안녕하세요 열정부자 열정문수르 입니다. 오늘은 대지권미등기 물건 분석을 가지고 왔습니다. 요즘 경매 낙찰가가 정말 높습니다. 일반 물건 낙찰가가 높을수록 조금 더 어려운 물건으로 눈이 가게 되어있죠 그래서 대지권미등기를 보게 되었습니다. 대지권미등기 조사했던 내용들 경험담으로 남겨 보겠습니다. 바로 가보시죠! 인천에 위치한 28평형 국민평형 아파트 입니다. 신건으로 나와있었습니다. 이 물건은 제가 지금 활동중인 행공스A조 공투를 위해 조사했던 물건입니다. 단기투자로 적합한 물건을 서로 공유하고, 다수결의 의해 이 물건을 선정하게 되었습니다. 이 물건을 처음 보았을때 두가지 이유로 경쟁이 덜하겠구나 싶었습니다. 첫번째로는 신건입니다. 2019타경으로 2019년도에 경매신청을 한 것을 알 수 있습니다. 감정평가서에도 조사기간이 2019년도에 했던 것을 알수가 있네요 따라서, 현재 시세와는 차이가 나는 신건일 것입니다. 기회가 될 수 있습니다. 두번째로는 대지권미등기 입니다. 해당 단지는 2007년도에 사용승인 된 465세대입니다. 인수사항이 있을수도 있기 때문에 문제가 없다면 투자 포인트가 될 수 있겠습니다. 참고사항으로 대지권은 감정가격에 포함 되어있다고 나와있네요 임차인 현황과 등기부상에 인수사항은 없습니다. 매각물건명세서도 대지권미등기 제외하고는 특이사항 없습니다. 자, 시세조사를 하기전에 이 물건이 깔끔한 물건인지, 인수사항이 없는 물건인지 먼저 해결하는게 중요합니다. 대지권미등기를 본격적으로 파보도록 하겠습니다. 대지권미등기는 보통 두가지로 나눌 수 있습니다. 1. 환지정리가 안된 단지 2. 환지정리가 됐는데 등기가 안된 세대 크게 나누면 위 두가지로 구분 할 수 있겠습니다. 첫번째인 환지정리가 안된 단지 같은 경우에는 보통 신축아파트에 해당합니다. 아직 토지가 정리가 안돼서 전체세대 등기처리가 지연된 경우가 이 경우에 해당합니다. 경매물건뿐만이 아니라 그 단지 자체에서는 등기 처리 된 대지가 없는 것 입니다. 이 경우에는 부동산에서 중개할때도 크게 문제 삼지 않고 거래를 진행 합니다. 단지 자체에서 등기 처리가 되지 않았기 때문에 너도나도 대지권미등기인 상태인거죠 그래도 저는 이경우에도 인수금액이 없는지 더블체크하긴 합니다. 입찰보증금은 소중하니까요 ㅎㅎ 두번째는 환지정리가 됐는데 등기가 안된 세대 입니다. 우리 물건이 두번째에 해당한 물건이었습니다. 다른 세대들의 등기부등본을 떼어보니 거의 다 토지 등기가 되어있던 상태입니다. 이렇게 되면 위험할 수! 있습니다. 자, 이제부터 인수사항이 있는지 없는지 확인 해보도록 하겠습니다. 첫번째로 확인할 순서는 토지 등기부등본을 떼어보는것입니다. 106페이지 노가다로 소유자의 이름을 확인 했을때 없었습니다. 이러면 소유자가 토지의 관한 권리가 있는지 없는지 확인할 수 없습니다. 다음 단계로 넘어갑니다. 가장 정확한 방법입니다. 등기부등본을 보고 시행사를 파악합니다. 그리고, 전화를 합니다. 경매물건 소유자분이 토지+건물분에 대한 분양대금을 전부 납부 했는지 확인합니다. 혹시나 분양대금을 전부 완납하지 않은 경우 낙찰자가 인수를 해야 합니다. 전화를 해봤더니 답변이 시원찮습니다. 소유자 본인이 질문해야 답변 해줄 수 있다고 합니다. 입주한지도 너무 오래돼서 담당자가 잘 모른다고 하네요 경매 절차를 잘 모르기 때문에 알려주는 것 자체를 원하지 않는 것 같습니다. 시행사와 통화 시 알아내지 못한 정보들이 많아 채권자쪽에 통화를 했습니다. 아직 신건이고 채권자쪽에서 내용을 파악 못할 가능성이 높습니다. 저희는 아쉽게도 조금 촉박하게 입찰기일 하루 전날에 전화를 했습니다. 전화를 하니 내용을 확인해본다고 하고 연락을 주었습니다. 연락을 해보니 경매 진행 전, 법원에서 대지권미등기 관련 보정명령을 내렸다고 합니다. 채권자쪽에서 대지권미등기 관련 사실조회신청서를 제출 했더라고요 그래서 인천서구청에서 사실조회 회신서를 제출 했다고 합니다. 아래 사진입니다. 저도 채권자쪽에 통화를 해서 사실조회 회신서에 대한 내용을 물어봤습니다. 채권자측에서도 법원 경매계장과 통화를 했는데, 인천 서구청 사실조회 회신서에 취득세 납부 된 것으로 확인이 되었다고 합니다. 하지만, 영수증에는 건물과 대지가 구분되어 있지는 않았다고 합니다. 그래서 대지에 대한 분양대금 미납금액이 있을 여지도 있다고 리스크까지 친절하게 얘기해주더라구요 그래서 취득세 금액을 물어보았는데 그 부분은 외부에 나와있어서 모른다고 하더라구요 아무튼 정확한건 시행사쪽에 문의해서 판단해보라고 답변 들었습니다. 보통은 일괄납부 하기 때문에 별 문제가 없겠지 하고 입찰에 참가 하려고 했습니다. 그때!! 풀세팅님이 쿵쌤 칼럼을 올려주셨어요 https://cafe.naver.com/mkas1/1596216 https://cafe.naver.com/mkas1/1596216해당 칼럼을 요약하면 아래 사진과 같습니다. 맨 첫 매각물건명세서(24/08/23)에는 토지+건물에 대한 취득세가 납부되었다는 사실조회 회신서가 있다고 나와있습니다. 이후에 낙찰자가 불허가를 받고 다시 매각물건명세서가 업데이트 되었습니다. 인수금액 약 2.5억을 납부하고 대지권 이전 신청을 할 수 있다는 내용입니다. 저희랑도 비슷한 조건의 물건입니다. 인천 서구청에서 토지+건물에 대한 취득세가 납부 되었다는 사실조회 회신서가 들어왔습니다. 하지만, 쿵쌤 칼럼 물건이 특이한건지 모르겠는데 인수금액이 존재 했습니다. 결국에는 사실확인서만으로는 인수사항 여부를 "정확하게는" 알 수 없기 때문에 입찰에 참여하지는 못했습니다. 그리고 채권자측에게 당일날 분양계약서 사본을 받았습니다. 인수사항이 없는 것으로 보여졌지만, 입찰기일 당일날 줘서 시간 상 입찰에 참여하지는 못했습니다. 9명이 들어왔고 2.92억에 낙찰 됐습니다. 시세는 3.2억정도 형성 되어있어서 3천만원정도 안전마진이 있겠습니다. 잔금 납부하는지까지 지켜봐야겠습니다. 오늘은 대지권미등기 조사내용 경험담을 작성해봤습니다. 빨간글씨는 정말 어려운 것 같습니다. 언제나 항상 물건별로 변수는 존재 하는 것 같습니다. 아무튼! 낙찰가가 높은 만큼 빨간물건을 한번 건드려봤습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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