퀴즈 하나 내겠습니다~ 건물 등 임대부동산 상속 시 절세를 위해서는 월세가 나을까요, 아니면 전세가 나을까요? 네, 정답은 전세로, 전세가 절세에 유리합니다. 월세보다는 전세를 주거나 임대보증금을 높인다면 전세금과 임대보증금은 상속재산에서 차감되는 부채가 됩니다. 부채로 빼주니 상속세를 내야하는 총 금액이 낮아집니다. 그런데, 정말 그럴까요? 답을 얘기해 놓고 또 물어보니 이상합니다. 예를 들어 보겠습니다. 건물 주 아버지를 둔 주사장님은 상속이 일어나기 반년 전에 새로운 임차인을 받으면서 기존에 월세를 받던 것을 대폭 줄이고 월세 조금과 임대보증금을 2억 원 높였습니다. 반년 후 상속이 개시되고 상속세 신고를 하면서 2억 원은 채무로 빠지니 상속세가 1억 원 줄어들 수 있어 절세에 큰 도움이 된 것 같아 뿌듯했습니다. 하지만 상속세 신고 담당 회계사가 얘기를 합니다. 보증금 2억 원 받으신 것은 어디 있나요? 아.. 그거 통장에.. 네. 보시다시피 2억 원이 채무에서 빠지지만 2억 원은 다시 현금성자산으로 상속재산에 포함됩니다. 결국 차이가 없습니다. 상속에서 유리하려면 받은 2억 원이 없어져야 합니다. 숨길까요? 불가능합니다. 상속개시 1년 이내에 2억 원 이상의 사용처가 불분명한 금액은 상속재산에 포함됩니다. 2년 이내이면 5억 원 이상 이구요. 그렇다면 받은 임대보증금 2억 원은 어떻게 현명하게 처분해야 상속재산이 줄어들까요? 건물 수리 등에 사용하는 것이 좋습니다. 건물 등의 임대부동산을 운영해 보시면 아시겠지만, 일년에도 몇 번씩 여기 저기 고장나서 고쳐야 하는 곳들이 생깁니다. 신축건물도 공사가 잘못된 곳이 있으면 보완하고 추가공사를 해야 합니다. 어차피 고쳐야 하는 것을 상속 전에 상속재산으로 고쳐서 상속재산을 줄이는 것이 좋습니다. 현금 5억원과 낡은 건물 10억원을 상속받아 15억에 대해 세금을 내고 1억원을 건물 수리에 쓰는 것보다, 수리하고 현금 4억원과 좋은 건물 10억원을 상속받아 14억원에 대해 세금을 내면 상속세 4천만원을 아낄 수 있습니다. 결국 동일한 현금4억과 건물10억이 남지만 내는 세금은 줄어듭니다. 요즘은 상속이나 증여 시 감정평가가 필수적인데 수리한 건물과 수리하지 않은 건물의 감정평가 금액은 차이가 없습니다. 정말 구조를 바꾸는 대대적인 수리가 아닌 이상 수리비용이나 인테리어 비용 등은 감정평가시 거의 반영되지 않습니다. 즉, 감정평가에 의해 매겨지는 금액은 속이 썩은 건물이나 속이 말끔한 건물이나 차이가 없습니다. 하지만 만약 이렇게 내부수리나 인테리어가 반영되지 않은 상대적으로 낮은 감정가액으로 증여 나 상속을 한 이후 건물을 매각을 하거나 임대를 할 때 내부가 훌륭할수록 금액을 높게 받을 수 있습니다. 아파트도 마찬가지 입니다. 아파트는 주로 매매사례에 의해서 증여 및 상속 가격이 결정됩니다. 최근에 팔린 옆집이 낡고 수리가 안되어 만약 평균시세인 10억원보다 싸게 9억원에 팔렸더라도 가장 근접한 매매사례이면 그것이 과세금액이 됩니다. 내부 인테리어 공사 등으로 깔끔해진 집이 11억원 가량에 팔릴 수 있다해도 증여나 상속할 때는인테리어 공사로 올라간 가치가 영향을 주지 않습니다. 아파트 증여 후 괜히 인테리어 비용도 증여한다고 고민하지 마시고 수리 후 증여를 하시는 것이 좋은 절세 방법입니다. (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 상가와 주택: 상가를 주택으로 비과세 받는 법 [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250711094457604ot https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250711094457604ot 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
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