안녕하세요. 플러스알파입니다. 오랜만에 인사 드리네요~ 올해는 조용히 쉬면서(?) 그동안 투자방향대로 잘 이어나가고 있었는지 고민도하고 오래 투자 하기 위한 체력도 만들면서 지내고 있는데요. 그러던 와중에 좋은 소식이 있어서 글올립니다. 2년전에 신탁공매로 받은 상가가 얼마전에 매도되어 그 뒷이야기를 해볼까합니다. ( 아래 글 보시면 그동안 히스토리를 보실수있어요! ) https://cafe.naver.com/mkas1/1081001 https://cafe.naver.com/mkas1/1081001 1. 매도할 때 중요했던 임차 업종 저는 3층짜리 상가를 가지고 있었고, 그곳의 임차 업종은 카페였어요. 약간 테마가 있는 카페여서, 80평을 모두 사용하고 있었습니다. 처음에 임대할 때는 체육시설이나 학원 업종을 고려했었는데, 카페라는 업종이 생소해서 매출에 대한 확신이 없었죠. 하지만 임차 사장님께서 월세만 꼬박꼬박 내주신다면 크게 문제는 없겠다 싶었어요. 그래서 임대차 기간 동안 한 번도 미납 없이 성실하게 월세를 내주셨죠. 2년 후 재계약 시점이 다가오면서, 카페 매출이 괜찮을지 걱정이 되었어요. 만약 매출이 낮으면 사업을 정리할지도 모른다는 생각도 들었고요. 다른 곳의 시세는 거의 비슷하거나 우리가 조금 더 높은 수준으로 맞췄던 상황이라 걱정이 많았어요. 2. 임대료 5% 인상 후 재계약 그렇게 걱정하던 중, 올해 초에 실사용을 원한다는 매수자가 나타났습니다. 동네 부동산에서는 임차 사장님이 가게를 정리할 것으로 보이니 이번 기회에 매도를 해야한다고 설득을 하셨습니다. 그래서 용도 변경을 위한 행위 허가를 준비하며 임차 사장님과 재계약 이야기도 나누기 시작했죠. 그런데 예상 외로 임차 사장님은 사업을 계속 이어가겠다는 의지가 확고하셨습니다. 몇 번의 협상을 하였지만 사업을 지속하겠다는 의사를 보이셔서 이번 기회를 빌어 갱신에 월세를 5% 올리고 1년 계약 연장을 하기로합니다. 3. 순식간에 매도 저는 2년조금 넘게 상가를 들고 있으면서 저는 상반기와 하반기마다 부동산에 단체 문자로 상가를 알렸습니다. 단체 문자를 돌리는 팁중 하나는 꼭 팔아야한다면 추가 중개료를 명시하여 보냅니다.(저는 보통 두배) 그리고 100건이 넘어가는 경우에는 맘편하게 유로 문자발송 서비스를 이용해요. 부동산 번호 추출은 알파카 프로그램을 이용하였습니다! 그리고 문자를 받으신 어느 부동산 소장님께서 라는 연락을 받았습니다. 심장이 바운스바운스 5월 1일 가족여행 가던 차안이었는데 가격밀당을 하며 네고를 해주고 가계약금을 받습니다. 그리고 5월 6일 계약 5월 13일 잔금 나중에 매수자분께 매수이유를 물어보니, 임차사장님께서 사업의지가 있으시고, 안하시더라도 본인이 직접(?) 카페 운영을 할 수 있기 때문에 그리고 투자 수익률이 좋아서라는 답변을 하시더라구요. 매도에서는 무엇보다 임차업종과 임차인이 중요하구나를 느꼈씁니다. 4. 수익 및 느낀점 신탁공매로 낙찰 받은 상가라 부가세를 제외한 순수익을 계산해봤습니다. 매입 원가: 2.6억 최종 매도가는 3.87억 월세 순수익: 2400만 원 (2년간) 순수익(명도비, 유지비 등 제외): 약 1억 원 느낀점을 정리해보면.. 1. 아파트나 오피스텔 매도경험은 있지만, 상가는 처음이었는데요. 주거가 아닌 상업물건을 매도하니 체감상 투자해서 남긴 수익 같다는 느낌이 강했어요. 집을 팔았을 때의 기분과는 다른 짜릿함이었습니다!! 2. 나한테 예쁜 물건은 남들한테도 예쁘다. 제가 가진 것 중에 가장 수익율도 좋고 현금도 매월 100만원씩 남는 효자 물건이어서 팔 때도 아쉬웠지만 상가는 주인이 오면 바로 결정해서 넘겨야 한다는 걸 배웠어요. 3. 저금리 시대가 다가오면서 상가 투자에 대한 관심이 다시 늘어나는 것 같아요. 그래서 수익률이 더 중요해지고 있는 시점인 것 같고요. 제가 가졌던 상가 수익률은 9.1%이고 매수자가 가질 수익률은 6.8% 세팅하여서 매도 되었습니다. 상가를 가지고 계신 분들은 임대료 상승을 할 여지가 있다면 최대한 끌어올려서 매도시장에서 먹힐만한(?) 매력적인 수익률을 만드셔야합니다. 4. 투자하고 나니 보이는 투자수익률 기준 매도를 하고 나니 확신이 되는 상가 수익률기준이 생긴 것 같습니다. 제 기준은 특정 입지적 조건에 실투자수익률 18%이상, 매도 수익률 7% 입니다. 작년부터 개인 명의 집 2채와 상가 1채를 매도하며 대출 리밸런싱과 시드 마련 작업을 진행해왔습니다. 이제는 팔지 않을 자산을 사는 방향으로 투자 계획을 세우고 있는데요. 팔지 않으려면 튼튼한 현금 흐름을 유지하는 것이 무엇보다 중요하다는 걸 느끼고 있습니다. 앞으로도 꾸준히 투자와 자산 관리에 대한 고민을 이어가며, 여러분과 함께 성장하는 모습을 보여드릴 수 있도록 노력하겠습니다. 푹푹찌는 후덥지근한 여름이 될꺼라 합니다. 시원한 에어컨바람 밑에서 편한한 하루보내세요~
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