최근 서울의 상권이 발달하는 것은 연남동과 같이 오래된 주택지역의 활성화에 의한 것이 가장 두드러집니다. 망원동, 문래동, 송리단길 등도 있구요. 수유동과 상도동도 부상 중이라고 합니다. 이러한 현상은 ‘젠트리피케이션(Gentrification)’이라는 표현으로도 불립니다. 이러한 곳의 가장 큰 특징은 오래된 주택이 핫플레이스로 묘사되는 트랜디한 상가로 변하는 것입니다. 이러한 상권 발달이 가능한 곳은 낙후된 주택이 많아 저렴하고, 주택이 상가로 용도변경이 유리한 지역이 주를 이룹니다. 그래서 이러한 곳에 상가를 내려고 하는 사업자들은 기존 주택의 주인으로부터 주택을 사오려고 하는데, 주택이 아닌 상가로 매입하고 싶어 합니다. 사업자는 기존 주택을 보유하고 있어 다주택자 취득세 중과가 될 수 있고, 법인으로 사오려고 해도 주택은 취득세가 중과되기 때문에 매매시점에 주택이 아니길 바랍니다. 하지만 기존 주택의 주인은 1세대1주택 비과세 등 때문에 매매시점에 주택이길 바랍니다. 같은 물건이지만 세금 때문에 파는 사람은 주택을 팔고 싶어하고, 사는 사람은 상가를 사고 싶어하게 되는 것입니다. 이러한 상황에 찬물을 끼얹는 기재부 예규가 2022년에 있었습니다. 2022년 위 예규에 의해 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제(최대 80%) 적용 시 1주택 여부 판정 기준 시점은 ‘주택 양도일’이 되었습니다. 따라서 매도자가 양도세 혜택을 보기 위해선 계약을 하고 주택 잔금 치르는 날까지 파는 물건이 주택이어야 했습니다. 세금 때문에 주택 매도자들은 용도변경 등을 통해 상가로 바꾼 후 팔지 못하게 된 것입니다. 주택이지만 상가로 바꿔서 취득하려는 사업자들 역시 세금 때문에 매입을 꺼리게 되었습니다. 어느 한쪽은 손해를 볼 수 밖에 없는 예규였던 것입니다. 결국 2025년 2월 정부는 문제를 인식하고 법을 바꾸었습니다. 정부가 부동산 거래 활성화를 위해 주택을 파는 사람은 주택으로, 사는 사람은 상가로 살 수 있도록 양도세 과세 기준을 변경한 것입니다. 2025년 2월 28일 이후 매매계약에 대해 적용됩니다. 계약 시 매매특약을 통해 주택에서 상가 등 주택 외 용도로 변경한 경우 주택 보유자의 양도세 기준 시점이 ‘매매계약일’로 바뀌게 되어,양도일이 아닌 계약일에만 주택이면 1주택자 양도세 혜택을 보게 됩니다. 매수자는 계약 이후 상가로 변경하고 잔금일인 양도일이 취득시점이 되기 때문에 상가로 취득하게 되어 주택 취득세 중과가 되지 않습니다. 그리고 주택 취득에 따른 대출규제에서도 자유롭게 됩니다. 2022년 예규에 의해 거래가 줄고, 부동산시장에서 법개정을 요구하는 목소리도 높아서 기재부가 아예 법을 개정하게 된 것입니다. 이제는 상권 발달이 되는 동네의 주택의 거래가 활성화 될 것으로 예상됩니다. 이러한 동네의 오래된 주택의 취득이나, 카페나 음식점 개업에 관심을 가져보는 것도 괜찮을 듯 합니다. (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 주택 거주요건 해결: 상생임대주택 [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250725084542305sh 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
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