안녕하세요. 또 제법 간만에 글을 쓰네요. 2020~2021년이 전국 모든곳이 다 폭등한 시절이었다면, 이제는 슬슬 하락하는 지역과 상승하는 지역이 교차로 일어나고 있는 시점이고 각 단지들이 신고가격을 찍은 이후로 약하락 국면을 겪고 있는 현실입니다. 그리고, 앞서 제가 쓴 글들을 보면, 특히 [무주택자. 부산에서 어떤 아파트를 사야할까? - 2편]을 본다면 해운대구 선호지 정도를 제외하고는 지금 이 시점에 애매한 구축을 매수하다가는 (향후 언제 시작될지, 언제까지 지속될지 모를) 하락장에서 못버티고 골로갈 확률이 높다는 것을 알 수 있었을 것입니다. 그렇다면 지금 상대적으로, 높은 가격과 낮은 가격이 공존하는 이 시점에서 과연 무주택자들은 어떤 포지션을 취해야하는가? 1) 청약점수가 남들보다 앞도적으로 높거나, 남들이 할 수 없는 특별공급(다자녀 특공 같은 것) 지원이 가능하다면 당연히 청약을 노릴만 합니다. 하지만 이것은 신혼부부나 청약점수가 높지 않은 사람은 청약을 노리는 것은 바람직하지 않습니다. 최근 센텀 아스트룸의 경쟁률을 보면 알겠지만 84A보다 경쟁률이 더 낮았던, 84B타입의 경우 140대 1의 경쟁률이 나왔는데, 청약가점이 낮은 사람에게는 140대1이 아니라 실질적으로 560대1정도 수준이었습니다. (75%가점제+25% 추첨제 기준. 실질 경쟁률 계산을 할 줄 알아야함.) 100대 1이라는 경쟁률이면 말그대로 1년에 5번을 청약해도 20년에 1번 걸릴까말까하는 수준의 확률입니다. 500대 1은? 말그대로 로또급 수준이지요. 2) 그럼 청약으로는 답이 안보이는 일반적인 무주택자들, 그런데 투자나 실거주는 해야하는 무주택자들 중에서도 향후 결혼을 앞둔 신혼부부라면. 저라면 그런 상황일 때 비교적 저렴하게 나온 신축 전세 낀 매물을 매수하겠습니다. 신축이라는 것은 항상 말했듯 해당 지역에서 대장신축이면 됩니다. 해운대구 신축은.. 금액적으로 접근하기 어렵겠지만 각 구군의 신축 대장급에 진입하면 됩니다. 자금이 아주 많다면 해수남동쯤의 500세대 이상급 대단지 신축을 매수하면 더할나위 없습니다만 (그정도 상급지면 닥치고 무조건 좋습니다만...), 자금이 그만큼 되지 않는다면 → 서부산이 나의 주 활동지라면 사상의 신축 또는 명지의 신축, 동부산이 주 활동지라면 금정구의 신축 또는 일광의 신축 등이 되겠죠. 또는 북부산 / 양산쪽이 나의 주 활동지라면 사송의 신축 등이 되겠습니다. 그럼, 왜 전세낀 매물을 매수해라고 하는 것이냐? 전세낀 매물은 일반적으로 전세끼지 않은 매물(공실 또는 집주인이 거주하고 있는 물건)보다 수요가 떨어지고, 일반적으로 그만큼 가격도 최소 몇천정도는 저렴하게 형성됩니다. 지금같은 시점은 매도자들이 돈이 급한 사람은 물건 값을 낮게 등록하고, 돈이 그리 급하지 않은 사람은 여유롭게 높은 가격으로 물건을 등록하는, 부산/양산/김해 뿐 아니라 전국이 낮은 가격 물건과 높은 가격물건이 공존하는 시기입니다. 그중에서도 잘 찾아보면 상대적으로 전세낀 물건이 더 저렴한 경우가 많습니다. 추가로 말씀드리면, 전세낀 매물은 곧 투자자의 물건이라는 뜻이며 투자자들은 개인 사정에 의해 현금이 급해서 비교적 저렴하게 물건을 매도하려는 경우도 많습니다. 종합하면 - 전세낀 물건은 수요가 적기때문에 전세끼지 않은 물건(공실 또는 집주인 거주)보다 저렴한 편 - 전세낀 물건은 곧 투자자의 물건이기에 투자자의 개인사정에 의해 현금이 급하여 저렴하게 매도하는 경우도 꽤 있음. 그런 빈틈을 노리는 것입니다. 내가 사고자하는, 실거주하고자 하는 물건이 있다면 전세낀 매물을 노리십시오. (물론 투자금은 상대적으로 좀 더 들어갈 수 있습니다. 그렇지만 정말 의지를 가지고 유주택자가 되기 위해 노력하는 신혼부부가 될 남녀라면, 각자 모아온 돈을 합치고 신용대출까지 한다면 그정도 투자금 마련은 크게 어렵지 않을 분들이 많습니다.) 그리고 전세 세입자의 만기가 도래할 때 내가 실거주로 들어가 살면 됩니다. 물론 항상, 몇번씩이나 강조하는 것이지만 잘 모를때는 해당지역의 대단지 신축을 위주로 매수하는 것이 비교적 안전합니다. 결혼을 앞둔 신혼부부라면, 내년쯤 결혼계획이 있을 때 결혼하는 시기를 전세세입자 만기와 엇비슷하게 맞춰서 한다면 인생의 좋은 계획이 되는 것이지요. ※ 투자를 많이 해보고 아파트 등의 물건을 여러번 사고팔아본 투자자들에게는 자신만의 훌륭한 투자방법이 많고 노하우가 있을 것입니다. 하지만 무주택자들은 집 하나 마련하는게 조심스럽고 두려우신 분들이 많고, 특히나 실거주를 감안하며 매수를 해야하는 상황입니다. 그런분들은 위와같이 접근한다면 기존 신고가격 또는 평가가격 대비 신축 아파트를 비교적 저렴하게 집을 매수할 수 있을 것입니다. 지난 몇년간 집값이 오르면 비싸다고 안 사고, 떨어지면 더 떨어진다고 안 사고.. 그런 무주택자 분들을 주변에서 수없이 봐왔습니다. 그렇게 평생 무주택자로 남은 분들이 너무나도 많습니다. 시점이 언제가 되든, 무주택자 여러분들이 조금 더 용기를 내서 실거주도 해결하고 투자도 어느정도 해결할 수 있기를 바라는 마음에 글을 써보았습니다. ※ 열심히 공부해서 찾고자 한다면, 내 예산에 맞을 분양권을 프리미엄 주고 매수하는 방법도 분명 있습니다. 하지만 좋은 분양권일수록 프리미엄이 매우 높은 편이기에 당장 투자금에서부터 한계를 느낄 가능성도 높은 편입니다. 그리고 전세낀 (좋은) 신축 물건과 달리 (좋은) 분양권들은 낮은 가격에 매도를 올려놓는 경우가 현저히 적습니다. ※ 향후 상승할 금리는 어떻게 처리할것이냐에 대해 태클을 거실 분들도 있으실텐데 내가 신혼집을 전세로 살든, 매매로 살든 어쨌거나 실거주 집은 있어야겠지요? 신혼부부인데 노숙자생활을 할 수는 없을테니까요. 그리고 금리가 오른다는 뜻은 전세대출 금리도 오르고 담보대출 금리도 오른다는 것입니다. 즉, 내가 '좋은 아파트' 에서 실거주가 필요한 사람이라면 어쨌거나 선택지가 없습니다. 그리고 금리는 상승했다가도 하락하기도 합니다. 금리 자체만 가지고 따지고 든다면 결국 '이래서 집을 안사고, 저래서 집을 안사는 무주택자의 굴레'에 빠지는 길이 될지도 모릅니다. 물론 당연한 이야기지만 실거주가 필요한 무주택자가 아닌, 집을 여러번 사고팔 정도의 투자자라면 자신만의 노하우가 있으니 금리 등을 고려할 필요가 있겠지만요.
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