최근 토지거래허가제(토허제) 해제를 두고 여러 전망이 나오고 있습니다. 이와 관련해 서울시는 왜 잠실·삼성·대치·청담의 기축은 해제하면서 재건축 단지는 남겼을까, 하는 의문이 듭니다. 토허제는 전례가 없어 해제의 효과를 검증하기 어려운데, 2017년 문재인 정부 초기에 실시된 투기과열지구 실시가 가장 유사한 효과를 낸다고 봅니다. 이하에서는 투기과열지구 이후 기축(신축 포함)과 재건축의 가격 상승을 비교함으로써 ‘토허제에 재건축을 남겨둔 이유’를 유추해 봅니다. 요즘 정치에서 ‘개딸’, ‘태극기부대’ 같은 용어들이 매일 뉴스에 등장합니다. 부동산 시장에도 비슷한 조어로 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축)과 ‘몸테크’(오래된 재건축으로 투자 수익 올리기)가 있습니다. 2017년부터 서울 아파트 가격이 급등하면서 낡고, 오래 걸리는 재건축보다는 첨단 커뮤니티 시설을 갖춘 신축이 생활도 편리하고, 가격 상승이 높다는 믿음이 생겼습니다. 그러나 아래 그림에서 비교한, 주요 지역의 5개 재건축 단지와 5개 신축 단지를 보면 2017년 2월에 똑같이 10-20억 원 사이였던 10개 단지가 8년이 지난 현재, 재건축 단지는 30-50억 원 사이인 반면, 신축은 20-30억 원 사이에 있음을 알 수 있습니다. 이를 통해 지난 7년간 우리 사회에 유행했던 얼죽신 믿음이 처음부터 잘못된 것이거나, 누군가에 의해 의도된 조어가 아닌가 하는 의문을 불러일으킵니다. 심리학자로 노벨 경제학상을 수상한 대니얼 카너먼(Daniel Kahneman)은 저서, 『생각에 관한 생각』에서 얼죽신, 개딸, 태극기부대처럼 인간의 비합리적 의사 결정에 영향을 주는 현상을 프레임 효과(Framing Effect)로 설명했습니다. 이 효과는 동일한 정보라도 제시되는 방식에 따라 사람들이 다르게 판단하는, 인지적 확증 편향(Confirmation Bias)을 의미합니다. 한 실험에서 의사는 수술 후 중환자에게 생존율 90%, 사망률 10%라는, 같은 용어 중 하나를 제시했는데, 환자들은 다른 반응을 보입니다. 얼죽신에도 이 실험과 유사한 프레임이 작동합니다. 신축은 ‘깨끗함, 편리함, 높은 시세 상승률’의 긍정 프레임으로 제시되는 반면, 재건축은 ‘낡음, 불편함, 낮은 시세 상승률’의 부정 프레임으로 제시되므로 사람들은 위 그림과 같은 계량적 사실과 무관하게 반응이 다릅니다. 이런 프레임은 어떻게 만들어질까? 카너먼의 심리 연구를 부동산에 적용해 보면 조합과 건설사는 피트니스, 수영장 등 첨단 시설을 집중 홍보해 재건축과 차별화하고, 유튜브 등 미디어에서 반포 래미안원베일리 같은 신축 아파트를 집중 조명해 신축 가격이 더 오를 것이라는 인식이 강화되면서 프레임은 탄생합니다. 2024년 내내 래미안원베일리는 최초로 국평 60억 원 돌파, 평당 2억 원 돌파 등으로 화제였고, 이런 뉴스가 반복되면서 이 아파트는 실제로는 재건축의 마지막 단계임에도 불구하고, 신축이 급등한다는 인식을 확산시킵니다. 카너먼은 이런 과정을 프레이밍 만들기(Frame Setting)로 부릅니다. 반복적인 사회적 학습에 의해 ‘얼죽신’, ‘개딸’, ‘태극기부대’ 같은 프레임이 만들어지면 개인은 자신의 판단보다 사회적 분위기에 따라 행동한다는 것이 카너먼의 연구 결과입니다. 카너먼은 이런 프레임의 한계를 벗어나기 위해 ‘직관’을 뜻하는 빠르게 생각하기(fast thinking, 시스템 1)보다 ’이성‘을 뜻하는 느리게 생각하기(slow thinking, 시스템 2)를 권유합니다. 그는 ‘통계적으로 생각하기가 왜 어려운가’라는 글에서 인간의 생각은 비유, 인과관계 유추(시스템 1) 등을 잘하는 반면, 많은 데이터를 고려해야 하는 통계적 사고(시스템 2)를 꺼린다고 합니다. 카너먼은 인간이 직관적 프레임(시스템 1)에 의존할 때 비합리적인 결정을 내릴 가능성이 높다고 보고, 객관적인 데이터에 기반한 판단(시스템 2)을 함께 사용하도록 권유합니다. 카너먼의 이론에 따라 데이터에 기반해 신축과 재건축의 투자 수익을 비교해 본 것이 아래 그림입니다. 우수한 학군지 등 젊은 층이 선호하는 최적의 입지 조건을 갖춘 래미안대치팰리스(래대팰)는 얼죽신 열풍이 불었던 2016년쯤 최고의 인기 신축이었습니다. 2017년 2월에 래대팰과 압구정 신현대 국평은 16-17억 원으로 비슷했는데, 2025년 현재 36억, 50억 원으로 약 14억 원 차이가 납니다. 연봉이 2억 원인 두 사람이 2017년 초에 각각 ‘얼죽신’의 바로미터였던 래대팰, ‘몸테크’의 바로미터였던 압구정 신현대를 매수했다면, 현재 두 사람의 투자 수익에서 아래와 같은 공식이 도출됩니다. ‘신축 가격(36억) + 7년 연봉(14억) = 재건축 가격(50억)’ 이 공식은 삶의 편리함을 추구하는 사람은 신축을 선택하는 대신 7년간의 연봉을 추가로 투자해야 재건축 아파트와 같은 자산이 유지됨을 알려줍니다. 카너먼은 직관에 의존하는 인간사고(시스템1)는 비합리적일 수 있기 때문에 위의 공식과 같은 계량적인 분석(시스템 2)을 활용해 오류를 줄이도록 충고합니다. 제 책에서 과거 8년간의 상승률에 기반해 보면, 8년 후, 50층으로 재건축되면 국평을 기준해 압구정 신현대 100억 원, 신반포2차 90억 원, 잠실주공5단지 60억 원으로 계산됩니다. 서울시가 토허제에 재건축 단지를 남겨둔 것은 재건축 단지의 이런 미래 가격을 우려했기 때문일 수 있습니다. 2023년에 압구정 신현대, 신반포2차 국평이 36억 원이었을 때 1년 반 만에 각각 50억, 45억 원이 될 것으로 예상한 부동산 전문가는 거의 없었습니다. 지난 2년간의 상승률로 보면 8년 후 이들 아파트가 50층으로 재건축되면 국평 90-100억 원도 가능해 보입니다. 아래는 제 책 소개입니다~
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