안녕하세요? 포기를 모르고 지치지 않는 에너자이저 강남소피입니다. 저는 지난 4월 10일, 모아타운 구역 내의 한 빌라를 경매로 낙찰받았습니다. 그리고 5월 27일, 무사히 잔금을 치렀습니다. 하지만 그 과정은 순탄치만은 않았어요. 잔금을 마련하는 과정에서, 정말 여러 우여곡절을 겪었습니다. 부동산을 매수하기 전에, 특히 입찰 전에 꼭 대출부터 알아보라는 조언, 다들 한 번쯤은 들어보셨을 거에요. 저는 이번에 그 말을 왜 그렇게 강조하는지... 정말 뼈저리게 느꼈습니다. 왜 그런지 궁금하시죠? 이제 그 이유를 함께 살펴보시죠. 대출을 받기 전, 내 포지션을 정확히 파악하는 것은 정말 중요합니다. 소득요건, 주택 보유 여부, 기존 대출 유무 등에 따라 대출 가능 여부와 한도, 조건이 완전히 달라지기 때문입니다. 특히 소득 요건은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 때문에 매우 까다롭습니다. 직장인의 경우, 상대적으로 심사 기준이 유리한 편인데요. 이번 대출을 통해 저도 '직장인의 위대함'을 새삼 느꼈답니다. 반면, 가정주부나 자영업자의 경우는 대출의 벽이 훨씬 높다는 걸 체감했어요. 가정주부는 신용카드 사용 금액이 일정 수준 이상일 경우, 이를 근거로 일정 금액의 연봉을 인정받을 수 있고, 또는 배우자의 소득을 대출 심사에 반영할 수도 있습니다. 하지만 자영업자는 다릅니다. 수입금액이 아닌 소득금액(=수입-비용) 기준으로 판단되기 때문에, 실제 소득을 증빙하기가 더 어려웠고, 소득금액 관리의 중요성을 절실히 느끼게 되었습니다. 이번 대출의 경우, 명의자가 1주택자였고, 기존 주택을 매입 이후 생활안정자금대출을 받은 상황이었는데요. 생활안정자금대출도 주택담보대출의 일종입니다. 여기서 중요한 점은, 이 대출에는 특약사항이 붙는다는 것이었어요. 저는 당시 이 내용을 제대로 인지하지 못했고, 뒤늦게 확인하고 정말 깜짝 놀랐습니다. 바로 이 특약 중 하나가 "추가 주택 구입 금지"였습니다. 즉, 기한이익 상실 조항이 적용되는 것이죠. 이 조항에 따라, 추가 주택을 매입하면 잔여 대출금의 기한이익이 사라지고, 전액 상환을 요구받게 되는 것입니다. 이런 특약은 설명도 간략히 넘어가는 경우가 많기 때문에 반드시 미리확인하고, 이해하고 있어야 한다고 느꼈습니다. 저의 대출 스케쥴로 다시 돌아가보도록 하겠습니다. 제 물건은 4월 10일에 낙찰을 받았고, 4월 18일에는 매각허가결정을 받았습니다. 이번 물건은 지난 사례와는 달리, 매각허가결정이 나오자마자 바로 움직이기 시작했어요. 4월 21일부터 본격적으로 대출을 알아보기 시작했죠. 그런데 문제는, 알아본 직후 바로 금융기관을 확정하고 진행했어야 했는데, 그 시점에 제가 중국 출장을 다녀오고, 또 이것저것 고민이 많아지면서 시간만 흘러버렸습니다. 당시 신탁대출 90% 가능하다는 곳도 있었지만, 망설이다가 자금 소진으로 기회를 놓쳐버렸고, 정말 땅을 치고 후회했어요. 그렇게 시간이 흘러 어느 날, 빌라 대출을 실행해준다는 대출상담사 분께서 갑자기 '기한이익 상실'을 언급하셨습니다. 기존 주택담보대출이 생활안정자금대출이라, 이를 상환하지 않으면 경락잔금대출이 실행되지 않는다는 것이었죠. 정말 멘붕이었습니다. 게다가 그 대출 잔액이 8,900만 원, 제 수중에는 그런 돈이 없었습니다. 경락잔금대출도 70%밖에 나오지 않아 잔금 자체가 부족한 상황이었는데, 여기에 더해 8,900만 원을 추가 상환해야 한다니... 하늘이 무너지는 기분이었어요. 예전부터 2025년 5월은 힘들겠구나 싶었지만, 이렇게 대출 떄문에 힘들 줄은 몰랐습니다. 그래서 부랴부랴 5월 14일부터 다시 추가 자금 마련을 위한 대출 조사를 시작했습니다. 공부를 하며 알게 된 대출의 종류는 정말 다양했습니다. ✅ 담보여부에 따른 대출 : 주택담보 / 신용대출 ✅ 명의에 따른 대출 : 개인 / 사업자 대출 ✅ 보험사 약관 대출 ✅ 예적금 약관 대출 ✅ 직장 내 대출 ✅ 가족 론(가족에게 돈을 빌리는 것) 5월 15일엔 신용대출을 알아보러 직접 은행에 방문했습니다. 그런데 생각처럼 1억이 '떡'하니 나오진 않았어요. 주담대가 2건이고, 그 중 하나는 만기 3년짜리 상환 조건, 이 때문에 DSR이 꽉 차서 신용대출 한도가 고작 800만 원이라는 충격적인 결과가 나왔습니다. 좌절한 채 카카오톡 대출 조회를 해보니, 어딘지 모를 2금융권에서 약 3,000만 원 한도가 나온다고 하더군요. 하지만 그마저도 부족했습니다. 5월 18일, 더 이상 지체할 수 없어 대출상담사를 다시 알아보기 시작했어요. 잔금 납부일이 5월 27일, 정말 시간과의 싸움이었죠. 이번에 '우리동네 대출상담사'라는 사이트를 통해 제가 낙찰받은 주소지 기준으로 근처 상담사들에게 단체문자를 보냈습니다. https://www.findsr.kr/ https://www.findsr.kr/ 아이폰이라 문자 보내는 데도 시간이 적게 걸렸고 (이 부분은 다음 글에서), 기존 엑셀로 정리된 리스트보다 회신율이 훨씬 높았습니다. 앞으로는 무조건 이 플랫폼을 활용하려구요. 게다가 이번에 '우리동네 대출상담사' 플랫폼을 통해 정말 뜻밖의 수확도 하나 있었습니다. 기존에 알아보던 주택담보대출 금리가 4.8%였는데, 상담사 분과 이야기하다가 우연히 3.8% 상품을 알게 된 거에요. 사실 기대도 안 했는데, 얼떨결에 금리가 1%나 내려간 셈이죠. 덕분에 이자 부담도 줄었고, 마음의 여유도 조금 생겼어요. 그리고 운명의 상담사. 운부님을 통해 연결된 상담사 분께서 제3자 담보로 사업자대출을 실행해주셨습니다. 덕분에 기한이익상실 조항 때문에 문제가 되었던 8,900만 원은 영끌 자금 + 보험사 약관대출 + 가족론으로 먼저 상환하고 사업자대출로 대체 실행할 수 있었습니다. 그 과정에서 엄마의 예금을 해지하는 가족론의 눈물도 있었고, 예금도 약관대출이 가능하다는 사실을 뒤늦게 알아 손해를 봤습니다. 그건 그냥 제 수업료라고 생각하기로 했습니다. 직장 대출은 원래 신청기간이 아니었는데 우연히 추가 모집 공고가 떠서 운 좋게 받게 되었고, 혹시 모를 여유자금을 위해 받아두었습니다. 이 모든 게 정신없는 대출 실행기와 잔금납부의 실화였습니다. 하지만 저는 "호랑이 굴에 들어가도 정신만 차리면 산다"는 마음으로 하나하나의 난관을 버티고, 부딪히고, 극복했습니다. 그리고 다짐했습니다. 다음에는 꼭반드시 대출 공부를 먼저 하고 낙찰을 받겠다. 특히 DSR이 문제였는데, 이제는 스트레스 DSR까지 실행된다니... 한숨도 나오지만, 그렇다면 내가 극복할 수 있는 건 '소득' 뿐이다. 그래서 마음먹었습니다. 그렇게 해서 다음에는 더 강해진 나로 돌아오자고요.
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