양극화 vs 하급지 저평가 → 선택에 순간, 헷갈리시는 분들이 많은데 '양극화' 가 정답입니다. 일단 지난 포스팅으로 프레임을 한번 잡아보시고 https://blog.naver.com/buildingsrg/223566089759 https://blog.naver.com/buildingsrg/223566089759 <양극화 매커니즘> 최상급지 시세상승 → 중급지 키맞추기 → (경기침체) → 하급지 키맞추기 실행x (경기회복) → 하급지 키맞추기? no no (경기회복) → 다시 최상급지 시세상승 → 중급지 키맞추기 → 하급지 (이제야 조금) 키맞추기 → 다시 최상급지 시세상승 .... → 양.극.화 (시세 계속 벌어짐) 예시)) 반포자이 (최상급지) 답십리 두산위브 (중급지) 미아 SK북한산시티(하급지) * 장기적 그래프를 보기위해 08년 이전 준공 구축아파트 기준으로 했습니다. → 최상급지와 하급지 시세가 계속 벌어짐. → 심지어 중급지, 하급지 시세도 벌어짐. (각 투자금에 대한 수익률은 의미없음. 내 손에 얼마 쥐게 하는 투자를 했느냐가 중요) ------------------------------------------------------------------- <교훈> 1. 풀대출 go go ex) 현금 20억이 있다면, DSR40% 풀대출로 25억 이상 아파트를 산다. *괜히 포트폴리오 나눈다고 15억짜리 아파트 + 5억 주식/코인 no no *대출 안받고 반단계 낮은 물건 사면 시세 계속 벌어짐. ex) 신길 vs 고덕 2. 현금생겼다? 아파트 업그레이드 go go ex) 이미 제법 똘똘한 한채가 있고 현금이 10억 생겼다? 당연히 상급지 업그레이드 이사 *제법똘똘한 한채 : 왕십리 센트라스 34평 → +10억 : 서초 에스티지 34평 * 괜히 현금10억으로 꼬마빌딩 20억짜리 사는 것보다 아파트 업그레이드가 좋음 (상세한건 추후 포스팅) 3. 저평가는 없다. *그냥 내가 살 수 있는 제일 비싼 아파트 사면 된다. 셋 다 똑같은 얘기네요.. ---------------------------------------------------------------- <심화 Quiz> Q1. 정부에서 다주택자 완화를 하고 똘똘한 한채에 대한 규제를 한다, 똘똘한 한채 vs 여러채 ? → 그래도 똘똘한 한채입니다. 현재 벌어지고 있는 양극화 현상은 시장(수요공급)에 의한 자연스런 현상이지, 정부의 규제 때문에 발생하는 것이 아닙니다. (세금 규제, 대출 규제) Q2. 아들이 첫 스타트로 5억이 있는데, 하급지부터 시작하는게 좋을까요? 중상급지 가능할때까지 돈을 모을까요? → 하급지부터 시작하는게 좋습니다. (첫스타트 투자에 대한 포스팅은 추후 따로 다루겠습니다.) 인플레로 현금가치는 계속 떨어지고 있고 하급지도 아쉽게나마 오릅니다. 12억이하 하급지 장점은 2년이상 양도차익에 대한 비과세입니다. 짧은 exit가 가능합니다. ---------------------------------------------------------------- 아파트 중심으로 얘기했지만, 빌딩의 양극화도 마찬가지입니다. 1. 난 대출이 싫다. 현금 20억으로 20억짜리 건물을 사겠다? no no → 대출받고 40억 이상 건물에 투자하셔야 합니다. 2. 지금 급지차이는 작아보여도 추후 계속 벌어진다. https://blog.naver.com/buildingsrg/222960075225 https://blog.naver.com/buildingsrg/222960075225 ex) 2013년 아차산역 이면 3,342만 ~ 4,025만 (동급) 신사역 가로수길 BL 3,135만 ~ 3,670만 (동급) ▶▶▶▶ 2022년 아차산역 이면 4,838만 ~ 5,659만 (1.4배) 신사역 가로수길 BL 1.7억 ~ 1.8억 (4.2배) 3. 거래량이 많은 상급지가 가격방어 + 시세상승이 유리하다. 4. 중하급지 여러채가 있다? 매도하고 똘똘한 상급지 한채로 몰아 넣는것이 좋다. 이상입니다. 네이버에 '빌딩사령관'을 검색해주세요 https://blog.naver.com/buildingsrg/223569111970 https://blog.naver.com/buildingsrg/223569111970
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