안녕하세요. 2등으로 상가 낙찰 받아서 임대 세팅까지 완료한 경험담을 공유합니다. 이하는 편의상 존칭을 생략하고 대화체로 기술하겠습니다. ------------------------------------------------------------------------ 올해 2월경 수도권의 경매 물건을 검색하다가 이 물건을 발견했다. 고양시에 소재한 오피스텔 건물의 3층 상가 인데 빨간 글씨로 유치권 표시가 있고, 고양시청의 한 부서가 보증금 없이 월세 310만으로 임차인으로 있다고 한다. 자세히 보니 유치권은 채권자의 취하서가 제출된 기록으로 보아 없는 것으로 판단되었고, 월세 금액도 양호하고 고양시청이 임차인이라고 하니 급관심이 간다. 다음 날 임장을 가보았는데, 완공 5년된 15층의 신축 건물이라 근처에서는 경쟁력 좋은 건물로 보였으며, 사무실 직원 약 25명이 근무하고 있는 전용 52평의 사무실이었다. (고양시청은 본청의 건물이 좁아서 여러 부서가 근처의 다른 건물들로 흩어져서 임차하고 있었다.) 인근 부동산 약 5군데를 방문하여 월세 시세를 알아보니, 현재 받는 월세(평당 6만원)가 적정 가격이었다. 그렇다면 낙찰이 되어 시청과 재계약 협상시에는 현재 월세에 보증금을 받거나, (4년전에 계약한 현재의) 월세를 조금 인상하면 되겠다는 계산을 하였고, 실제 시청의 임대차 담당자에게 전화 문의하니, 보증금을 줄 수 있다고 한다. 그리하여 몇가지의 긍정적인 신호를 보고 입찰가는 수익이 예상되는 범위에서 전회차 유찰가 근처로 좀 높게 쓰기로 했다. 드디어 고양지원 입찰장. 법정에서 낙찰가를 2등까지 호명하는 데 입찰자 12명 중에서 나를 2등으로 불렀다. 경매 진행자 앞에 나가서 서있는 순간 차순위 매수 신고제도가 생각이 나서 나도 모르게 차순위 매수 신고하겠다고 말했다. 이건 놓치기가 아까워서 그랬던 거 같다. 이 때 옆에 있던 1순위 낙찰자가 내게 손 짓을 하면서 끝나고 복도에서 보자고 한다. 낙찰자가 복도에서 내게 하는 말은 자신은 유암코의 채권 담당자로 자기네는 유찰 방지용 방어 입찰을 한 것이니, 자기네 입찰 금액과의 차이가 90만원 밖에 안되니, 그것을 지급해 주면 자기들이 대금 납부를 안할 것이고, 그러면 자동으로 차순위인 내가 낙찰자가 되는 것이라고 한다. (아싸~) 속으로 쾌재를 부르며, 흔쾌히 동의하여 낙찰 예정자가 되었다. 1달반이 지나고 예정대로 유암코는 대금 납부를 하지 않았고, 차순위인 내게 낙찰 허가가 결정되어 2등으로 낙찰이 되는 특이한 경험을 하게 되었다. 이 후 대출(4억원, 낙찰가의 87%)을 받아서 잔금을 치루고 나니 명도는 필요 없고, 이제 시청 담당자와 임대료 협상을 시작해야 한다. 나름의 설득 논리를 가지고 담당자와 만났다. 보증금 6천만원과 월세 30만원을 추가해달라고 요청했다. 담당자는 일단 그 안을 상사에게 보고하고 답변 주겠다고 한다. 그런데 이틀이 지나도 소식이 없다. 전화를 해보니 위에서 보증금은 지급할 수 없고 월세 인상도 일단 지금은 어렵고 나중에 연장하게 되면 그 때 고려해 보겠다고 한다. ㅠㅠ 고양시청은 기관으로서 돈이 많을 테니 기존 월세 보다는 더 받을 수 있겠다는 긍정적인 포인트를 갖고 나름 기대 하고 추진하였는데, 이는 순진한 생각이었다. 희망이 사라지고 계산이 틀어지니 약간 당황스럽고, 사전에 철저하게 조사하지 못한 자신을 반성하게 된다. 담당자에게 전화만 하지 말고 직접 만나서 보증금이 없는 부분을 문의했으면, 보증금을 받기 어려운 이유를 알 수 있었을 텐데, 전화 문의 시에는 받을 수도 있다는 식의 건성 답변이었던 것이었다. 알고 보니 관공서란 곳은 보증금 같은 큰 금액의 지출은 의회에서 예산을 승인 받아야 하는 데 그 과정이 어려워서 담당자나 부서장들이 가급적이면 보증금 없이 임대 계약을 한다고 한다. 일견 관공서 임차인이 안정적이어서 좋을 줄 알았으나 겪어 보니 그게 아니었던 것이다. 관공서 임차인은 윗선에서 승인을 받아야 하니 협상도 어렵고, 답변도 느리고, 보증금도 받기 어렵고 등등, 정말 안좋은 임차인이란 것을 이번에 알게 되었다. 앞으로는 관공서가 임차인이면 이런 부분에 대하여 확실히 조사하여, 충분한 보상이나 대책이 있는지 검토하고 진행해야 한다. 그렇다고 시청을 내보내고 새로 임차인을 맞추기에는 현재의 상가 불황 여건상 공실기간이 오래 걸릴 것으로 예상된다. 할 수 없이 시청이 원하는 대로 수용할 수 밖에 없는 상황이다. (담당자는 내가 보증금과 월세 증액을 계속 요청하면 근처의 다른 곳으로 이사할 생각도 내비친다.) 결국 시청에 모두 양보하고 기존대로 보증금 없이 월세 310만원에 계약을 하였다. 나중에 연장시에는 5%를 올리기로 하고. (계약 만기에 시청이 나간다면, 공실 대비 미리 준비를 잘해야 한다. 그때는 경기가 좀 나아지기를 기대하면서.) 결국 최종 결과는 낙찰가 46,110만, 실투금 8,500만, 월세 310만, 이자 공제후 현금흐름 월170만원으로 실투금 수익율은 24%. 최초 계획보다는 못하지만 그래도 이 정도면 괜챦은 투자라고 스스로 위안을 삼기로 하고, 투자에 도움이 되시기를 바라면서 글을 마칩니다. 감사합니다.^^ 김별빛
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