안녕하세요~! 선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는 워렌부핏입니다. 올해 상반기 부동산 시장을 뜨겁게 달궜던 토지거래허가제, 일명 토허제 기억 나시나요? 작년까지만 해도 강남, 서초, 송파 일부 지역에 한해 2년 실거주 의무를 채울 수 있는 사람만 거래를 할 수 있도록하는 규제가 있었죠. 그런데, 25년 2월 경에 갑자기 토허제 구역 지정이 해제되면서 외부에서 투자 수요가 몰려들었고, 거래량에 불이 붙기 시작하면서 갑자기 가격이 급등했습니다. 놀란 정부는 한 달만에 토허제 구역을 다시 지정했고, 심지어 용산까지 범위를 확대하였습니다. 덕분에 일시적으로 시장이 주춤하였습니다. 하지만 스트레스DSR 3단계 적용 전에 매수하려는 심리와 민주당 집권 시 집값 상승에 대한 기대감으로 인해 규제가 무색해질만큼 서울에서는 상급지를 중심으로 신고가 랠리현상이 일어나고 있습니다. 최근 주말에 4급지 현장 분위기도 정말 뜨거웠습니다. 매도자들이 물건을 집어넣고 그 자리에서 가격을 올리는데도 매수자가 바로 계약해버리더라구요. 이렇게 상승 분위기가 점차 하급지로 퍼져나가고 있다는게 느껴집니다. 그래서 이제는 토허제를 확대지정 한다고 하더라도 '똘똘한 한채' 매수 수요를 억제할 수 없다는 것을 지금 시장이 보여주고 있기에 정부는 더 강력한 규제 카드를 꺼내려고 하는 것 같습니다. 심지어 더 넓은 지역에서요! 그렇다면 간단하게 규제 종류와 과거 히스토리를 한 번 살펴보고 지금 시장에서 우리는 어떻게 대응해야 하는지 저의 생각을 나눠보고자 합니다. 규제의 종류는 크게 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역, 토허제 이렇게 4가지가 있습니다. ① 조정대상지역 조정대상지역은 주택가격상승률, 청약경쟁률, 거래량 등 종합적인 지표를 기준으로 정부에서 정합니다. 주요 규제는 다음과 같아요 - LTV, DTI 축소 - 1주택자 매수 시, 기존 주택 처분 + 신규 주택 전입 요건 대출 한도 줄어드는 건 기본이고 1주택자 이상인 사람이 주담대를 받을 경우 기존 주택을 처분하고 6개월 내로 신규 주택으로 전입을 해야합니다. 세 낀 물건은 투자가 가능하지만 혹시라도 잔금을 쳐야하는 상황이 된다면 상당히 곤란해졌었겠죠? 조정대상지역은 다음과 같은 순서로 지정이 되었으니, 원하는 분만 확대해서 확인해보시면 좋겠습니다. 특징적인 건, 17년도 당시 한 번에 서울 25개구가 묶였고 경기도 중에서도 사람들이 좋아하는 성남, 광명, 하남, 과천 등의 지역도 함께 포함이 되었는다는 것입니다. 서서히 지역이 확대되어 20년도에는 지방 주요 도시들까지 모두 지정이 되는 모습이 보입니다. 이번에도 강력한 규제카드를 꺼낸다면 여러분들이 보고 있는 지역들도 규제지역으로 묶일 수도 있으리라 생각합니다. ② 투기과열지구 투기과열지구는 청약불패라는 말이 등장하며 분양시장이 투기로 변질되었을 때 등장한 규제입니다. 이때 전매제한, 분양권 실거주 요건이 처음 등장합니다. "청약 받고나서 너가 들어가서 살 거 아니면 팔지 마!" 하는 규제인거죠. 나아가 LTV와 DTI를 더 강력하게 쪼임으로써 실수요자들의 대출력을 감소시켰습니다. 투기과열지구도 마찬가지로 17년도부터 서울 ,수도권을 시작으로 21년도까지 점차 지방으로 규제가 확대 되었습니다. ③ 투기지역 투기지역은 투기과열지구 지역과 연계되는 규제였습니다. 다만 분양권 시장을 중심으로 규제하는 것과 달리 투기지역은 다주택자들을 대상으로 양도세를 과하게 때려서 투기 수요를 억제하는 정책이었습니다. 2주택자의 경우 +20%, 3주택자의 경우 +30%까지 양도세를 중과시킴으로써 투자수익률을 확 낮춰서 거래를 억제시키는 방법이었죠. ④ 토지거래허가제 토허제는 앞서 언급했던대로 매수 시 2년 실거주 의무가 있기 때문에 투자 자체가 어려워지도록 만드는 규제입니다. 1. 잔금 리스크에 반드시 대비해야 합니다. 지금은 괜찮아도 잔금시점에는 괜찮지 않아질 수 있습니다. 지금 시점에는 내가 투자한 지역이 규제지역으로 묶이지 않았을 것입니다. 그러나 대출규제와 마찬가지로 규제지역은 갑자기 지정이 될 수 있습니다. 과거 사례를 돌아보았을 때 기사에서 규제 떡밥을 서서히 던지고 1~2달 후에 조정지역으로 지정이 되더라구요. 예를 들어,25년 6월 현재 기준으로 9월 잔금인 구축아파트를 매수했다고 가정해보겠습니다. 9월에 잔금을 치고 수리를 할 계획이었다면 이 계획이 무산될 수도 있는 것입니다. 주담대를 받지 않지 않는 경우도 마찬가지입니다. 매수한 지역에 갑자기 규제가 생겨버리면 '계약시점이 아닌 잔금 지급 및 등기 이전 시점'이 기준이다보니 잔금 시점에 다른 대출이 막히거나 혹은 실거주 의무가 생길 수도 있어요. 단순히 규제지역으로 묶이는 게 아니더라도 대출규제가 언제 등장해도 이상하지 않은 시기이기 때문에 계약금 수천만원을 날리지 않기 위해서는 반드시 이 점을 유의해야 합니다. 2. 절대 조급해서는 안됩니다. 너나위님께서도 이 점을 가장 많이 강조하셨죠. 이럴 때 일수록 절대 추격매수를 하면 안되고 오히려 마음을 차분히 먹어야 합니다. 하반기에는 스트레스DSR 3단계가 적용될 뿐만 아니라 앞으로도 대출 규제, 혹은 위에서 언급한 각종 부동산 규제 카드가 등장할 가능성이 매우 높습니다. 또한 연말로 갈수록 대출 한도가 점점 줄어들기 때문에 매수하기 우호적인 상황은 덜 펼쳐질 수 있습니다. 가치가 있는 단지라고 할지라도 비싼 가격에 산다면 그만큼 견뎌야 하는 하락의 골이 굉장히 깊을 것입니다. 가파른 하락 후에 가파른 상승이 이있었듯 가파른 상승 후에는 가파른 하락이 기다리고 있을 수 있습니다. 따라서 지금같은 시장에서는 오르는 단지를 따라 사는 게 아니라, 그럼에도 아직 덜 오른 지역, 단지에서 기회를 잡는 것이 덜 벌더라도 더 안전하고 현명한 방법이라고 생각합니다. 얼마전 빈쓰 튜터님께서도 '덜 벌더라도 망하지 않는 투자'를 강조해주신 적이 있습니다. 저 또한 글을 이렇게 이성적으로 적긴 했지만 뜨거운 현장 분위기 속에 있다보니 저도 모르게 마음이 들뜨곤 합니다. 이럴 때일수록 더더욱 감정을 잘 조절하고 차분하게 판단을 해야할 때인 것 같습니다. 지금까지 부동산 규제의 종류와 앞으로 규제 카드의 등장 가능성, 이에 따른 투자 방향까지 알아보았습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
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