이 글은 그저 제 개인적인 생각을 메모할 겸 쓰는 아주 개인적이고 주관적인 글입니다. 저는 아주 주관적인 사람이고 제 의견이나 답변이 정답도 아닙니다. 그래도 매매 관련 문의사항 등이 있으면 문의 주셔도 상관은 없으나 저는 닉네임부터 선택은본인몫입니다. 제 답변도, 제 글도 맹목적으로 받아들이지마시고 각자 알아서 걸러서 들으시길 바랍니다. 닉네임부터 선택은본인몫입니다. 제 의견하고 안 맞으시는 분들은 제 글 차단하시면 됩니다. ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 드디어 써밋 리미티드 남천 당첨 발표가 되었네요. 축하드립니다. 저는 개인적인 취향상 처음부터 남천 써밋에는 크게 관심은 없었고 르엘 센텀 리버파크만 생각했었습니다. 결국 르엘 센텀 리버파크를 계악하게 된 이유를 저도 생각 정리를 해보면 1. 가격 르엘리버파크센텀 30.05. 입주 2,070세대 84타입 12.7억 ~ 13.94억 104타입 16.61억 ~ 18.81억 125타입 20.19억 ~ 26.76억 써밋 리미티드 남천 29.07.입주 835세대 84타입 11.9억 ~ 15.9억 112타입 16.31억 ~ 22.2억 122타입 17.6억 ~ 23.9억 (84 발코니 2,000 / 112 발코니 2,600 별도 122 발코니 2,800 별도) 써밋은 최고 40층, 르엘은 최고 67층임에도 84타입에서는 최고 2.16억 르엘이 싸고 104타입/112타입에서는 최고 3.65억 르엘이 싸고 125타입/122타입에서는 오히려 르엘이 비쌉니다. 제가 현실적으로 힘들게라도 소화가 가능한 84~104~112타입에서는 르엘의 가격이 현실적이었습니다. 그리고 르엘 고층이 가성비가 좋습니다. 2. 청약 당첨 확률 물론 향후에 p를 주고 사는 방법도 있겠지만 일단 청약을 노려볼만하다 판단이 되어 청약으로 진행을 하였는데 일단 보유 주택을 꽤나 정리하긴 했지만 아직도 1주택 상태이다보니 84타입에 대한 청약 당첨 가능성은 거의 없다고 봐야하기때문에 청약으로는 한 타입 위인 르엘 104타입이나 남천써밋 112타입을 노릴 수 밖에 없었습니다. 르엘 같은 경우 104타입도 여러타입으로 나눠져있어 구멍 타입이 발생할 가능성이 있어보이는 반면, 남천써밋은 세대수 자체도 적은데다 112타입이 딱 2가지 타입으로만 되어있어 당첨이 쉬워보이지않았습니다. 그럼에도 르엘 공고 날에 통장에 1천만원을 채우지않고 (미당첨 시, 묶이는 게 아까워서) 1순위 청약은 과감하게 패스를 하였습니다. 이상하게 2순위로 당첨될 거 같은 기분이 들었습니다. 2순위 당첨날에 의외로 구멍이 발생한 104타입 중에 하나를 청약을 했습니다. (롯데백화점 상품권 15만원은 덤 입니다.) 3. mgm 일단 남천은 mgm 을 진행하지도않고 르엘은 mgm을 진행하였는데 이 mgm이라는 게 어쨋든 어느정도의 심리적 안전마진을 제공해주는 측면이 있습니다. 르엘 104타입의 경우 mgm이 400만원인데 이 금액을 어쨋든 절반이라도 보전 받는다면 층수만 괜찮게 뽑히면 향후 무피에 처분하더라도 처분이 될 것이고, 손해는 보지않을거라는 생각이 들었습니다. 4. 아파트 설계 사실 하이엔드 라는 부분에 대해서 자재나 화장실 같은 부분은 저는 크게 신경 안 썼습니다. 그런거 보다는 67층이라는 하드웨어 희소성과 르엘 네이밍을 달아준 희소성에서 향후 랜드마크가 될 가능성이 있어보였고 조망을 최대한 뽑아내려고 노력한 단지 배치 그 와중에 리버뷰 세대도 최대로 뽑아서 못난이 세대들을 최소화한 점이 (못난이들도 트인 산뷰 or 씨티뷰) 가격 방어에 이점이 있어보였습니다. 그리고 일조야 별로라치더라도 거의 모든타입에 최대한 개방감과 조망을 줄수있는 트인 대형 이면창들도 마음에 들었습니다. 또한 대형 원형육교 설치로 강변 접근성이 향상되는 점도 마음에 들었고 주변 도로확장은 덤이네요. 커뮤니티나 상가, 유니콘 타워는 향후 운영이 걱정이 되긴 합니다. 2000세대의 머릿수와 기존의 배후세대 3천세대 해운대구청 이전 등을 생각해도 걱정이 됩니다. 근데 엘시티 상가 폭망해도 엘시티는 비싸더군요. 5. 입지 르엘 센텀 리버파크의 입지에 대해서는 여러가지 의견이 있는 거 같습니다. 센텀이 맞냐부터시작해서 센텀 마린에서 절대 넘어올일이 없다 등등 먼저 2030년 5월이면 센텀파크나 트럼프월드센텀은 26년차가 됩니다. 물론 때려죽여도 안 넘어올 분이 분명히 계시겠지만 넘어오실 분은 넘어올거라 봅니다. 마린시티 제니스나 아이파크 월드마크 센텀 등도 2030년 5월이면 20년차입니다. 여기서도 안 넘어오실 분들은 안 넘어오시겠지만 넘어오실 분은 넘어오실거라 봅니다. 해운대 권역에 신축 대안이 없으니까요. 그리고 센텀이라 부르기 애매한 위치 저는 오히려 그게 더 장점이 될 수 있다고도 보고있습니다. 위에서 말햇듯이 기존의 해운대 신축 수요들로 르엘의 2070세대를 충족 시키지 못 할 확률이 분명히 있다고 봅니다. 그러나 르엘의 동래구인지 해운대구인지 애매한 이 위치는 오히려 동래 금정 연제권역 멀게는 양산쪽까지의 고소득 대형 수요자의 가려운 부분을 긁어줄 수 있다고 보고 있습니다. 해운대 쪽 보다 동래 금정 연제권역은 대형에 훨씬 더 목 말라있습니다. 근 20년간 동래 금정 연제권역에 대형 신축의 공급은 거의 없다시피했습니다. 저는 해운대 쪽의 이동 수요에서 모자란 부분은 동래금정연제권역에서 상당히 채워줄 수 있다 봅니다. 6. 제2센텀 저는 제2센텀은 사실 그렇게 긍정적으로 보지 않기때문에 이 요소는 전혀 가산점을 주지않았습니다. 되면 좋고 아님 말고 딱 그 정도 생각입니다. 7. 동해선 저는 일단 역세권을 최우선시 하는 사람이고 동해선도 역세권이라 생각하는 사람입니다. 최근 해운대구 고가 아파트의 가장 큰 손은 부산 출신 울산 대기업 직장인들이었습니다. 59 84타입에서 그 경향이 더 두드러지구요. 동해선 라인을 타고 울산에 가서 회사 셔틀 버스를 갈아타거나 하는 분들 적어도 울산 사람들의 수요에 따라 좌우되는 해운대구 아파트들에게는 동해선이 2호선만큼이나 더 중요한 노선이라 저는 판단합니다. 르엘은 동해선 재송역 초역세권이라 할 정도로 굉장히 가깝기 때문에 르엘의 104타입 정도까지는 2030년 정도 기준으로 봤을 때 울산 대기업 직장인들의 사정권 범위에 들아오는 아파트라고 봅니다. 울산 대기업 직장인들에게 있어서는 2호선보다 동해선이 더 의미가 있을 수도 있습니다. 8. 부동산 흐름 이미 부산은 22년말 큰 폭으로 하락한 뒤 제대로 반등하지 못 하고 있습니다. 그나마 최근들어 일부 상위 아파트들 위주로 약간씩 상승 거래들 나오고는 있으나 26년 27년 28년 고분양가 입주 아파트들이 걱정이 되는 것도 사실입니다. 저는 26~28년 입주 아파트들이 폭망을 하면서 부산 부동산이 바닥을 치는 시나리오도 생각해보았는데 그리 되면 적극적인 지방 부동산 부양책이 나와서 오히려 더 좋을수도 있다고 봅니다. 어느정도 여유있는 입주기간도 강점이라 생각하고 공급이 그나마 꽤나 있는 27년 전후 시기와 꽤나 시간 간격을 두고 입주한다는 점이 여러모로 이득이 많다고 봅니다. 9. 재개발 재건축 부진 부산은 센텀르엘과 남천써밋 이전에는 더블유 엘시티 이후로는 재개발 재건축들이 부산의 하이엔드 아파트 시장을 주도하고있었습니다. 그러나 현재 재개발 재건축 시장은 굉장히 난관에 봉착해있기때문에 쉽지않아보입니다. 게다가 공사비와 분담금 리스크는 항상 존재하기 때문에 지금 조합 물건을 p주고 산 가격에서 향후 사업이 좀 지연되고 미지의 분담금이 더 해지면 르엘의 현재 일반분양가와 비교해서도 생각보다 큰 차이가 안 날 가능성도 어느정도는 염두에 두고 있습니다. 어쨋든 촉진3구역 같은 재개발의 경우 98타입이 총액 12억 조금 넘는 금액에 당장 현금이 5~6억 필요하고 르엘은 1억 이하이므로 차이나는 현금에 대한 4~5년간의 이자를 계산해보면 나쁘지않다는 생각이 듭니다. 10. 주변 시세 르엘이 주변 시세보다 확실히 비쌉니다. 입주장 쉽지않을 수도 있다고 봅니다. 그래서 저는 실거주까지 염두에 둡니다. 그러나 현재 상급지라 불리는 곳들의 대형 가격이나 84타입들 가격을 보면 이상하게 용기가 납니다. 일단 르엘 센텀 리버파크가 센텀파크보다 가격이 꽤나 비싸긴한데 센텀파크 84타입이 11억 정도 센텀파크 100타입이 리버뷰 기준 13.5억 정도 센텀파크는 20년차 아파트라서 시세 비교가 적절한지는 잘 모르겟습니다. 11. 학군 사람들은 센텀중에 환장을 하는데 물론 센텀중을 가면 좋겠죠. 그러나 센텀중이 좋은 이유는 결국 센텀중의 구성원들이 대다수 센텀파크 아이들이고 잘 사는 축에 들어가기 때문입니다. 르엘에서 센텀중을 가면 물론 좋겠지만 저는 장산중이 안 좋은 학교라는 생각도 안 들고 향후 르엘이 입주하면 장산중도 더 좋아질 거라 생각을 합니다. 그리고 중학교 입학방식도 바뀔 수도 있고 아무도 모를 일이죠. 어쨋든 학군도 제2센텀처럼 저는 크게 가산점을 두지도 않았고 제 결정에 크게 영향을 주진 않았습니다. 닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지 생각을 해봅시다. 센텀파크가 비싼 아파트라서 센텀중이 좋은건지 센텀중이 좋아서 센텀파크가 비싸진건지 르엘 리버파크는 비싼 아파트인데 장산중이 향후에 좋아질지, 안 좋아질지 ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ 쓰다보니 쓸데없이 글이 너무 길어졌네요. 아무튼 제가 르엘 리버파크를 계약한 이유 입니다. 이 글도 띄우기라고 생각하시는 분이 계실거 같은데 르엘 센텀 리버파크에 관한 글은 이 글이 마지막입니다.
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