스탠포드대 연구교수였던 토마스 소웰(Thomas Sowell)은 저서,『The Housing Boom and Bust(주택 붐과 불황)』에서 선진국 주택 시장의 상승과 하락에 영향을 주는 변수들을 연구했습니다. 소웰의 연구를 응용해 2025년 우리나라 아파트 시장의 상승과 하락을 예측해 봅니다. 1. 정부 정책(Government Policies) 소웰은 정부 정책이 주택 가격의 상승과 하락에 직접적인 영향을 준다고 봅니다. 우리나라의 경우 박근혜 정부의 대출 완화를 통한 부동산 부양책, 역효과를 낸 문재인 정부의 다주택자 규제· 재초환·양도세 중과세가 아파트 가격을 급등시킨, 정부 정책의 대표적인 예입니다. 2025년에 진보 정부가 집권해 다주택자 중과세·재초환 강화, 고가 1주택자 재산세·종부세 강화, 주택 공시가격 90% 현실화 등, 과거 문재인 정부의 부동산 정책을 부활시키면 2025년 서울 아파트 시장은 상당히 경색될 수 있습니다. 현재 한강변 50층 재건축을 가능하게 했던 오세훈 시장의 한강르네상스 정책은 2007년에 시작됐으나, 이어 박원순 시장 시기에 시민 공용 공원지 기부채납 등의 이유로 10년간 정체됐고, 박 시장 사후에 오 시장이 다시 부활시켰습니다. 한강변 국평 50억 원은 진보 정권에서 용인될 수 없는, 초양극화 현상입니다. 진보 정부는 한강청 등 국가 기관을 통한 한강변 개발 억제, 박원순 전 시장의 한강변 35층 고도 제한 부활 등을 시도할 가능성이 높고, 이 경우 강남권 재건축 지연으로 인해 서울 전체 부동산 시장이 위축될 수 있습니다. 2. 경제성장률(Economic Growth Rate)과 국민소득(National Income) 소웰은 경제 성장기에는 주택 시장이 활성화되고, 경기 침체기에는 조정이 일어날 가능성이 높다고 봅니다. 서울 아파트가 급등했던 2015년 이후 한국의 경제성장률은 2~3% 수준을 유지해 가격 상승을 뒷받침했습니다. 일본의 경우 1980년대에 4-6%대를 유지했던 경제성장률이 1990년 1%, 1992년 –1%까지 하락해 주택 시장이 붕괴됐습니다. 2025년 이후 우리나라 경제성장률이 예상치 못한 수치(2025년 1.4%, 2026년 1% 등)로 내려가면 부동산이 하락할 가능성이 높습니다. 3. 금리(Interest Rates)와 인플레이션(Inflation) 소웰은 미국의 주택 시장은 금리가 결정적인 변수임을 지적합니다. 미국은 1990년대의 저금리 정책으로 주택 가격이 급증했는데, 2000년대 이후 금리 인상으로 경기 둔화와 2008년의 글로벌 금융 위기를 초래했습니다. 한국도 2015년에 2.0%대였던 금리가 2020년에 0.5%까지 인하되면서 수도권 아파트 시장이 급등했습니다. 미국이 인플레이션 억제를 위해 2025년에 4-5%대의 고금리 정책을 계속 유지하고, 이에 따라 우리나라도 2-3%대의 금리가 유지될 경우 서울 아파트 상승은 약할 것으로 보입니다. 4. 인구 구조 변화(Demographic Changes)와 지역 요인(Regional Factors) 소웰은 특정 지역에서의 고령화와 인구 감소가 주택 수요와 가격 하락의 원인임을 지적합니다. 부산, 대구 등 우리나라 지방 도시의 경우 2017년 이후 주택 가격이 지속적으로 하락 중인데, 이런 현상은 인구 감소가 원인일 수 있습니다. 지방 도시의 경우 전고점에 비해 큰 폭으로 하락했지만, 인구 유출이 계속되면 2025년에도 주택 가격의 지속적인 약세가 예상되므로 신중한 접근이 필요합니다. 5. 주택 공급(Housing Supply) 소웰은 주택 공급 부족 시 가격 상승, 공급 증가 시 가격 하락의 상관관계를 인정합니다. 우리나라도 2015년 이후 주택 공급이 부족한 핵심지 위주로 급등세를 보였습니다. 그러나 주택 가격이 단순히 공급과 수요의 법칙에 의해 결정되는 것이 아니라 경제성장률, 국민소득 등 거시 경제 지표와 밀접하게 연관되어 있음을 시사하는 예도 많습니다. 일본은 1990년대 이후 주택 공급이 줄었지만 주택 가격은 지속적으로 하락했습니다. 따라서 2025-2026년 사이에 서울 아파트 공급이 크게 감소해도 경제성장률 하락, 고금리, 아파트 거래량 감소 등 거시 지표가 악화되면 아파트 가격은 약세일 수 있습니다. 아래는 제 책 소개입니다~.
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