도심에서 주택을 공급하는 길은 재건축 재개발이 거의 유일하다. 재건축 재개발이 안되는 이유가 뭘까? 과거 주택이나 아파트들은 용적율이 낮아 개발이 쉬웠다. 더구나 일반 분양가를 거의 조합 맘대로 정했기 때문에 조합원들은 새집짓고 돈도벌고 .... 용적율 100%짜리 아파트를 200%로 짓는다면 절반 중에 일부 기부채납(임대)을 재외해도 많이 남는다. 여기에 자기평수를 늘려도 일반분양 물량이 충분해서 건축비용을 뽑고도 돈이 남아 조합원들에게 분배금이 돌아갔다. 지금은 용적율이 거의 200%에 육박하는 아파트나 주택들이 개발을 한다. 여기에 각종 기부체납이나 공공기여를 해야 겨우 250~300% 용적율을 인정해주고 여기서 증가된 불량의 절반이 기부체납 형태로 임대세대에 돌아간다. 나머지 절반도 일반분양을 하려면 건축비용+대지지분 정도에 분양가 상한제로 묶여있다. 조합원 입장에서는 자기돈들여 자기집 짓는 것은 이해 한다해도 임대세대 건축비와 대지지분 일부도 비용으로 떠 맡아야 한다. 차라리 1:1재건축으로 분양도 임대도 없이 자기평수 그대로 개발하는 것이 베스트인데 이것도 허가를 안해준다. (은마아팟에서 시도한 적이 있다.) 레미안 체리투스가 1:1재건축으로 대박난 케이스고 그것을 실현한 조합장은 스타가 됐다. 자기돈으로 자기살집 자기가 짓겠 다는데도 안해주는 것이 대한민국 정부이다. 각설하고 이정도로 주택 개발이 조합원에게는 손해보는 장사가 됐다. 물론 집값이 그것보다 더 오른다면 좋지만 당장은 그렇다는 말이다. 마치 시세 9만원짜리 삼성주를 굳이 10만원에 사서 나중에 기다렸다 11만원에 팔면 손해볼게 뭐있냐는 말과 같다. 도중에 5만원까지 떨어질때 맘고생은 보상받을 길이 없다. 조합원 입장에서는 처분하고 차라리 다른 새아팟 구입이 더 이익이 크다는 것이다. 기회비용과 재건축기간 동안의 고생은 회복할 길이 없다. 이런 현상은 점점 심화되고 도심 주택공급은 점점 어렵게 된다. 재초환이나 분양가 상한제, 막대한 기부체납이라는 규제가 있는 한은 도심에서 새집보기 힘들 것이다.
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