유력 대ㅅ주자의 ㅅ남ㅅ장 시절 대ㅈ동 택지지구 민관합동사업을 정ㅊ색 없이 팩트위주로 나열해보았습니다 이 과정에 부동산개발사업의 하이 리스크 하이 리턴의 구조, 부동산개발 컨소시엄, 시행사업의 3대 리스크 등을 살펴보는 계기가 되었고 그 내용을 회원님들과 나눕니다. # 1 초 간단 정리 ㅇ재ㅁ 성ㄴㅅ장시절 성ㄴ시 대ㅈ동에 녹지 27만평을 택지조성하여 성ㄴ시 주도 개발하였는데.. 화ㅊ대ㅇ라는 민간기업과 7명의 개인 투자자가 자본금 3억5천으로 3년간 4천억을 배당 받은 사건. # 2 일반 정리 이ㅈㅁ 성ㄴ시ㅈ시절 성ㄴ시 ㄷ장동에 녹지27만평을 성ㄴ시가 자본금 50억원으로 성ㄴ의 뜰 이라는 시행사를 설립하여 25억은 성ㄴ도시개발공사가 투자 나머지 25억은 민간에 투자기회 민간 25억 중 21억5천은 기타은행 및 보험사가 투자하였고 문제가되는 부분은 나머지 3억5천에 관한부분 SK증권이 3억 (SK증권은 명의일 뿐 실제는 7명의 개인) 화ㅊ대ㅇ가 5천 투자하여 즉 민간이 총3억5천 투자에 3년간 4천40억을 배당받았고 해당부지 토지매입 당시 입찰가 대비 65%수준에 수의계약으로 매입해 천억 이상의 수익확보 분양을 마친 후 배당이 들어오면 수익은 더 늘어날 예정 여기서 정당한 절차였다면 문제는 없지만 기분나쁜 수익구조이고 특혜가 있었다면 큰 문제가 될 사항 # 3 상세정리 ●대ㅈ동의 위치는 판ㄱ의 남쪽으로 5분거리에 붙어있으며 판ㄱ현대백화점과 10분거리에 있어 사실상 판ㄱ생활권으로 남ㅍ교라 불림. 현재 ㅍ교 33평 현대APT 시세는 25억 ●2010년 대ㅈ동 녹지 27만평을 LH가 공공개발 하려고 하였으나 당시 신○○의원의 ㄹ비로 민간투자로가려다 당시 ㅇ재ㅁ 성ㄴ시ㅈ이 민관사업으로 변경추진한 택지개발사업 ●ㅇㅈ명측은 5500억을 시민의 품으로 돌린 단군이래 최대의 공익환수사업으로 최대 치적사업이라 말하고있으나 5500억원의 실체는 대부분 단지내 도로, 공원, 터널 등임. 물론 사회간접자본으로 환수한 것 역시 잘된일이나 어짜피 놔둬도 민간이 했을 일. ●문제는 지분구조를 성ㄴ시 50%, 기타 금융기관 43%이고 민간은 7%만을 참여시켜 외관은 공익사업으로 포장하였으나 수익은 7%의 민간이 배당의 80%를 가져가는 사익사업 특혜가 있었다면 크다란 비ㄹ게ㅇ트이고 정당한 절차라해도 엄청난 정책실패 ●시행사업(부동산개발사업)은 보통 하이 리스크 하이 리턴이라서 충분히 있을 수 있는 사업구조다?? ★부동산 개발 사업의 3가지 위험★ 1.지주작업 : 땅을 사들이는 단계로 알박기 등에 노출되면 사업기간이나 금융비용이 발생하지만 해당 사업은 도시개발법이 적용되는 민관합동사업으로 강제수용되기에 위험제로 2.인•허가 문제 : 사업의 성패가 달린문제이지만 성남시주체의 사업으로 위험제로 3.분양률 : 남ㅍ교 금싸라기 땅으로 미분양 위험은 당시에도 제로였음 ●대ㅈ동 사업은 2014년 3월16일 3천세대 택지조성사업자 모집을 하였고 이때 3개의 컨소시엄이 참여 접수마감 후 이례적으로 1일만에 '성ㄴ의 뜰'이 계약됨. ●'ㅅ남의 뜰' 선정과정은? 하나은행이 '성ㄴ의 뜰'이라는 컨소시엄 SPC(목적달성 후 해산되는 특수목적회사)을 만들어 추진하였고 이 과정에 자산관리회사가 법적으로 필요하여 '화ㅊ대ㅇ'회사를 선정 하여 참여하였는데 이해가 안되는 부분은 나머지 2개회사는 자산관리업체가 없으면 선정이 불가한데도 자산관리업체없이 입찰참여. ●'성ㄴ의 뜰'은 시행사로서 자본금 50억 중 25억은 성ㄴ도시개발공사(이하 성남시) 50%, 21억5천은 기타은행 및 보험사 43% 여기서 문제는 나머지 3억5천 7% 3억5천은 순수 민간으로 SK증권 3억 6%와 화ㅊ대ㅇ 5천만원 1% 총 7%의 민간이 배당80%가져간 셈 여기서 '화ㅊㄷ유'는 'B비K취재파일'을 출간한 언론사 K기자의 개인사업체이고 이 회사에 이ㅈㅁ 선고 무죄 주도 권순일 대법관과 박ㄱ혜-최ㅅ실게이트 박ㅇ수 특거ㅁ이 고문 박ㅌ검 딸은 직원, 국힘 곽ㅅ도 의원의 아들도 직원으로 근무 또한 SK증권은 명의만 빌려준 것으로 실제는 민간인7명으로 구성된 신탁회사(특정금전신탁) 투자자는 실제로 '천ㅎ동인1호~7호' 여기서 천ㅎ동ㅇ1호는 화ㅊㄷ유의 소유주와 같음. 천ㅎ동ㅇ2호~7호는 소유자 미공개 상태. ●여기서 4천억 4천억 하는건 토지조성사업에서만 배당 4천40억을 받아간 것. 부동산 경기관련은 분양사업의 문제로 이후 지가상승으로 상당부분 수익이 생길 예정 ●또 하나의 특혜로 토지조성사업 후 건설용지 매입 당시 수의계약으로 많은 수익을 챙겼는데 대ㅈㅏㅇ동사업은 12개 지구로 나뉘고 6개지구는 100대1의 경쟁으로 평당1700~2천만원 상당에 낙찰 화ㅊ대ㅇ는 평당1260만원에 경쟁없이 수의계약으로 65%수준에 땅을 싸게 매입함. 수의계약의 이유는 아무도 밝히지 않는 상태인데 당시 신문기사를 참조하면 택지조성단계에서 많은 위험부담을 했기때문이라고 밝힘 앞서 택지조성단계은 노 리스크 하이 리턴이었음을 설명하였음. # 4 마무리 요약 2010년 ㅍ교 바로 밑 5분거리 대ㅈ동 27만평 택지개발을 LH공사 주도 공영개발하려던 것을 자ㅎ당 의원의 로ㅂ로 민간개발되려다 다시 ㅇ재ㅁ 성ㄴㅅ장에 의거 민관합동개발하였고.. 민간이 전부 가져갈 수익 중 5500억을 가져왔다고하나 그 대부분은 단지내 도로, 공원, 터널 등 사회간접자본이 다수이고 지주작업, 인허가, 분양의 3대리스크가 없는 노 리스크 하이 리턴 사업에서 나머지 수익을 지분대로 가져가는게 아닌 지분 7프로에 불과한 특정세력 7인이 가져가게한 것은 분명한 정책실패.. 나도 3억5천 투자해서 4040억 가져가고싶다. 여기서 플러스 알파 토지조성 후 해당지구 땅 매입시 수의계약으로 땅을 매입했고 공개입찰대비 65%수준에 땅을 가져옴 능력자...들... 부 럽 다..!!
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