거나 임대료가 너무 높아 들어가지 않으며 그로 인해 공실들이 부지기수로 생기는 것입니다. 신도시의 경우 상가를 지을 수 있는 용도지역이 적다고 하지만 주상복합도 있고 지식산업센터의 저층부, 오피스텔 또는 업무시설의 저층부도 대부분 상가를 넣고 있으니 공급량이 엄청 많아지는 것입니다. 실제 가능한 수요의 범위내에서의 개발이 아니라 ‘분양’할 수 있는 한도내에서는 개발을 하고 있는 것이죠. 다음으로 분양가격의 상승을 들 수 있습니다. 2015년 이전까지는 분양가격이 평당 3천만원을 넘기는 경우가 별로 없었는데 그 이후에는 계속 상승하여 이젠 평당 5천, 6천 하는 상가들도 많이 있습니다. 사실 이 부분은 사업시행자들에게도 많은 책임이 있다고 볼 수 있습니다. 우리나라 부동산 특성이 투자도 그렇지만 개발도 한 가지 흐름으로 가는 경향이 높습니다. 10여년 전에 있었던 분양호텔개발이 그 사례입니다. 금융위기로 인하여 개발시장이 침체되었는데 분양호텔을 개발하니 잘 되는 사례가 나오고 그로 인해 너도 나도 호텔 개발에 나섰는데 그 결과는 다들 잘 아실 거라 생각됩니다. 이러한 수요 부족과 분양가격 상승 등은 투자자에게는 과다한 부담을 지우고 매장주는 장사를 하느니 차라리 들어가지 않아 공실로 남아 있습니다. 지식산업센터도 분양가격 상승과 수요 문제가 있습니다. 분양이 잘 되다 보니 너도나도 개발에 뛰어들고 이로 인하여 개발부지는 가격이 점점 올랐습니다. 이렇게 오른 부지가격은 다시 분양가격을 높이는 과정을 밟게 됩니다. 분양가격의 상승은 실제 임차를 하여 사용하는 기업체들의 적정한 임대료에 부합하지 못하여 공실로 남게 되고 이는 지식산업센터의 가격을 분양가 이하로 끌어 내립니다. 어디까지 끌어 내릴까요…? 실수요자가 원하는 임대료 수준에 맞는 가격까지 내려 갈 것입니다. 또한 수요 문제가 있는데 이는 상품과 지역적인 특성을 고려하지 않는 공급문제가 됩니다. 신도시를 만들면 자족적인 도시로 하겠다며 지식산업센터 등이 들어가는 부지를 무조건 넣고 봅니다. 벌써 여러 해 전입니다. 한 시행사에서 전화가 와 다산신도시 쪽에 있는 지식산업센터 개발을 하는 것이 어떠냐 하며 물은 적이 있습니다. 저는 통화를 하면서 그 자리에서 이렇게 말했습니다. ‘ 거기에 지식산업센터를 만들어 놓으면 누가 오나요…? ‘ 그래서 개발을 하지 않았는데 지금은 아주 다행이라는 생각이 듭니다. 지식산업센터는 업무시설군이고 이러한 시설은 집적되는 경향이 높습니다. 그런데 주변이 다 아파트로 둘러 싸인 지역에, 그것도 주변에 제조업이나 정보통신 등의 기업이 별로 없는데 들어갈 업체는 많지 않습니다. ■ 그럼 다음에 투자할 수 있는 상업용 부동산 상품은 어떤 것이 있을까요…? 앞에서 상가와 지식산업센터에 대해 간략히 언급했습니다. 그럼 다른 상업용 부동산은 어떨까요..? 물류시설은 현재 과공급되어 있고 데이터센터 역시 다수의 기업체들이 개발을 진행하고 있습니다. 하지만 이러한 시설들은 개인투자자들보다 기업 투자와 관련된 문제라 제외하겠습니다. 생각해 볼 수 있는 시설로는 오피스텔이 있지만 이 역시 현재 매력이 있는 투자상품이 아닙니다. 만약 현재 오피스텔을 개발한다고 하여 부지를 매입한다고 하면 그것을 분양 받아야 할까요..? 받지 않아야 할까요…? 현재의 여건으로 분양을 받는다면 규모가 큰 경우 인허가 등을 거쳐 개발하면 한 3년 정도 뒤에는 준공이 될 수 있을 것입니다. 만약 사업이 좀 더 늦어진다면 5~6년 내에 들어설 수도 있고요. 오피스텔은 주로 20~30대들이 주고객층입니다. 그런데 5~6년 뒤라면 지금 20대보다 훨씬 적은 인구의 10대가 20대로 올라옵니다. 오피스텔을 사용할 수 있는 잠재고객 규모가 대폭적으로 줄어듭니다. 이러한 수요의 문제도 있고 분양가 등도 고려해 봐야 할 내용입니다. 그리고 오피스텔의 경우 '주거' 용도보다는 향후에는 '업무시설' 용도의 개발은 어떻게 계획하느냐에 따라 잠재적 가능성이 있어 보입니다. 업무시설도 또한 투자 대상이 되기는 하지만 일부 섹션오피스나 분양 업무시설을 제외하면 대부분 자산운용사가 기관, 대기업 등이 개발합니다. 만약 업무시설의 소액화가 개발 동향이 된다면 시장이 확대될 수 있는 부동산에 포함됩니다. 호텔이나 생활숙박시설도 상업용 부동산에 속하지만 이미 이러한 시설들은 시장의 검증이 끝났다고 보입니다. 따라서 이러한 숙박시설은 투자상품에 해당되지 않는다고 볼 수도 있습니다. 그리고 인구 고령화로 인하여 실버타운에 대한 투자를 생각해 볼 수는 있는데 현재 이러한 실버타운은 분양을 하지 못하게 되어 있습니다. 현재 나오고 있는 실버타운은 주로 임대를 주제로 하여 분양과 유사한 효과를 노리는 상품들입니다. 이렇게 보면 이제 상업용 부동산에 투자할 수 있는 상품이 마땅히 없습니다. 그리고 인구 감소 추세로 보건대 실제로 상업용 부동산 시장은 축소될 것으로 보이기도 합니다. 이제 한 가지가 더 남았는데… 그것은 바로 중소형빌딩입니다. 서울이나 인천 또는 부산이나 대구 등에도 수 많은 단독주택들이 있으며 많은 상업용 건물들이 있습니다. 그럼 아래에서 그 시장의 확장성에 대해 언급해 보도록 하겠습니다. ■ 중소형빌딩 시장의 확대 원인 현재 중소형빌딩 시장은 계속 확대되고 있는데 이러한 이유로 몇 가지를 보도록 하겠습니다. 1) 타 부동산의 가격 상승으로 인한 대체 시장 형성 다른 부동산 가격의 상승은 대체재로서 중소형빌딩을 고려하는 경우가 많아졌습니다. 예를 들어 중소형빌딩의 가격을 40~50억원이라 할 때 아파트 가격 상승으로 인해 이 정도의 금액을 가진 아파트도 다수 있습니다. 만약 아파트를 매각하면 동일한 금액으로 비싼 지역이 아니라면 얼마든지 투자 대체재로서 중소형빌딩 투자도 고려해 볼 수 있는 환경이 되었습니다. 또한 상가의 분양가격 상승으로 인한 대체재로서 관심이 증가하였습니다. 예를 들어 1층 상가의 분양가가 계약면적 기준 6,000만원이라고 한다면 전용면적 30평(전용률 50% 가정, 계약면적 60평)을 분양 받기 위해서는 6,000만원 x 60평 = 36억원입니다. 그런데 36억원이라고 하면 서울에서도 투자할 수 있는 중소형빌딩이 엄청나게 많습니다. 더구나 상가나 아파트에 비해 중소형빌딩은 본인이 마음대로 할 수 있는 부지를 보유하고 있으며 운용에 탄력성도 훨씬 더 높아 자산으로서의 가치가 높습니다. 2) 건물 노후화 다음으로 들 수 있는 환경으로는 건물노후화의 진행으로 인해 건물 교체가 진행되고 있습니다. 건물 다수가 1970~1980년에 건립되었으며 그 이전에 건립된 건축물도 다수 있습니다. 그런데 이러한 건물들은 꾸준히 철거되기도 하고 개발되기도 했는데 앞으로 몇 십년간 이러한 신축이나 리모델링 등이 많이 진행되리라 예상됩니다. 아래는 2021년 기준 서울 건물 노후화 비율입니다. 20년 이상 된 건물만 해도 78.7%로서 노후화 정도가 상당합니다. 물론 구도심의 이러한 건물들 중에서는 재정비 지역 또는 재개발지역, 뉴타운 등으로 지정되어 통합개발이 일어나는 곳도 있습니다만 그렇지 않는 곳은 개별적으로 개발이 진행되어야 합니다. 그런데 단독주택을 리모델링이나 철거하고 신축을 할 때 다시 단독주택으로 만드는 경우가 얼마나 있을까요…? 아주 비율이 낮을 것입니다. 대부분 여러가지 용도의 중소형건물로 만들고 있습니다. 이러한 건물 노후화로 인해 신축 대상이 되었던 많은 단독주택을 개발한 용도는 다세대(빌라) 였습니다. 단독주택 부지를 매입하여 빌라로 개발하여 분양을 하는 것이 가장 중요한 개발 방향이었습니다. 하지만 최근에는 전세사기의 영향, 인구 감소의 실감, 아파트 선호 현상 등으로 인하여 빌라 개발이 만만치 않습니다. 결국 이에 대한 대안이 만들어져야 하는데 이것이 바로 중소형빌딩 시장이 확대되고 있는 이유 중의 하나이기도 합니다. 3) 증여, 상속 등의 증가 앞에서 언급한 건물 노후화와 동시에 인구 고령화가 진행되면서 증여 또는 상속 등이 증가하는 것도 중소형빌딩 시장의 확대를 가져 오고 있습니다. 고령 인구가 증가하면서 미리 증여를 하거나 또는 상속이 되어 30~40대, 혹은 50대 등에게 오래된 단독주택이나 토지 등이 넘겨져 오고 있습니다. 만약 어느 40대의 연령층이 갑작스럽게 상속을 받아 노후화된 단독주택을 물려 받았을 경우에는 어떻게 할까요…? 모른 척 하고 있을 수는 없습니다. 단독주택을 팔던가 또는 보유하거나 리모델링을 하던가 그렇지 않으면 철거하고 새로 중소형건물을 신축할 수 밖에 없습니다. 뭔가 한 가지는 해야 합니다. 그렇지 않으면 세금만 많이 내게 되겠죠. 이렇게 30~40대는 시간이 흐르면서 ‘강제적으로’ 중소형빌딩 시장에 편입되게 됩니다. 실제로 제가 하는 오프라인 강의에도 참석하시는 분들 중에 30~40대 연령층 비율이 아주 높습니다. 4) 자산으로서의 높은 가치 앞에서도 언급한 내용인데 중소형빌딩의 자산으로서의 높은 가치로 인해 관심이 증대되고 있습니다. 아파트나 지식산업센터, 상가, 오피스텔 등과 같은 집합건물은 구분등기로 소유를 합니다. 해당되는 부동산의 토지 지분도 낮을 뿐더러 마음대로 할 수도 없습니다. 마음에 들지 않을 때 내부 외에는 마음대로 고칠 수도 없습니다. 하지만 중소형빌딩은 부지 비율이 높습니다. 또한 건물이 마음에 들지 않고 노후화되어 있다면 리모델링을 해도 되고 철거하여 신축을 할 수도 있습니다. 이른바 ‘운용탄력성’이 아주 높습니다. 이러한 연유로 인하여 중소형빌딩은 자산으로서 가치를 높게 평가 받고 있습니다. 5) 건설사들의 관심 증가 원래 대규모 개발이 있다면 건설사들은 다들 관심을 가질 것이고 시공을 하고자 할 것입니다. 대형아파트 단지 시공이나 개발, 지식산업센터 신축 등 주로 대규모 시설에 관심이 높고 실제로 그렇게 하고 있습니다. 우리나라 대규모 건설사들의 관심은 주로 아파트 건축입니다. 하지만 그렇지 못했을 때, 대규모 아파트 개발이 잘 이루어지지 않을 때는 시공하고자 하는 규모가 점점 적은 단위가 됩니다. 금융위기 이후 아파트 개발이 주춤했을 때 큰 건설사라도 분양호텔이나 오피스텔, 도시형생활주택 등과 같은 시공을 하기도 했습니다. 대규모 건설사가 규모를 줄이면 규모가 적은 건설사의 시공 단위는 더 내려 가게 됩니다. 이러한 이유로 인해 아마도 중소형빌딩 건설에 관심을 가지는 시공사도 많이 증가할 것이며 이로 인해 개발시스템 등도 발전할 것으로 짐작됩니다. ■ 중소형빌딩 시장 성장이 풀어야 할 문제 위에서 중소형빌딩 시장 성장에 대해 언급했습니다만 풀어야 할 문제도 있습니다. 이에 대해 간단히 언급해 볼까 합니다. 1) 거래 가격 조정 상가의 공실이 높아지고 분양도 되지 않는 현상에는 위에서 높은 분양가도 하나의 이유라고 하였습니다. 그래서 대체재로서 중소형빌딩을 투자 대체재로 관심을 높이고 있다고도 하였습니다. 그런데 만약 중소형빌딩의 가격이 너무 높게 형성되어 있다면 어떻게 될까요…? 예를 들어 어떤 한 중소형빌딩 가격이 건물 평당으로 따졌을 때 1억원이 넘는다면 어떨까요…? 상가 분양가는 1층 기준 평당 4~5천만원에 했음에도 공실 천지입니다. 성수지역에 있는 지식산업센터는 평당 3,500만원에 분양을 하였다가 실수요자의 임대료가 그것을 쫓아가지 못해 다시 분양가 이하로 매물이 나오고 있습니다. 중소형빌딩은 상업용 부동산입니다. 그렇기에 상가나 업무시설, 호텔이나 오피스텔 등과 유사한 구조를 가지고 있습니다. 그렇기에 수익률을 고려하지 않는 높은 거래가격은 시장 성장에 그리 큰 도움이 되지 않고 투자자도 회피할 것입니다. 2) 구분 등기의 확대 중소형빌딩이 상업용 부동산으로서 시장 확대를 하려면 구분등기가 증가해야 합니다. 중소형빌딩을 등기하는 방법은 두 가지로 볼 수 있습니다. 위에서 A는 통건물로 등기를 하는 방법이며 현재 다수를 이루고 있습니다. 대부분의 건물은 A와 같이 등기를 합니다. 하지만 이렇게 단일 등기로 만들었을 경우 시장의 확대는 한계를 보이게 됩니다. 투자금액 자체도 클 뿐더러 리스크로 함께 공유하게 됩니다. 예를 들어 30억원의 건물을 보유하고 있는데 1억원을 담보대출을 낸다고 할 때에 건물 전체에 담보권이 설정되게 됩니다. 하지만 B와 같이 구분등기로 한다면은 4층만 담보권을 설정해도 되며 다른 층은 영향을 받지 않습니다. 이렇게 B처럼, 빌라처럼 구분등기를 하면 매각을 할 수도 있고 개별로 담보권을 설정할 수도 있으며 또한 자녀에게 증여를 층별로, 매장별로 줄 수도 있습니다. 만약 구분등기를 하여 제각각 소유주가 달라진다면 거래도 활성화되고 상가대체재로서 작용할 수도 있습니다. 그리고 개발이 힘들었던 것이 가능해질 수도 있습니다. 예를 들어 어느 의사가 본인 소유의 의원을 가지고 싶을 때 보통은 대로변의 부지를 매입하여 신축을 해야 합니다만 대로변의 토지가격은 비싸고 또 요즘은 의원으로 사용하는 면적은 전용으로 50~60평 정도는 되어야 합니다. 그러면 토지는 최소 120평은 넘어가야 하는데 투자 금액은 너무 높아집니다. 하지만 위의 B처럼 구분등기를 하여 매각한다면 3층만 매입을 하여 클리닉을 운영할 수 있습니다. 단독으로는 힘들었는데 구분 등기를 하면 수요자가 확대되고 시장이 성장될 수 있을 것입니다. =================== ※ 중소형빌딩에 대한 오프라인 강의를 강남역 인근에서 개최합니다. 제목은 [중소형빌딩 하루만에 끝내기] 입니다. 일시는 2024년 3월 10일 일요일이며 오후1~6시까지 5시간동안 진행이 되며 아래 링크에 자세한 내용이 나와 있습니다. https://blog.naver.com/netscj/223350959826
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