https://cafe.naver.com/kmhking/2007400 https://cafe.naver.com/kmhking/2007400원래 대출규제에 대한 비판을 하면서 3040의 현금여력과 대출을 중심으로 부산 국평 가격이 형성되는 이유에 대해서 써보려고 했습니다. 읽어주시는 분들이 많고 저도 글 작성에 신중을 기하려고 하다보니 자료조사가 길어져서.. 이번 글에서는 부산 부동산 거래와 관련된 통계에 대해서 먼저 소개해드리려고 합니다. 1. 한국부동산원은 매년 주택매매관련 통계자료를 작성. 2. 23-24년 연속으로 30대가 부동산 매수 1위 주체가 됨. https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20250216/131040593/2 https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20250216/131040593/23. 기사의 출처인 한국부동산원 데이터 https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage/A_2024_00676.do https://www.reb.or.kr/r-one/portal/stat/easyStatPage/A_2024_00676.do4. 누구나 다운받을 수 있고 분석해볼 수 있음. 데이터를 뜯어보면 나름 재밌음. (요즘은 챗gpt, 퍼플렉시티 등 LLM으로 분석이 너무 용이함. 생산성이 향상이 많이 됩니다. 가능하면 꼭 결제해서 사용하시는 걸 권합니다.) 5. 19년도 40-50대 중심의 매수 시장에서 5년 후 아파트 매수하는 나이대가 더 젊어짐. (23년도부터 30대의 주택 매입거래가 50대를 추월) 6. 부산에도 23년부터 30-40이 아파트 매수의 주력세대로 등장함. 7. 지역구별 매입건 중에서 30-40대와 50-70대 이상을 비교한 것. 30-40의 매입 비중이 높을수록 젊은 세대의 유입이 많은 곳이라고 추측할 수 있음. 8. 해당 표와 이하의 차트는 23-24년 30-40대와 50-70대이상의 구별 매수 비중을 비교한 내용임. 9. 이 표와 차트를 가져오기 위해서... 개고생을 하며 조사를 했다고 생각함. 30-40대의 매수 비중이 유독 높은 지역구를 순서대로 나열하면 1) 강서구 2) 동래구 3) 연제구 4) 해운대구임. 반면 영도구, 중구, 서구, 사하구, 사상구 순으로 50-70의 매수가 많음. 10. 이건 정확히 부산의 아파트 강세지역과 약세지역을 대변하는 차트라고 생각함. 부산 아파트 시장은 두 계층으로 나뉘어있고 구조적 단절이 있음. 11. 19년도부터 22년도 부동산 불장을 경험한 30-40세대의 주택 매입 이유는 실거주, 즉 주거불안 해소임. 12. 최근 슈카월드에도 나왔지만 24년 대한민국 20대 미혼율은 96%임. (허허...) 13. 그런 의미에서 30-40의 주택매입은 1) 혼인으로 인한 주거 마련 2) 아이 출생으로 인한 주거 불안 해소 3) 아이 교육과 초등학교 문제 해결 등의 정주환경 개선에 목적이 맞춰짐. (동일한 이유로 필자도 주택을 매입함) 4 40, 50대로 넘어갈수록 생애주기에 따라 소득으로 더 많은 자산을 형성했을 가능성이 많지만 30대는 아직 자산을 형성하기 이른 시기. 특히나 한국처럼 취업이 늦어지고 경제활동 시작 시점이 늦어지는 상황에서는 더욱 기존에 형성된 자산이 없음. 15. 30-40세대가 다른 세대보다 주택을 취득하기 좋은 점은 현금흐름이 뛰어나다는 점임. 16. 혼자서 세전 연봉 1억의 직장에 취직하는 것은 힘들지만 맞벌이 부부는 의외로 세전 8천5백에서 1억 정도의 현금흐름은 충분히 만들어 냄. 17. 23년 통계청 조사에 따르면 맞벌이 신혼부부의 평균소득은 9000만원 정도임. https://www.newspim.com/news/view/20250111000027 https://www.newspim.com/news/view/2025011100002718. 자본은 없지만 현금흐름은 좋은 맞벌이 부부가 주거를 마련하기 위해 하는 선택은 결국 주택담보 대출. 19. 디딤돌, 보금자리론 등의 정책모기지와 DSR 등의 규제로 인해서 3040이 만들어가는는 주택시장 매매가는 파이낸싱 방법(정책모기지, DSR 한도 내의 대출)에 따라 결정되는 부분이 있다고 생각함. 20. 위의 분석을 토대로 결론을 내보면 30-40대의 매수가 많이 이루어지는 동래구, 연제구 즉 아시아드라인은 30-40 맞벌이 부부의 핵심적인 주거지역임. 그리고 이 아시아드 라인의 가격을 형성 원리는 아직 생애소득 주기상 형성된 자산이 적기 때문에 파이낸싱의 제도적 규율에 따라 가격이 형성됨. 이 주장을 뒷받침 하기 위한 글은 추후에 더 써보도록 하겠음. 20. 맛보기로 해당기사는 국회의원실 요청으로 서울 아파트 자금조달 계획서 전수조사 내용을 기사화한 것인데 3040의 대출을 영끌로 표현하고 있음. 개인적으로 인터뷰에 응한 맞벌이 부부의 경우 해당 대출의 이자를 충분히 이겨낼 수 있는 현금흐름을 가지고 있지 않을까... 생각함. https://www.chosun.com/economy/real_estate/2024/10/02/CUORTOI7DZB6LNJFRENLQPQYHA/ https://www.chosun.com/economy/real_estate/2024/10/02/CUORTOI7DZB6LNJFRENLQPQYHA/21. 이건 필자의 견해임. 부산의 부동산 통계는 굉장히 왜곡되어 있음. 인구소멸과 함께 젊은 연령층이 선호하는 지역의 아파트가 확연히 나뉘기 때문에 부산의 부동산 시장은 삼극화되고 있음. 시 전체의 데이터를 뭉뚱그려서 보면 부산 부동산 시장은 침체 일로로 보이지만 구별로 데이터를 뜯어볼수록 부산 역시 서울처럼 탄탄한 실거주 수요를 중심으로 상승하는 흐름을 보이고 있음. 위의 분석대로 부산 아파트 시장은 양극화 되어있고 최근 남천 써밋 등 수영구 해운대구를 중심으로 하는 하이엔드 수요까지 생각하면 삼극화되어 있음. 다만 정부의 담보대출 제한 등 의도적인 가격통제로 파이낸싱을 어렵게한다면 아파트 매수주력인 30-40 세대의 구매력이 떨어져서 상승동력이 떨어질 것으로 예상함. 시간이 또 생기면 다음에는 파이낸싱에 따라서 구조화되어있는 부산 주택시장에 대한 글을 써보겠습니다. 부족한 글이지만 읽어주셔서 감사합니다.
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