저는 중소도시 80만도시 외곽 신축을 13년간 보유했습니다 24년 10월에 드디어 매도했습니다! 13년간 중소도시 물건을 보유하면 어떤 일이 일어나는지!!! 살펴보겠습니다!!! 가격 변화가 아주 난리도 아닙니다 13년을 보유 하면서 이런저런 가격 변화의 경험을 했더랬죠? ㅎㅎㅎㅎㅎ 중소도시 물건을 13년간 보유한 저의 복기가 여러분에게 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 저는 1번 시절인 2011년에 매수했으며 13년간 총 3번의 상승장과 3번의 하락장을 맛 봅니다. 물론 굵은녀석도 있고 가느다란 녀석도 있습니다. 현재 살짝 하락장이네요? ㅋㅋㅋ 제일 굵고 긴 하락장은 2015년부터 ~ 2020년까지 5년간입니다. 그이유는?? 보유하고 있는 지역과 인접 지역에 공급폭탄;;;;; 으로 난리가 났습니다!!!!! 저는 당시 물건을 3년간 보유를 했던 상황이라 팔고 나올까? 아니면 세를 주고 나올까 고민했더랬죠? 저는 세입자를 구하고 나왔고 팔고 나오지 않은 제 집은;;; 공급 폭탄과 함께 점점 폭락합니다!!! 1. 2015년 저는 중소도시에서 첫번째 매도 기회를 놓치고 맙니다. (2011~15년 상승) 제가 공급을 꾸준히 면밀하게 파악해서 2015년에 적절한 기회에 매도를 했었어야 합니다. 물론 2015년도 최고 상승장에서 매도하는건 어렵습니다!! 하지만 욕심을 버리고 적당한 수익에 매도하여 그당시 다른 투자처를 알아 봤어야 했습니다. 1. BM 포인트!!! 중소도시는 적절한 수익이 나면 공급량을 파악하여 항상 매도 준비를 하고 갈아타기 할 더 좋은 투자 물건을 준비 해야 합니다 물론 무리한 매도는 안됩니다!!! 좋은 물건은 가져가야 맞지만 저의 0호기는 외곽에 선호 택지도 아니었고 점점 늙어가고 있더랬죠 다른 좋은 투자처가 있으면 중소도시는 서울과 광역시 핵심입지와는 다르게 수익이 나면 매도해도 좋다고 생각합니다. 지방투자 기초반 강의에서도 중소도시 보유는 5년까지 보고 있으며 중소도시는 사이클 상승장과 하락장 싸이클이 짧습니다. 그안에 매도기회가 있으면 매도를 추천드립니다 더불어!! + 좋은물건 갈아타서 투자할 단지들을 꾸준히 임장다니며 공부하기 2. 5년의 긴 하락장 동안 저의 상태는 어땠을까요? 저는 부동산 공부도 하지 않았고 다른 투자처도 대안도 몰랐습니다. 길고 긴 하락장인 5년동안 항상 팔까 말까 고민 만 합니다. 하지만 다른 투자처도 모르는 부동산 무지성 부부는 보유를 택합니다. 그 댓가로 공급폭탄과 함께 5년동안 매매가 전세가 동시에 하락하는 경험도 맛봅니다 하락하는 기간에 매도했으면 저는 손실이 났을겁니다. 하지만!!! 긴 하락장에서 매도 하지 않고 버틴 결과 저는 잃지않는 투자로 작은 수익도 얻습니다. 제가 매도도 안하고 오랫동안 보유하며 버틸수 있었던 이유는 대출 등 무리를 하지 않았기 때문이라고 생각합니다. 만약 제가 무리한 대출이 있었거나 절대가가 큰 물건이었으면 가격이 떨어진다고 스트레스 받고 조바심에 하락장에서 손실을 보고 매도했을것 같았습니다. 제가 가진 0호기는 중도소시 20평대로 매매가와 전세가의 절대가가 들고 가기에 무리가 없는 편이었습니다. 혹시 종자돈이 많이 없는 경우에는 적은 투자금으로 나에게 맞는 물건을 잘 보유하는것도 좋은 방법입니다. 그래야 지킬 수 있습니다! 3. 드디어 상승장이오다!!! 5년간 하락장 이후 저의 0호기는 전세가와 매매가의 갭을 줄이더니 급기야 경이로운 전세가율 93%를 맞이 합니다!!!! 정말 이런 전세가율이 나올수 있을까? 생각이 듭니다...... 여러분 보이시죠???? 전세가 93%를 찍더니 그이후 갑자기 반등을 합니다 제 아파트는 외곽 신축이라 매매 수요가 없고 전세 수요가 높은 아파트라 전세가가 저렇게 90% 이상을 찍습니다 전세가 90프로를 찍은 이후 무려 2년동안 1억 상승을 합니다. 저는 이 당시 한번 더 매도 기회가 있었는데 또 다시 밍기적 거립니다 하락장을 5년을 버틴 후 맞이하는 상승장입니다!!!! 월부에서도 중소도시는 5년을 봐야 한다고 하는데 역시 중소도시 사이클 5년으로 보면 괜찮지 않을까? 생각이 듭니다. 여기서 비엠포인트!! 중소도시를 투자할 때 전세가율이 정말 중요하다!! 투자금 또한 소액으로 하는 것도 중요하다!!! 그리고 짧은 사이클의 중소도시 가치가 있는 자산은 우리 에게 몇 번의 기회를 던져 준다. 당시 80만 중소도시의 제가 가지고 싶었던 선호도 높은 2018년식 1,500세대 단지의 신축 전세가율입니다. 전세가율 82%를 하고있죠? 그당시 투자금도 5천 만원 후반 정도 선호도 있는 신축입니다. 선호도 높은 중소도시 아파트는 전세가율 82%찍고 반등합니다 한동안 하락장을 거쳐온 저의 80만 중소도시 지역은 최고 전세가율를 찍으며 반등합니다!! 물론 이 당시 모든 지역이 대세 상승장으로 접어드는 부분도 있습니다. 여기서 저의 중소도시 보유포인트!!! 이 물건을 13년동안 지킨 결과 현재 전세가가 제가 매수한시점의 매매가를 넘었습니다. 투자금을 회수 한 잃지 않는 투자였어요 그이유를 생각하면 그당시 5년 된 중소도시 신축 + + 주변에 직장 수요도 있고 외곽이지만 나름 그 당시 신규택지여서 선호도도 있었습니다 ㅎㅎㅎㅎ 여기서 저의 비엠포인트 중소도시에서는 신축 위주로 + 택지 위주로 매수!! - 중소도시는 투자 대상이 중요합니다! 대상을 잘 골라야 해요! 13년간 보유하고 버틴 덕분에 저는 더 벌지는 못했지만 중소도시에서 잃지 않는 투자를 했습니다!! 물론 인플레이션을 헷지하는 투자는 못했어요 하지만 저는 잃지않는 투자도 무엇보다도 중요하다고 생각합니다! 그리고 13년을 버텼기 때문에 앞으로 다른 자산을 샀을때도 오래 가지고 갈 그릿이 생긴 것 같긴합니다! 현재 저는 이물건을 매도했습니다! 월급쟁이 부자들을 통해 투자 공부도 했으며 서울 수도권에 더 좋은 투자 기회를 찾기 위해 드디어 매도를 했습니다! 중소도시에서 투자할 여러분에게 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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