안녕하세요. 가치를 알아가는 투자자 팥2 입니다. 저는 지난 23년도 4월 내집마련기초반을 시작으로 월부에서 꾸준하게 공부를 하고 있습니다. 1호기를 투자하기까지 많은 우여곡절이 있었던 터라 내용에 대해 복기를 해보고자 합니다. 오래 시장에 계셔서 실력이 높으신분 또는 비교적 쉽게 결정이 되서 투자 하시는 분들도 계셨겠지만, 저는 정말 1호기 투자까지 힘든 상황이 많았습니다. 1개를 위해 많은 확신이 필요했고 1번의 투자코칭, 4번의 매물코칭이 있었습니다. 현재 매물이 날라가서 심적으로 많은 어려움을 겪고 계신 분들이 많으시다면 제 글을 읽고 많은 용기를 얻어가셨으면 좋겠습니다. >> 타임라인 대로 정리 해보았습니다. 23년 7월 - 첫 앞마당 (용인시 수지구) 을 시작으로 천천히 하나씩 앞마당을 만들어 갑니다. 1호기에 대해 방향성을 몰라 23년 8월 한가해보이 멘토님께 투자코칭을 처음 받고 지방 투자를 생각하게 됩니다. 하지만 담당 부서 업무상 해외에 갈 일이 잦아지고 회사에서 리더를 맡고 있는지라 가치 투자 방향으로 서울 투자로 방향을 돌려 23년도 12월부터 본격적으로 서울 앞마당을 만들어 갑니다. 24년 04월 - 서울 앞마당 4개 (2급지 1개, 4급지 3개), 경기도 1개 *매물코칭 저에게는 선생님과 같은 동료 분의 권유로 현재 잘 하고 있는지 점검하기 위해 첫 매물 코칭을 받게 됩니다. 셔츠 튜터님께서 정말 친절하게 제가 뽑아온 두 개의 물건에 대해 설명을 해주셨습니다. 1) A 매물 : 4급지 역세권 구축 대단지로 24평 (방3화2/계단식) 뉴타운 내에 있는 단지라 선호도가 높고 초코아 단지 2) B매물 : 4급지 역세권 구축 중소형 단지, 9호선 초 역세권, 24평 (방3화1/계단식) 셔츠 튜터님 피드백 A 매물 잘 뽑아오셨습니다. A 매물은 뉴타운에 있는 단지로 대장 아파트 사이에 껴 있는 구축 단지로 대 단지에 선호도가 상당히 좋은 단지 입니다. 주변 상권도 보시면 백화점을 비롯하여 다양한 생활 상권들이 깔끔합니다. 주인 전세도 되고 시세에 비해 전세 가격도 높게 해준다고 하니 투자금도 적게 듭니다. 투자 매물로 적합합니다. B 매물은 현재 투자 우선 지역이 아닙니다. 좀 더 다른 매물들을 찾아보세요. 투자는? 그리고 매코후 나의 생각 A매물은 주인 전세를 하기로 한 매물이었는데 주인 전세를 갑자기 철회하여 투자금이 오버 되며 결국 투자 못했습니다. 지금 생각해보면 단지 가치를 잘 몰라서 투자에 대한 확신이 부족 했던 부분도 있었던 것 같습니다. 이런 좋은 시장을 더 찾아보면 되지뭐 라는 안일한 생각으로 떠나 보냅니다. 한편으로는 매물 코칭을 통해 내가 좋아하는 단지도 사람들이 좋아할까? 라는 기준을 하나씩 잡아갈 수 있는 기준점은 마련 했던 것 같습니다. 현재는 어떻게 되었을까? A단지는 25년 6월 기준 매매가는 9% 상승하였으며, 전세가는 4%하락 하였습니다. 매매가도 오르고 전세가는 내려가 투자하기에는 나빠졌다고 생각합니다. 하지만 사람들이 좋아하는 선호 구축이라 매매가격이 4급지인데도 불구하고 9%나 상승한 모습을 알 수 있었습니다. B단지는 25년 6월 기준 매매가는 13% 상승 하였으며, 전세가는 2% 상승 하였습니다. 균질성은 덜어지지만 9호선 초 역세권으로 근처 대형 마트도 있고 특히 신혼부부가 살기 편리한 곳입니다. 근처 공급이 유독 없는 지역에 강남 접근성도 좋은곳이라 균질성은 부족해도 쭉쭉 올라갈 수 있었던 것 같습니다. 매물코칭을 넣을때는 전체적으로 쌌기 때문에 우선 순위 단지는 아니지만 현재 상황에서는 투자하기 너무 좋은데? 라는 생각이 들었습니다. 24년 06월 - 서울 앞마당 5개 (2급지 1개, 3급지 1개, 4급지 3개), 경기도 1개 *매물코칭 4월 지투를 다녀오고 3급지 앞마당을 저는 추가로 1개 더 만들게 됩니다. 지방투자실전반을 처음 다녀오고 많은 가르침을 주신 제인 튜터님과 실력이 출중하신 조장님, 조원분들의 영향을 많이 받았었습니다. 서울, 수도권 투자를 생각하시는 조원 분들이 많으셨는데 앞마당 1등 뽑기도 처음 해보고 전수조사의 개념도 다시 잡게 됩니다. 저는 지투때의 튜터님, 조원분의 인사이트를 바탕으로 전수조사를 하고 다시 한번 매물 코칭을 넣게 되었습니다. 두번째 매물 코칭은 빈쓰 튜터님께 받게 되었습니다. 1) A매물 : 4급지 역세권 신축 대단지 24평 (방3화2/계단식) 대신 주변 균질성이 떨어지며, 24년 12월부터 근처 대규모 공급이 있음 2) B매물 : 3급지 역세권 구축 300세대이하 소형단지, 선호하는 생활권, 24평 (방2화1/복도식) 2호선, 9호선 이용도 매우 편리하고 근처 균질성도 뛰어난 지역 빈쓰 튜터님 피드백 A매물과 B매물 모두 좋습니다. A매물의 경우, 주인이 주인 전세를 1년 원했으며 그후 나갈 예정인데, 25년도 여름이면 근처 지역에 입주가 많아 입주한복판이니 실거주를 1,2년 정도 하세요. 가격은 호가에서 OO억 까지 깎아 보세요. B매물도 괜찮습니다. 대신 해당 생활권에서 가장 꼴지 단지임은 생각하고 투자하세요. 입지가 좋은 곳이라 재건축 할 때까지 가져가야 하는 단지입니다. 투자는? 그리고 매코후 나의 생각 A매물을 OO억 까지 깎아 보라고 튜터님께서 피드백을 주셨고 막상 협상을 해보았으나 1천만원 정도가 최대였습니다. 튜터님이 말하는 가격까지 안되면 싸지 않은거 아닌가? 라는 지금 생각하면 멍청(?)한 생각과 더불어 B매물도 잠시 망설이는 사이에 다른 사람이 계약금을 넣으면서 매물이 날라가게 됩니다. 단지의 가치에 대해 확신이 역시나 없지 않았나 생각이 듭니다. OO억까지 되지 않으면 사면 안되 라는 생각은 지금 생각하면 진짜 바보 같은 생각입니다. 현재는 어떻게 되었을까? A단지는 25년 6월 기준 매매가는 11% 상승하였으며, 전세가는 -7%하락 하였습니다. 4급지이지만 역세권이고 신축이라 매매가격이 오르는 속도 또한 먼저 오르게 되는것 같습니다. 하지만 주변 공급으로 인해 전세가는 하락합니다. 1년사이에 1억이나 올랐는데 덜 깎인다고 투자를 못했던 것입니다. B단지는 25년 6월 기준 매매가는 12% 상승 하였으며, 전세가는 -7% 상승 하였습니다. 지역에서 떨어지는 구축 단지이지만 3급지의 선호하는 생활권이고 방2화1 구조라도 신혼부부가 살기에는 부족함이 없기 때문에 매매가격이 오르는 속도가 4급지 신축만큼 좋은것 같습니다. 구축인데도 불구하고 1년사이에 역시 1억이나 매매가격이 오른것 같습니다. 지금은 전세가격은 좀 빠진 상태인데 제가 사려고 했을때 전세가격도 높았고 잠시 기회를 열어줬었는데 못알아 봤구나…라는 생각을 하게 된 단지 입니다. 24년 07월 - 서울 앞마당 6개 (2급지 1개, 3급지 2개, 4급지 3개), 경기도 1개 *매물코칭 6월 빈쓰 튜터님께서 컨펌을 받은 단지를 모두 날려먹고 실의에 빠져 있을때가 아니다! 라는 생각에 3급지 앞마당을 1개 더 만들게 됩니다. 24년 봄을 기점으로 여름은 갑자기 매매 가격이 조금씩 오르면서 거래량이 8월 첫 1만건을 돌파하게 됩니다. 7월 역시 뜨거웠던지라 빨리 투자를 하고 싶은 마음에 3급지 앞마당을 한 개 추가로 만들고 있던 중 첫 번째 매물코칭을 넣었던 A단지의 급매를 만나게 됩니다. (드디어 나에게도 급매가…) 급매 매물을 매임후 바로 저는 매물코칭을 신청했고 권유디 튜터님께서 코칭을 해주셨습니다. 1) A매물 : 4급지 역세권 구축 대단지로 33평 (방3화2/계단식) 뉴타운 내에 있는 단지라 선호도가 높고 초코아 단지 (더군다나 RR! / 세낀 매물) 2) B매물 : 3급지 구축 500세대이하 중소형단지, 선호하는 생활권, 24평 (방3화1/복도식) 5호선과 9호선 모두 이용 가능한 위치이며, 초/중학교가 바로 옆에 있음. 근처 대단지 입주로 앞으로 인근 생활권 개선 될 예정 권유디 튜터님 피드백 A매물과 B매물 모두 좋습니다. 특히 A매물은 급매가 맞고 쌉니다. B매물은 실거주로는 좋은데 현재 근처 대단지 입주로 전세가격이 많이 낮습니다. 가지고 계신 투자금으로는 적절하지 못합니다. 팥님은 현재 투자금을 보수적으로 생각하셔야 합니다. (왜냐하면 저는 7월말 회사에서 정리해고를 당했었거든요…) 투자는? 그리고 매코후 나의 생각 A매물은 너무 쌌기 때문에 3개의 팀이 같이 봤고 보고나서 계좌번호를 달라고 요청했으나 작년 여름 매매가격이 오르고 있던 시점이라 집주인에게 계좌번호가 나오지 않게 되고 매물을 거둬달라는 요청이 들어오게 됩니다…. 이렇게 A매물은 날라가고 B매물은 실거주를 할 수는 있으나 정리해고를 당한 시점에서 리스크를 생각하여 포기 하게 됩니다. 급한 마음에 매물코칭을 또 넣긴 했으나 허둥거림으로 제대로 전수조사를 하지 못했던 것 같습니다. 급할수록 좀 더 차분한 마음이 필요 하다고 생각했습니다. 현재는 어떻게 되었을까? A단지는 25년 5월 기준(6월은 전세가격이 너무 낮아 제외) 매매가는 5% 상승하였으며, 전세가는 3%상승 하였습니다. 첫번째 넣은 매물 코칭 A단지가 같은 단지인데 24평은 9%가 오른 반면, 33평은 5%가 올랐습니다. 전반적인 상승이지만 확실히 30평대가 20평대에 비해 아직 덜 올랐구나 라는걸 알게 되었습니다. B단지는 25년 6월 기준 매매가는 8% 상승 하였으며, 전세가는 15% 상승 하였습니다. 구축에 단지가 크지는 않지만 교통이 편하고 주변에 초중학교가 모두 있다는게 큰 장점인 단지 입니다. 제가 매물코칭을 넣었던 작년 7월과 비교하면 해당 지역 입주장이 정리가 되면서 전세 가격이 큰 폭으로 오른 것을 확인 할수 있었습니다. 교통이 좋기도 하고 주변 환경이 개선 되면서 전세가격이 확실히 잘 올라주는구나 라는 걸 느낄 수 있었습니다. 25년 01월 - 서울 앞마당 6개 (2급지 1개, 3급지 2개, 4급지 3개), 경기도 1개 *투자코칭 투자를 못하고 있는 답답한 마음과 부모님의 건강악화로 고민이 많던 와중에 24년 12월 실전반에서 오렌지하늘 튜터님의 조언에 따라 투자 코칭을 신청을 하게 됩니다. 이때 정말 한줄기 빛과 같은 잔쟈니 튜터님을 뵙게 됩니다. 저의 고민은 지금까지 투자 매물만 쭉 봐왔는데 부모님 건강 악화로 실거주도 같이 고민을 하게 되었고 해당 부분에 대해 명쾌한 코칭을 해주시게 됩니다. 잔쟈니 튜터님 피드백 실거주를 해도 투자를 하게 되도 돈을 버는 것은 똑같아요 팥님. 현재 이직한 회사가 과천 지정타 니까 이제 입주가 정리되는 경기도 C 지역에 OO억 예산에서 한달에 OO만원 정도 상환하는 선에서 신축 매물을 찾아보세요. 2년정도 실거주 하다가 전세가격이 올라오면 전세를 주고 다른데로 가셔도 좋을 것 같습니다. 투코후 나의 생각 사실 투자에 매몰되어 아직 포트폴리오 부분은 생각을 해본적이 없었는데 튜터님께서는 향후 5년간의 포트폴리오를 제시해주셨습니다. 실거주를 해도 충분히 돈을 벌수 있겠다 라는 생각을 하였고 생각의 전환이 된 기점이 아닌가 싶습니다. 인사이트가 정말 남다른 튜터님이라는 생각이 많이 들었습니다. 저는 투자 물건과 실거주 매물을 열어두고 찾아보고 매물 코칭을 넣어봐야겠다 라는 생각을 했습니다. 25년 02월 - 서울 앞마당 9개 (2급지 1개, 3급지 2개, 4급지 4개, 5급지 2개), 경기도 1개 *매물코칭 잔쟈니 튜터님께서 알려주신 경기도 C 지역을 신축을 중심으로 저는 매물털기를 하게 됩니다. 매주마다 매물털기를 진행하고 전임을 통해 촘촘히 매물 정리를 해가던 도중 동료의 연락으로 서울 OO구의 매물 임장을 평일 밤늦게 가게 됩니다. 공실, 넉넉한 잔금 기간, 거기다가 30평대라 싸다! 라는 생각으로 잔쟈니 튜터님이 일러주신대로 매물털기한 경기 C지역 실거주 매물과 투자 물건 모두 매물코칭을 다시 한번 넣게 되었습니다. 네번째 매물코칭은 자유를 향하여 멘토님께서 해주셨습니다. 1) A매물(실거주) : 경기도 C지역, 10년차 준신축 대단지 24평 (방3화2/계단식) 1호선 도보로 이용이 가능하며, 근처 신축 단지 입주로 주변 환경 개선. 초품아 2) B매물(투자) : 4급지 생활권은 괜찮으나 근처에서 선호도 떨어지는 구축 단지, 32평 (방3화2/계단식) 5호선 도보로 이용이 가능하나 해당 구에 입주가 계속 있음 자유를향하여 멘토님 피드백 A매물도 좋지만 B매물 너무 싼데요? 20평대 가격에 30평이 나온 것 같습니다. 입주장인 곳이라 전세를 낮게 받을수도 있다 또는 내가 잔금을 칠수 있다 와 같은 리스크 감당이 가능하면 B매물 하셔도 좋을 것 같습니다. A매물을 할 경우 대단지이고 나온 매물이 많습니다. 아직 상승장이 아니니 RR을 사세요. 투자는? 그리고 매코후 나의 생각 A매물과 B매물 모두 좋았지만 결론적으로는 30평이 20평가격에 나온 서울에 있는 B매물을 선택하게 됩니다. 매물코칭이 한번에 되기 어려워 매물을 본 후 4일만에 연락을 드렸는데 시장이 잠잠했던 터라 매물이 아직 얌전히 절 기다려주고 있었고 저는 B매물에 투자하게 됩니다. 입주장이어서 걱정은 되었지만 1등물건을 만들기 위해 특올수리를 진행하였고 1등으로 집상태와 매물가격을 만들고 빠르게 전세까지 빼게 됩니다. 현재는 어떻게 되었을까? A단지는 25년 6월 기준 매매가는 비슷하지만, 전세가는 5%상승 하였습니다. 해당 단지는 지역에서 선호하는 대단지이고 지역내 입주장이 정리가 되면서 전세 가격이 올라오는 것이 느껴집니다. B단지는 25년 6월 기준 매매가는 6% 상승 하였으며, 전세가는 -2% 하락 하였습니다. 생활권에서 선호하는 단지는 아니기 때문에 아직 상승의 여파가 오지는 않았습니다. 하지만 싸게 샀기 때문에 제가 샀을 때와 평균 시세를 비교했을때 약 6%정도 차이가 난다고 생각합니다. 전세가격도 1등 컨디션으로 매물을 만들었기 때문에 빠르게 기존 시세대로 뺄 수 있었던 것 같습니다. 1호기 투자한 내용을 이로서 모두 피드백 해보았습니다. 참 좋은 단지도 쌀 때 많이 봤는데 투자를 못했던 이유는 단지 가치에 대한 확신인 것 같습니다. 저같이 집을 한 채도 안사 본 사람은 단지 가치에 대한 확신이 필요한데 충분한 인풋을 넣지 않은 상태였기 때문에 쌌지만 그 가치를 알아보지 못했었습니다. 많은 실패를 통해 단지 가치에 대해 조금 더 명확하게 알 수 있어서 1호기 투자를 할 수 있던 것 같습니다. 많은 어려움이 있을 때 주변 동료들과 튜터님들이 안 계셨으면 지속하기 어려웠을 거라 생각합니다. 계속해서 할 수 있다 자신감을 넣어주시는 동료분들 다시 한번 감사합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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