지금 가진 돈이 1억이라면, 정말 오랜 시간이 걸리더라도 압구정 현대 같은 곳까지 도달하는 게 가능할까? 누구나 한 번쯤 꿈꿔보는 그림이지만, 현실은 쉽지 않죠 그래도 지금의 금리, 시세, 정책 환경을 감안해서 최대한 현실적인 시나리오로 정리해봤습니다. 1단계 – 시드 키우기 (1억 → 5억) 지금 시장에서는 1억으로 서울은 거의 진입이 불가능하고, 수도권도 실투 5천만 원 이하는 찾기 어렵습니다. 그래서 현실적으로는 지방 광역시나 수도권 외곽 지역의 전세가율이 높은 구축 아파트를 활용한 갭투자부터 시작하는 게 그나마 가능한 방향입니다. 예를 들면 대전 동구, 인천 부평, 수원 장안구처럼 정비사업 가능성이 있거나 개발 호재가 있는 지역 중에서, 실투 약 5천에서 7천만 원 선으로 접근 가능한 곳들을 찾게 됩니다. 여기에 나머지 자금은 현금으로 보유하거나, 안정적인 ETF에 분산 투자하면서 시장을 관찰하고 대응하는 체력을 키우는 단계라고 보면 됩니다. 이 시기의 핵심은 무리하게 확장하지 않고, 시장 감각을 익히고 경험을 쌓는 것입니다. 한두 번의 시세 상승기를 잘 타면 3억 후반에서 4억 중반까지 자산을 끌어올릴 수 있습니다. 기간은 대략 3년에서 4년 정도로 봤습니다. 2단계 – 서울 외곽 또는 1기 신도시 진입 (5억 → 10억) 자산이 어느 정도 불어났다면 이제는 실거주 가치와 미래가치가 동시에 있는 지역으로 옮겨야 할 때입니다. 서울 강북권의 구축 아파트나, 분당·일산·산본 같은 1기 신도시의 리모델링 기대 단지에 진입해보는 전략이 여기 해당됩니다. 예를 들어 상봉, 수유, 신길동 같은 지역의 구축 중에서 정비사업이 추진 중인 곳이나, 분당 정자동처럼 입지는 좋지만 리모델링 타이밍이 다가오는 단지들이 타깃이 될 수 있습니다. 이 단계에서는 갈아타기를 통해 더 나은 입지와 미래가치가 있는 자산으로 옮겨가는 것이 핵심입니다. 전세가율은 낮아지지만, 실제 거주 수요가 탄탄한 곳을 선택하면 시간이 갈수록 가치가 드러나게 됩니다. 잘만 선택하면 5~7년 안에 10억 이상의 자산을 만들 수 있는 구간이라고 생각됩니다. 3단계 – 강남 외곽 진입 또는 입주권 확보 (10억 → 30억) 이제는 본격적으로 강남권 인근 핵심 입지를 바라볼 수 있는 시점입니다. 개포동, 둔촌동, 방배동 등 재건축이 진행 중이거나 준공이 얼마 남지 않은 단지에 분양권이나 입주권으로 접근할 수 있습니다. 실입주와 시세차익을 동시에 고려할 수 있는 시기이기도 해서, 전세를 놓기보다는 보유하면서 장기 전략을 짜는 게 더 유리할 수 있습니다. 이 구간에서는 정부의 규제, 금리, 세금 문제까지 복합적으로 고려해야 하고, 현금 흐름 관리도 중요해집니다. 시기를 잘 맞춰 급매나 시장 조정기를 이용하면 한 단계 더 자산을 키우는 기회가 오게 됩니다. 여기서 한 번만 제대로 점프해도 25억 이상으로 성장할 수 있는 여지가 생깁니다. 4단계 – 압구정 현대 '완공 이후'를 고려한 대응 (30억 → 60억) 지금부터 10~15년이 흐른 시점이라면, 압구정 현대는 이미 재건축이 완료됐거나, 최소한 착공 직전일 가능성이 큽니다. 즉, 지금과 같은 상태에서 조합원 지위를 확보해 입주권을 갖는 것은 현실적으로 불가능합니다. 따라서 여기서의 전략은 다음 두 가지 방향 중 하나로 나뉘게 됩니다. 첫째는 입주 직후 급매 시점을 노리는 방법입니다. 압구정 현대가 재건축을 마치고 입주하는 시기에는, 세금 문제나 자금 사정 때문에 일부 조합원들이 매물을 내놓는 경우가 생깁니다. 통상적으로 입주 직후 1~2년 사이에 이런 물건들이 급매로 풀릴 가능성이 높기 때문에, 이 타이밍을 철저히 노려야 합니다. 이를 위해서는 최소 30억 이상의 유동성을 확보한 상태에서 대출 레버리지와 함께 빠른 매수 결정을 내릴 수 있는 준비가 되어 있어야 합니다. 둘째는 재건축 이전, 한강변 고급 준신축 단지에서 먼저 자리를 잡은 뒤 갈아타는 방식입니다. 예를 들어 반포나 한남, 잠실 등 한강변에 입지한 준신축 고급 아파트에 먼저 진입해서, 시간이 지나 시세 차익을 실현한 뒤 압구정 현대 완공 이후에 교체매수하는 전략입니다. 이 경우, 압구정 현대가 분양가 대비 시장가치가 과도하게 올라갈 경우를 대비해서, "실거주 목적이 명확하거나, 장기 자산 포트폴리오의 핵심"으로 접근해야 합니다. 마무리하며 이 글을 쓰면서도 느낀 건데, 1억으로 압구정 현대까지 간다는 게 결코 쉬운 길은 아닙니다. 하지만 아주 장기적인 시선에서, 리스크 관리를 하면서 꾸준히 기회를 쌓아간다면 완전히 불가능한 일도 아니라는 생각이 들었습니다. 압구정 현대를 목표로 하지 않더라도, 내가 어디쯤 와 있는지, 앞으로 어느 방향으로 가야 할지 고민해보는 데 이런 시나리오를 한번쯤 그려보는 게 나쁘지 않은 것 같아요. 혹시 비슷한 고민이나 계획 있으신 분들 계시면 댓글로 생각 나눠주시면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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