1세대 1주택 양도 시 비과세 기준은 기본적으로 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유를 해야 적용됩니다. 그리고 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 취득할 때 조정대상지역에 있는 주택이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다. 조정대상 지역은 지역별로 계속 지정과 해제를 반복해왔기 때문에 취득시점에 주택 보유 지역이 조정대상지역에 해당하는지 확인을 해봐야 합니다. 취득시에 이를 염두에 두고 취득하시면 더욱 좋겠습니다. 1세대 1주택도 12억원이 넘는 부분은 과세를 합니다. 하지만 장기보유특별공제에 해당 되면 많은 부분 비과세를 받을 수 있습니다. 아래는 1세대 1주택에 대한 과세를 도식화 해본 내용입니다. 12억원이 넘는 부분은 과세되지만 이중 최대 80%까지는 장기보유공제로 공제받을 수 있고 나머지 20%는 무조건 과세가 되게 됩니다. [1세대1주택 비과세 구조] 보시면 아시겠지만 보유요건 외에 거주요건도 상당히 중요합니다. 조정지역인 경우는 2년 거주가 되지 않으면 비과세 자체를 받을 수 없으며, 조정지역이 아니어도 장기보유공제에 큰 영향을 미칩니다. 그런데 이러한 거주요건을 대체할만한 좋은 방법이 있습니다. 바로 ‘상생임대주택’ 입니다. 상생임대주택은 말그대로 서로 윈윈(win-win)하자는 방법입니다. 임차인은 임대료를 합리적인 수준으로 적게 내고, 임대인은 대신 양도 시 공제 등을 받는 방법입니다. 구체적인 적용 요건은 아래와 같습니다. 내용이 좀 복잡해 보이는데, 쉽게 설명드리면 임대를 하는 경우 두번째 임대계약 갱신 때월세든 전세금이든 5% 넘게 올리지 않으면 됩니다. 다만 첫번째 임대계약이 1년6개월이 넘어야 하고 두번째 임대계약이 2년이 넘어야 합니다. ‘상생임대차계약’이라고 따로 계약 양식이나 방법이 있는 것은 아니고 이러한 내용만 잘 준수하면 되는 것입니다. 다만 주의하실 것이 첫번째 임대계약은 주택 취득전부터 있던 계약은 해당되지 않습니다. 기존 계약은 기존 계약대로 자연스럽게 만료가 되고 새로 계약을 맺어야 ‘직전임대차계약’을 만들 수 있는 것입니다. 승계한 기존 계약의 기간을 줄이거나 하는 꼼수는 통하지 않습니다. 그리고 ‘상생임대차계약’에 따라서 다시 임대한 기간이 2년이 넘어야 하기 때문에 최소 1년반과 2년의 합인 3년6개월의 임대는 필요합니다. 그리고 상생임대주택으로 거주요건을 충족한다고 하더라도 보유요건에 따른 최대 40%의 장기보유특별공제를 받을 수 있는 것이지, 거주요건에 따른 40% 장기보유특별공제도 받을 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 거주요건을 만족하지 못하면 연 4% 장기보유특별공제가 아닌 일반 2% 장기보유특별공제를 받기 때문에 20%까지 밖에 받지 못하는 것에 비하면 큰 혜택이라 차이가 큽니다. (* 본 글은 일반적인 상황을 바탕으로 작성되었으며 언급되지 않은 여러 가정이 있습니다. 따라서 개별적인 상황과 특수성에 따라 그 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 부동산 거래의 어떤 결정과 행동을 하기 전에 반드시 세무사 및 회계사 등 전문가의 자문과 조언을 받으시기 바랍니다.) ▶ 다음편 보러가기 2026년 세법개정안: 아직은 잠잠한 부동산 세제 개편 [회계사케이] https://contents.premium.naver.com/budongsan/jaegebal/contents/250808070442859wl 위 글은 '붇옹산의 부동산스터디 프리미엄 콘텐츠'의 회계사케이 님의 글을 허락을 구해 전재하였습니다.
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