6.27일, 「가계부채 관리 강화 방안」이란 이름으로 초강력 대출규제가 나왔다. 주요내용은 무었이고, 시장에 미치는 영향을 고민해본다. 1. 시행일 전 주택 매매계약, 전세계약 체결하고 계약금 납부한 경우, 종전규정 적용(가계약불인정) 2. 대출 신청접수 완료한 차주는 기존 규정 적용 3. 기존 대출 증액없이 대환, 만기연장의 경우 종전 규정 적용 주택담보대출로 주택을 구입하는 경우 전입이 의무화 됨으로 인하여 주거환경이 열악한 재개발구역 거래는 빙하기를 맞을것으로 보인다. 그 중에서도 한남, 성수, 방배, 노량진 등 매매가 10억 초과하는 중상급지 재개발지역은 피해가 더 클 것으로 보인다. 재개발구역은 높은 매매가 대비 전세가율이 매우 낮아, 초기 투자금을 낮추기 위해 많은 매수자들이 대출을 활용한다. 대출없이 전액 현금으로 매수하기에는 장기간 투자금이 묶이고 수익률이 낮아진다. 압구정, 반포, 대치 등 상급지 고가아파트 들은 이번 대출규제의 직격탄을 맞을 것으로 보인다. 이곳 아파트들은 전세가율이 30%대로 낮고, 토지거래허가구역이라 갭투자가 불가하고, 매수하는 경우 실거주를 하여야 한다. 종전규정에 의하면 매매가 40억에 대출을 15~20억 받아서 입주하였으나, 6억 대출한도 적용시 현금이 34억이 필요하여 진입에 허들이 높아졌다. 제도개선까지 하락이 불가피해 보인다. 매도를 하여야 하는 매도인 입장에서 매수인의 자금조달 편의 제공을 위하여 주인전세와 주인 근저당이 증가할 것으로 보인다. 재개발·재건축 정비사업지의 경우 관리처분계획인가를 받기전 사업지는 이주비 대출 또한 6억 허들이 적용된다. 이는 이번 대책 FAQ에 나온 내용으로, 앞으로 많은 문제점이 예상된다. 반포, 성수 등 관리처분계획까지 많은 기간이 소요되는 경우에는 지금 걱정할 사안이 아니지만, 노량진 뉴타운, 한남 2구역 기타 사업시행인가 이후 관리처분계획을 앞두고 있는 구역의 경우 전면적인 이주비 대출 전략을 새로 세워야 할것이다. 문제는 많은 매수인 들이 이러한 대출 규제가 없다는 전제하에서 기존 이주비 대출을 가정하고 매수하였다는 점에서 문제가 크다. 한남2구역의 경우 이주비대출은 감정가의 100%이다. 기존 계획대로라면 감정가의 50%는 기본이주비, 나머지는 추가이주비로 조달이 가능하나, 개정규정에 의하면 종전감정가 12억 초과 조합원들은 6억 주담대 허들에 걸려 나머지 대출을 추가이주비로 받아야 하여 고금리 대출을 울며 겨자먹기로 받아야 할 것 같다. 분양 아파트의 경우 시행일 기준 입주자 모집공고가 있는 경우 종전 규정이 적용된다. 입주자 모집공고가 없는 단지의 경우 이번 규정이 적용되며, 중도금 대출은 6억 제한의 예외가 적용되나, 잔금대출로 전환시에는 6억원의 한도가 적용된다. 노량진, 성수 장미 등 하반기 분양예정인 아파트들도 발등에 불이 떨어졌다. 이번 규제로 인하여 잔금 대출이 6억이내로 묶이며 수분양자 부담이 커지게 되었다. 서민들 내집마련에 고통이 가중되고, 현금여력이 있는 자에게 기회가 갈것으로 보인다. 이번 대책은 대출에 초점이 맞춰져 있어 대출을 받지않고 갭으로 매수할 수 있는 아파트들은 상대적으로 영향이 적을 것이다. 마포, 성동, 강동, 동작 내 아파트라 하더라도 15억 내외 20억 이내 가격대의 경우 전세안고 매수하는 경우 큰 영향은 없을 것이며, 풍선효과에 의한 가격이 상승할 것으로 보인다. 상대적 수혜지역은 6억원의 대출이 적정 LTV 구간에 있는 10억 내외의 아파트들이다. 중.하급지인 서울외곽지역과 광명, 안양, 하남, 구성남 등 경기도권 아파트들은 규제 이전 대비 큰 영향이 없을 것이며, 상대적으로 가격이 상승할 것이다. 이번 대책은 새정부에서 내세우고 있는 주택공급 확대 정책에 위배되는 땜질식 처방으로 , 여려 부작용이 머지 않아 나타날 것이며 오래가지 못할 것으로 보인다. 일단 내집 마련을 하고자 하는 서민들의 대출을 옥죄어 내집마련의 기회를 박탈하였다. 재개발·재거축 구역의 경우 대출 받아 매수하는 경우 전입을 의무화 하여 정비사업지 매매를 얼어붙게 하여 정비사업지 거래가격의 하락이 예상되며, 이주비 대출제한, 중도금 대출 제한으로 정비사업지의 사업성이 더욱 악화될 것으로 보인다. 정비사업지 사업성 악화는 정비사업의 진행속도를 더욱 더디게 할 것이다. 서울의 경우 정비사업지 외에는 사실상 공급을 증가시킬 방법이 없다. 주택 공급확대는 요원 할 것 같다. https://blog.naver.com/ylswrea/223915694321 https://blog.naver.com/ylswrea/223915694321
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