안녕하세요, 라일나 입니다. 서울에는 이제 남아있는 땅이 거의 없다고 할 정도로 건물이 많이 들어서있어서 토지 매물을 구하기 쉽지 않은데요, 제가 사는 곳과 가까운 광진구에 82평 토지가 유찰되어 최저가 1억 7천만원에 경매로 나왔습니다. 감정가는 4억 2천만원인데 4회 유찰되어 절반도 안되는 가격이 되었어요. 땅 평수도 괜찮고, 무엇보다 서울인데 이렇게 유찰된 이유는 무엇일까요? 경매물건의 위치는 이렇습니다. 아차산역에서 직선거리로 800m 조금 넘고 아차산을 등 뒤로 바로 끼고 있는 위치입니다. 땅 모양이 예쁘지가 않네요. 가장 좁은 곳은 폭이 1.4m, 가장 넓은 곳도 4m 정도 밖에 안됩니다. 이 땅 자체로는 활용할 수 없고 다른 방법을 찾아봐야겠습니다. 도로를 끼고 있는 땅도 아니고, 뒤는 아차산, 앞은 위 사진처럼 건물들로 막혀있습니다. 현재 상태로는 엑시트 방법이 보이지않네요. 이 주변이 대부분 노후도가 있는 빌라촌이니(신축이 많이 섞이긴 했지만) 함께 묶여 개발되는 것을 노려봐야할 것 같습니다. 아실 지도로 확인해보니 아쉽게도 이 주변에 현재 추진 중인 재개발 사업은 없네요. 토지 물건이니 필수로 토지이음도 확인해줍니다. 도시계획시설 등 예정된 사업도 없습니다. 그런데 위에 뭔가 처음보는 단어가 보이지 않으시나요? 비오톱1등급, 이게 무슨 말일까요? '비오톱(Biotope)'은 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표상에서 다른 곳과 명확히 구분되는 생물서식지를 말합니다. 비오톱 1등급은 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전이 필요한 비오톱유형입니다. 한마디로 비오톱 1등급으로 지정된 토지는 어떠한 개발도 하지 못합니다. 풀하우스 선생님의 <토지초급반>을 들으신 분들은 비오톱으로 지정된 땅은 절대 투자하지 말라고 배워서 익히 알고 계실거에요. 최근 비오톱 1등급의 기준을 개선한다는 이야기가 나왔습니다. - 건축물이 들어선 대지 중 사유지며 도시계획시설이 포함되지 않은 경우 - 지목이 도로로, 실제 도로로 사용되는 필지 - 도시개발사업 구역 내 획지로 도시계획이 이미 수립된 지역 등 - 비오톱 1등급 토지와 겹치는 면적이 100㎡ 미만인 경우 이러한 조건에 해당하는 토지는 비오톱1등급 토지에서 제외한다는겁니다. 그러나 '산림지 등 내부에 위치한 경우'는 현행 경계를 기존대로 유지한다고 합니다. 경매 물건의 경우 산의 경계선 부분이긴 하지만 산림지라고 볼 수 있어서 비오톱 제외 조건에는 해당되지 않을 것으로 보입니다. 싸다고 무턱대고 투자하지 말고 꼭 '개발할 수 있는 토지인지' 따져보는 습관을 들여야겠습니다.
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