안녕하세요. 자유를 사기 위해 한발짝씩 성장하는 쪼코파이a입니다. '2025년 상반기 4호기의 투자를 이뤄낸다!' 2024년부터 외쳤던 확언을 시작으로 저 나름의 발바닥에 불이 나도록..? 뛰어다녔던 이번 투자에 대해 복기를 해보며 경험담을 나눠봅니다^^ 이번 투자에선 갈아타기를 성공한, 매도 그리고 매수까지 두가지 경험을 할수 있었는데요. 먼저, 매도에 대한 이야기를 해봅니다. 1. 2가지의 방향 제가 매도할 매물은 , 중소도시에 위치한 0호기..!였습니다. 월부를 배우기 전, 월세셋팅으로 운영 해오던 0호기를 매도결정하게 된겁니다. 먼저, 결정을 하게된 이유에선 첫번째, 그래도 수익구간이였습니다.(그래도란건,, 아주 적은 수익입니다) 두번째, 묻혀있는 종잣돈이 꽤나 크다라는 겁니다. 두 경우만을 고려했을때 중소도시의 0호기가 절대적 저평가 수준임에도 불구하고 더 좋은 자산으로 갈아탈수 있다라고 생각을 했기 때문입니다. 그렇게 저는 2가지의 방향을 설정해 보게 됩니다. 1. 매도 후 갈아타기 2. 전세 셋팅으로 자산재배치 월세로 셋팅되었던 자산이라, 두가지 방법 모두 나올수 있는 종잣돈 단위 자체는 컸었는데요 중요한 것은 내가 어떤 자산을 선택하냐에 따라 선택이 달라질수 있다라는 것이였습니다. 그래서 중요한 것은! 투자할 단지를 알아야 한다..!!를 깨닫게 됩니다. 2. 방법 2가지의 방법 중 하나를 택하겠다라는 Plan을 세운 저는 Action을 하게 되는데요. 첫번째, 예상 전세가격 파악 0호기의 단지 뿐만아니라 그 생활권의 대장단지부터 하위단지들까지 전세가격 수준을 아는 것이 중요했고, 실제 매물임장까지 연결해보면서 빠르게 뺄수 있는, 경쟁매물들 중에서 1등으로 만들수 있는 방법을 파악해볼려고 했습니다. point- 이때 배울수 있었던 전세가 빠지는 우선순위로썬, 생활권 내에서 같은 신축의 연식이라고 한다면 매물의 동,향,층에서 선호도가 확실히 더 높다라는걸 체감할수 있었고, 전세가격으로 단지(같은 신축)를 택하는 경우보다, 매물자체 여부(비록 단지선호도가 떨어지더라도)에 따라 전세 빠지는 속도가 더 빠를수도 있다란 것을 알수있었습니다. 두번째, 매도의 전략 설정. 매도를 결정하게 되었을때, 월부에서 배운 방식과 더불어 나의 상황에 따른 매도 전략을 '이미지트레이닝' 해보는거였습니다. 총 10단계를 나눠 갈아타기에 대한 '이미지트레이닝'을 해보면서 지금 내가 해야 할 단계는 무엇인지, 차례차례 생각해보았습니다. 전세가격을 파악한 것과 같이, 매도되는 가격을 파악하기 위한 전략적 방법이 되기도 했습니다. 그렇게 예상 매도가격을 파악하고, 매도 후 나오는 종잣돈을 파악합니다. point- 전세셋팅과는 다른, 매도를 위한 매매가격은 단지의 선호도에 따른 가격차이를 나타낸다였습니다. 즉, 같은 입지에 위치한 단지들이라고 했을때, 더 높은 상품성(대단지, 커뮤니티 등등)이 매도에 우위를 보였습니다. 그래서.. 좋은것을 먼저 보라고 하는 이유였나 봅니다..!! 이렇게 두가지의 STEP을 통해 갈아탈 자산 접근 범위를 알기 위한 나의 상황을 파악해 볼수 있었습니다. 3. "누구나 그럴싸한 계획을 갖고 있다" 앞서 생각한대로만 순조롭게 흘러만 갔다라고 한다면.. 너무나 좋았겠지만 매도를 우선시로 결정한 제가 , 매도전략과 같이 열정을 더해 매도를 시도를 해보게 됩니다. 차가운 지방의 시장에, 전단지 배포와 함께 50, 100, 200... 등등의 매물등록 그리고 가격 하락까지 해보았음에도, "집을 보러 오시는 손님자체가 없어요.." 그럴싸한 계획이였지만, 생각처럼 흘러가지 못했습니다. 그렇게 달아올랐던 매도의 열정이..3개월, 4개월, 5개월.. 6개월이 넘어가면서 공실 상태 그대로 0호기가 망가져가고 있었습니다. point - 유의미한 전단지 배포를 가져보기 위해선 , 생활권 외의 지역에서 활용해보자. 생활권 내에선 방문 매물등록의 정성으로도 충분하다! (생활권 내 전단지 배포는 부동산 사장님들이 단지 특성을 나보다도 더 잘안다..!) 4. 결정 그렇게 펼쳐놓은 일들에 좌절감을 안고있던 제게, 다시 열정을 불피워주면서 과감한 결정을 할수 있었던 이유는 갈아탈 자산의 단지가 뚜렷해지기 시작하면서 부터 였습니다. 먼저, 2가지의 경우의 수를 열어뒀던 전세셋팅과 매도 2가지에 따른 종잣돈 규모에 따라 매수할수 있는 단지의 우선순위를 선별해보면서 전세셋팅으로 갈아탈 자산의 가치보다 매도 후 갈아탈 자산의 가치 단지들이 더 높다라는 확신을 얻어보면서 매도를 과감히 결정하게 되었고, 갈아탈 후보단지들이 뚜렷해지면서 매도를 위해, 앞선 방법과는 조금은 다르게, 시도해보게 되었습니다. point - 갈아타기 위한 결정적 행동은 매수할 단지가 뚜렷해져야 한다. 선명한 앞마당을 부지런히 넓히자..!! 5. 선택과 집중 그렇게 다시 매도를 위한 방법으로, 접촉면을 넓히는 방법보다, 선택과 집중을 통한 뾰족한 방법을 생각해보게 되었는데요. 그건 일잘러, 부사님과의 소통이였습니다. 저는 일잘러 부사님들을 선택하면서 오로지 그분들과의 집중적 매도 전략을 소통하게 되었고 "집을 보러오는 손님자체가 없어요"가 아닌 "전세입자로 거주중인 손님 중에 매도의사를 물어볼게요." "00지역 부동산에 집을 사고 싶어하는 손님이 있었는데, 물어볼게요" 등등으로 적극적 스탠스로 한 팀이 된듯 매도를 위해 최선을 쏟을수 있었습니다. 그렇게 , 몇개월간의 없던 손님도 많진 않았지만 단기간에 생기기 시작했고, 매도를 위한 가격결정까지도 과감하게 내릴수 있었는데요. 매수를 위한 갈아탈 단지에 집중하기 위해 가격을 깎아주는 과감한 선택을 할수 있었습니다. point- 매도를 위한 접촉면(여러군데의 매물등록)을 넓히는 것도 중요하지만, 그 중 뾰족한 송곳으로 찌르는 방법(일잘러 부산님과 소통)들도 중요하다라는 것! 앞마당 매물임장,전화임장을 하는 why 중 하나로, 그 지역의 일잘러 부사님을 파악하고 나의 목록 리스트에 저장하자. 처음 매도라는 경험을 해보게 되면서, '정말 매도는 예술이 맞구나'라는 경험을 뼈저리게 해볼수 있었는데요. 매도의 과정을 거쳐보면서, '매도는 매수에서 올수 있겠다'라는 생각을 많이 해볼수 있었습니다. 특히 지방을 매수하게 되는 상황이라고 한다면, 매수하게 된 이 단지가 또는 매물이 과연 매도를 잘 이룰수 있을것인가?를 더 꼼꼼하게 체크해야겠다라는 것을 생각해볼수 있었던 이번 매도과정의 전체적인 저의 복기 포인트를 짚어보게되었습니다. 다음 복기를 남겨볼 매도를 결정하게된 매수의 과정의 복기글은 2탄으로 작성해보겠습니다. 감사합니다^^
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