안녕하세요. 순간에 감사함과 즐거움을 채워넣는 투자자 반나이입니다. 투자금에 따라서 지역이야기를 많이 하는데요. 특히 이런이야기를 많이 듣습니다. '2억있으면 수도권봐야지' '1억이면 부산대구 ?? 아냐 요즘은 수도권이 핫해. 수도권 외곽을 가자.' '1억이하는 지방봐야지~' 특히 요즘 수도권 시장이 뜨거워지며 이제는 1억만 넘어도 수도권 봐야지 라는 생각을 많이 하시는데요. 마치 수도권이 지방보다 어떠한 면에서든 투자하기에 좋다는 생각을 하게되는 것 같습니다. 억대투자금이면 무조건 수도권을 보는게 맞을까요? 지방은 소액투자가 아니면 의미가 없을까요? 가치성장투자는 서울에서만 의미있을까요? 수도권 시장과 지방시장을 비교해보고, 어떤 의사선택을 해야 현명하게 투자할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 억대 투자금이면 무조건 수도권일까요? 실사례를 통해 억대의 투자금이라면 무조건 수도권을 봐야하는지 알아보겠습니다. 수도권의 2차 상승이 있었던 19년1월을 기점으로 수익률을 비교해보겠습니다. [3억대 투자금 수도권] 19년 초 3억대로 투자할 수 있는 단지들 중 서대문구 독립문삼호84, 성북구 래미안아트리치84, 신공덕삼성래미안3차 59를 가져왔습니다. 당시 3억으로는 3,4급지 84 혹은 2급지 59 투자가 가능했고 대부분 4억~5억 초반의 수익을 얻은것을 볼 수 있습니다. 19년부터 21년 뜨거운 고점까지 수도권의 시장은 매우 좋았는데요. 그렇다면 무조건 지방보다 더 높은 수익을 얻었을까요? 19년 초 3억대로 할 수 있는 지방 단지들 중 대표적으로 부산,대구 광역시의 해운대자이2차, 범어sk뷰, 만촌화성파크드림을 가져왔습니다. 당시 3억으로 광역시 1등 생활권의 신축 투자가 가능했습니다. 정말 서울보다 적은 수익일까요? 약 5억 중반에서 6억 초반의 수익을 얻은것을 볼 수 있습니다. 특히, 해운대자이는 3억도 안되는 투자금이네요! 지금 비싸서 사지도 못하는 공덕래미안3차도 최고 5.1억을 벌었는데, 지방에서 마포구 이상의 수익을 보여주었습니다. 보시는 것처럼 무조건 수도권이 돈을 더 벌지는 않습니다. 위의 예시 뿐 아니라 많은 단지들을 분석해보시면, 지방에서 같은 투자금으로 더 돈을 많이버는 경우가 많은거같은데? 라는 생각이 드실수도 있습니다. 그런데 이상합니다. 우리는 분명 2억 이상만 되어도 수도권을 먼저 보라고 들었습니다. 지방에서도 분명 서울급 아니 그 이상의 수익도 얻을 수 있는데 왜 수도권을 보라고 하시는걸까요? 수도권 투자의 장점 3가지 위의 단지들 예시를 그대로 가져와보겠습니다. (18년 이상의 연식은 싸이클과 전저점을 보기 어려워 제외했습니다) 단, 이번에는 수익이 아닌 전저점,싸이클,전세가 상승분을 보겠습니다. 1) 전저점 상승장 후에 오는 하락장은 어느 지역이든 오게되어있는 수순입니다. 하지만 얼마나 하락을 하는지는 수도권과 지방에서 차이가 있습니다. 수도권의 경우 지난 전저점과 최근 전저점이 큰 차이가 있습니다. 즉, 아무리 떨어지더라도 전저점 그 이하로는 떨어지기 매우 어렵다는 장점이 있습니다. 수도권은 전저점이라는 하방방어선이 존재합니다. 하지만 지방은 다릅니다. 범어sk뷰와 만촌화성파크드림 단지를 보시면 이전 전저점과 최근 전저점이 거의 동일한 것을 볼 수 있습니다. 즉, 하락을 했을경우 전저점 가까이 혹은 이하로도 떨어질 수 있습니다. 2) 싸이클 수도권 투자 싸이클을 보면 2동탄 대입주가 있었던 18년을 제외하고는 꾸준한 상승장으로 매도하기에 용이한 시장이 길었다는 것을 알 수 있습니다. 반면 지방의 싸이클을 보면 13~15년, 19~21년 등 약 2년이라는 짧은 상승장과 하락장의 반복으로 어떻게 보면 빠르게 상승한다고 생각할 수 있지만 반대로 생각하면 상대적으로 수도권보다 매도하기에 난이도가 있는 시장임을 알 수 있습니다. 즉, 환금성과 안정적인 매도의 관점으로 수도권 투자가 더 용이한것을 알 수 있습니다. 3) 전세가 상승분 수도권 투자는 10년간 약 80%~90%, 혹은 100% 이상의 전세가 상승을 보이는 단지들을 많이 찾을 수 있습니다. 즉, 수도권은 가지고 있다면 꾸준한 현금흐름이 발생할 가능성이 높습니다. 또한, 전세가가 받쳐주기 때문에 상대적으로 급락할 가능성이 적습니다. 반면 지방투자는 10년이 지났음에도 전세가가 안올랐거나 10~20%수준으로 올랐음을 확인할 수 있습니다. 즉, 입주에 영향을 크게 받기 때문에 상대적으로 꾸준한 전세가의 상승을 기대하기가 어렵습니다. 따라서, 지속적인 현금흐름을 기대하기 어렵고, 상대적으로 전세가가 안받쳐주니 급락할 가능성도 수도권보다는 높습니다. 따라서 현금흐름의 관점에서도 수도권의 승리입니다. 그래서 수도권 투자인가요 지방투자인가요? 명확히 정해진 답은 없습니다. 하지만, 확실한것은 지방에서도 더 적은 투자금으로 2급지 이상의 수익을 벌 수 있는 단지들이 정말 많이 있다는 것입니다. 하지만 가격하방선, 현금흐름, 매도난이도를 고려할때 수도권이 장점을 가지고 있으니 안정적인 수익을 고려하면 수도권에 이점이 더 있다는 것을 말씀드리고 싶었습니다. 우리가 해야할 행동은 투자금이 얼마가 있든 무조건 수도권을 해야한다고 조급함을 가지는 것이 아니라 수도권 투자와 지방투자의 특징을 면밀하게 이해하고 나에게 맞는 투자를 선택하는 것입니다. 언제나 우리에게 투자할 물건과 기회와 시장이 있음을 기억하고 조급하지 않게 좋은 투자를 하셨으면 좋겠습니다. 마지막으로 수도권 투자와 지방투자를 정리해보겠습니다. <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요. 제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼ https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
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