상가주택이라는 얘기를 들어보신 적이 있으실 겁니다. 옛날에는 단독 주택에 구멍가게를 내어 점포로 함께 사용하던 것이 상가주택 이었는데,요즘은 좀 더 커져서 건물에 상가와 주택이 함께 있는상가주택도 많습니다. 상가주택은 세법에서는 겸용주택이라고 얘기합니다. 용어가 전문적이죠. 상가주택처럼 하나의 건축물이 주거와 주거 외의 용도로 함께 사용되는 경우에 주거용에 사용되고 있는 부분만을 주택으로 봅니다.관련되는 토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물 면적비율에 따라 안분해서 주택의 토지와 상가와 같은 주거 외의 토지로 구분합니다. 이렇듯 주택부분과 상가부분을 구분해서 보는 것이 세법의 대원칙입니다.상가는 주택과 달리 비과세나 중과 규정이 없기 때문에 주택과 구분해서 과세하게 됩니다. 다만,2022년1월1일 이전에는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 전부 주택으로 봐주었습니다.그래서 상가의 비중이 주택보다 작으면 상가부분도 묶어서1세대1주택 비과세가 가능했습니다.그런데 거액의 상가 부분이 주택비과세에 포함되어 과세되지 않는 문제가 커짐에 따라2022년부터 이를 개정해서 고가주택인 경우 이러한 혜택을 없앴습니다. 즉, 12억 이하인 상가주택만 주택으로 봐주는 기존 혜택이 가능합니다. 아래 관련 내용을 표로 보시면 이해가 쉬우실 겁니다. [12억 이하 상가주택의 주택부분 판단] <출처:국세청> [12억 초과 상가주택의 주택부분 판단] <출처:국세청> 만약 하나의 토지 위에 여러 개의 건물이 있는데 일부는 주택이고 일부는 상가인 경우는 어떻게 될까요?여러 개의 건물이라도 1세대가 거주하는 공간이면 주택은 1주택으로 보아 줍니다.그리고 주택면적이 더 크면서 전체가 12억원을 넘지 않는 다면 건물들 전체를 주택으로 인정해 줍니다. 1세대1주택 비과세도 가능한 것이죠. 생각해보면 이게 옳은 것이,옛날 한옥 같은 경우는 여러 채의 건물로 이루어진 경우가 있습니다. 100칸 한옥이라도 1세대1주택이 가능합니다. 아래 관련 예규를 참고해 보시기 바랍니다. 상가주택을 보유하신 분들 중에서는상가가 주택보다 조금 더 커서 애매하신 분들이 있으실 겁니다.이러한 경우 모두 주택으로 인정받는 방법이 있는데, 우선 시가가 12억 원보다 작아야 합니다.12억 원보다 크게 되면 주택부분만 주택이 되기 때문에 구분대로 과세가 됩니다. 정리하면 1세대1주택으로 12억 원보다 낮은데 상가부분이 주택보다 살짝 커서 고민이시면 다음 방법을 통해서 주택부분을 높이셔야 합니다. 옥탑방:옥탑방은 주택으로 볼 수 있기 때문에 주택 면적을 높일 수 있습니다. 창고,보일러실,지하실,주차장:공용으로 되어 있을 수 있는 부분을 주택용도로 사용함을 입증하면 주택 면적이 높아집니다.주택 이용자만 이용하는 공간으로 만들어야 합니다. 계단 :만약 계단이 2층 또는 3층 주택으로 이동하는 부분이라면 주택이용자만이 사용하는 부분으로 만들어서 주택용으로 면적을 높일 수 있습니다. 좀 더 나아가서 건축물대장을 가지고 건축사 등의 전문가와 상의해보면 건물의 특성에따른 추가적인 해답을 찾을 수 있습니다.다만 용도변경의 경우는 2년이 경과해야 주택으로 인정받게 되는 경우가 있어 주의해야 합니다.그리고 주택면적을 늘리려다 660㎡ 가 넘거나 주택 사용층이 3층이 넘어버리면 다세대주택이 되어 오히려 문제가 되니 주의하셔야 합니다. 이렇게 상가부분을 주택으로 인정받는 경우 만약 12억원이 양도세 비과세되고 상가부분이 절반이라고 가정하는 경우, 최대 6억원 어치의 양도차익이 비과세되면서 2억 원 넘는 세금을 아낄 수 있습니다. (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 상가와 주택: 주택을 상가로 용도 변경 [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250718074525862wt 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
| 
