안녕하세요, 오늘도 즐기면서 투자하는 기제이입니다. 최근에 1호기를 매도하고 갈아타기를 하면서 느낀점과 경험을 복기해보려 합니다. 잔금 친지 벌써 3주정도 지났네요 ■ 1호기 매도 생각지도 못한 매도 기회 원래 1호기를 매도할 생각은 전혀 없었어요. 왜냐면 세입자가 2023년에 계약했고, 오래 거주하시려는 마음이 있어서 계갱권까지 쓰시고 난 후 2027년쯤에 매도하면 되겠다고 생각하고 있었거든요. 그런데 오랜만에 부동산에서 연락이 와서 받아보니, 세입자가 집을 사고 싶다고 하더라고요. 주변 매물들을 몇 개 봤는데 지금 살고 있는 제 1호기보다 좋은 집이 없다고 하면서요. (역시 집 인테리어 상태가 좋아야된다고 또 한번 느꼈습니다.) 시장 분위기와 가격 얘기 때는 2024년 여름, 부동산 분위기가 조금씩 좋아지고 있었어요. 집값이 오를 거라는 사람들의 심리도 있었구요. 그 당시에 성동구 임장하고 있었는데 배액배상 얘기도 들었거든요. 제1호기에도 곧 흐름이 오겠구나 싶었고 조금 더 받고 싶다는 생각에 올수리된 집이라는 걸 어필해서 시세보다 높게 불렀어요. 그런데 세입자분이 돈이 부족하다고 해서, 저도 돈이 부족한 조금 더 받고 싶은 상황이라 부동산에 매물을 내놓고 잘 보여달라고 하고 일단 마무리했어요. 그렇게 가을이 되니 대출 규제가 시작되고 슬금슬금 매수하려는 분위기가 점점 사그라들더라고요. 교통이 불편한 동네에 있는 집이라서 그런지 외부수요도 많이 없었고 집 보러 오는 손님도 줄어들고, 와도 "생각해볼게요"라고 하는 분들만 계셨어요. 결국 그 집은 2025년 1월에 세입자분께 매도하게 되었어요. 다행히 세입자분이 기다려주셨다가 사셔서 망정이지 안그랬으면 아직도 매도가 안됐을 거라고 생각합니다. 제 거래 이후로 지금까지 그 단지에서는 거래가 단 1건도 없거든요 매도는 내뜻대로 할수가 없구나를 알게 되었고 환금성에 대해서도 다시한번 생각해보는 계기가 되었습니다. 매수할때 매도할꺼를 생각해서 해야되겠구나, 사고 싶은 매물이 있어도 내집이 팔리지 않으면 살수가 없구나, 선호도에 대해서 수요에 대해서 저의 기준을 조금 더 촘촘하게 잡게되었습니다. ■ 아쉽게 놓친 매물 매물 찾기 시작 1호기 매도 계획을 세운 다음 갈아탈 매물을 찾기 시작했어요. 서울전체가 싼구간이어서 매도하자마자 바로 갈아끼우고 싶었습니다. 그래서 2024년 가을부터 매물을 찾아봤거든요. 월부에서 3년간 배운 덕분에, 월학에서 6개월간 잔쟈니 튜터님께 배운 덕분에, 항상 함께해주고 응원해주는 동료들 덕분에 배운 대로 투자금 +1억으로 매물들을 찾았어요. 2024년은 많이 깎이는 시장이어서 기회가 있었거든요. 주요 타겟 단지들을 매일 체크하면서 시간 날때마다 네이버 부동산에서 새로 나온 매물을 확인했어요. 그러다 원래 가격보다 많이 싸게 나온 매물을 발견했거든요. 시세보다 1억 정도 낮게 전세가 끼어있는 매물이었는데, 전세 만기는 10개월 정도 남은 상태였어요. (투자금이 많이 들어가는 상황인거죠) 싸게 나온 이유는 상속받은 집이었고 집주인이 4명(지분 1/4씩)이라 정리하고 싶었다고합니다. 세입자분은 손주가 하교하면 돌봐주고 계셔서 이사할 수 없는 상황이라 연장하고 싶어하셨고요. 저는 매수의지를 보여드리면서 협상카드를 내밀었습니다. 세입자분께는 전세 재계약을 지금 시세로, 집주인분들께는 기존에 3천 깎인 금액에 추가로 1천만원을 더 네고요청드렸습니다. (집주인 4명이니까 1인당 250만원씩이라 충분히 받아들일꺼라 생각했어요) 아쉬운 결말 세입자분은 오케이 하셨고 집주인들 연락을 기다리면서 하루정도가 지났습니다. 그런데 물건지 부동산에서 양타를 치려고 제가 열심히 협상해서 잘 세팅한 매물을 기존에 보고 간 투자자분에게 연락해서 매도하셨더라고요. 너무 속상해서 일주일 정도 잠을 못 잤던 것 같아요. 그런데 막상 이번에 매수하게된 매물이 놓쳤던 매물보다 좋아서 오히려 다행이라는 생각이 들더라구요. 게다가 그 물건에 투자하지는 못했지만 물건을 만들어서 투자해보는 경험도 하게 된 거고요. ■ 갈아타기 집중적인 매물 탐색 매물을 놓치고 나니 뭔가 더 좋은 매물을 찾고 싶어지더라구요 그래서 주요 타겟 단지들을 좁혀놓고 해당 단지 부동산에 일주일에 2~3번씩은 방문했던 것 같아요. 그러다 보니 나와 있는 매물도 다 보게 되고, 새로운 매물이 나오면 매도자 상황까지 모두 브리핑해주시더라고요. 그러다보니 자연스럽게 투자가능한 매물들이 많이 보였고 투자 가능한 매물은 많았지만 전세가가 조금 불안정했습니다. 그래서 최대한 리스크를 줄일 수 있게 매수가를 낮출 수 있는 방향으로 고민하게 됐습니다. 최종 매수 성공 주요 타겟 단지들을 보면서 감당 가능한 물건들을 네고해놓고 기다리면서 계속 매물을 찾고 있었는데, 마침 이사 가고 싶어서 저렴하게 넘기려는 매물이 있었습니다. 저는 그 물건을 매수하게 되었습니다. 매수 과정에서 취소할 뻔도 하고, 물건지 부동산과 의견 조율이 안 되기도 하고, 매도자분의 매도자와 조율하면서 우여곡절이 많았습니다. 하지만 우여곡절이 많은 만큼 경험이 쌓였고, 경험이 곧 내 자산임을 다시 한번 느끼게 되었습니다. 그리고 또 한가지 소득은 그 치열했던 과정을 지켜보던 아내도 3년간 부동산 공부한 게 헛되지 않았음을 인정해줘서 더욱 뜻깊은 매수가 되었던 것 같습니다. ■ 느낀 점 아마도 월부를 시작하지 않았다면 실거주였던 1호기를 전세주고 나올 생각도, 더 나은 자산으로 갈아끼울 생각도 못했을 것 같습니다. 지금 와서 생각해보니 든든한 자산을 가지고 있다는 마음에 회사에서도 가정에서도 하루하루 더 긍정적으로 살고 있는 것 같습니다. 부동산 지식은 물론 마인드까지 가르쳐주신 스승님들, 열심히 임장 다니며 연락 주시는 동료분들, 임장 다닐 동안 남편을 믿어준 와이프 덕분입니다. 그리고 부동산 투자를 배울 수 있는 환경을 만들어주신 월부에 감사합니다. 복기 정리 1. 매도는 내 뜻대로 되지 않는다 환금성에 대해 다시 한번 생각해보는 계기가 되었습니다. 2. 시장은 금세 뜨거워졌다 차가워지기도 한다 예측하려 하지 말자는 교훈을 얻었습니다. 3. 매도할 것을 생각해서 매수하자 선호도와 수요에 대한 기준을 더욱 촘촘하게 잡게 되었습니다. 4. 경험이 곧 자산이다 많은 경험을 할 수 있는 환경을 만드는 것이 중요합니다. 5. 간접경험의 가치 주변 동료들의 투자, 지인들의 내집마련, 갈아타기 간접경험이 큰 도움이 되었습니다. 6. 꾸준함의 힘 월부에서 배운 대로 꾸준히 하면 성공할 수밖에 없다는 확신을 얻었습니다.
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